城投转型新路径：城市更新如何激活万亿存量资产

随着城市发展进入存量时代，多地城投平台积极探索"资产盘活+城市更新"的转型路径。通过文旅商融合、产业导入等创新模式，盘活低效用地和存量资产。同时，REITs、城市更新基金等多元化融资方式为转型提供资金支持，推动城投从"城市运营商"向"产业培育商"升级。

在"十四五"收官与"十五五"开局的关键节点，各地城投平台正加速探索产业化转型之路。城市更新3.0模式、"城投+产投"等创新实践不断涌现，其中最引人注目的是通过盘活存量资产推动产城融合的发展路径。这一转型不仅关乎城投自身发展，更将成为推动城市高质量发展的关键引擎。

城市更新激活存量资产的创新实践

各地城投平台正通过多种方式盘活低效资产。天津解放北路历史文化街区改造项目采用"重资产空间改造+轻资产文化运营"模式，将金融与文旅商有机融合。数据显示，2024年全国实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。这种转型不仅解决了物理空间改造问题，更通过产业导入提升了城市运营效能。邢台城投负责人指出，将文旅、康养等可持续产业要素融入项目，能有效释放附加价值，这种思路值得更多城市借鉴。但需要注意的是，各地资源禀赋不同，必须因地制宜制定盘活策略。

多元化融资破解转型资金瓶颈

面对转型过程中的资金压力，城投平台正探索多种融资渠道。目前全国已有28个城市设立总额4550亿元的城市更新基金，西安通过"母基金+子基金"模式放大资金效应。资产证券化、REITs等金融工具的应用，为盘活存量资产提供了新思路。不过专家提醒，平台公司要实现从2.0"城市运营商"到3.0"产业培育商"的跨越仍面临挑战，需要建立可持续的市场化运营模式。这要求城投既要解决短期债务压力，又要培育长期产业运营能力。

城投转型已进入深水区，单纯依靠资产盘活难以实现可持续发展。未来需要把握"新质生产力、数字化、绿色低碳"三大方向，推动运营模式和管理手段的创新升级。只有将城市更新与产业培育有机结合，才能真正实现从"物理改造"到"价值创造"的转变，为城市高质量发展注入持久动力。

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