2025年房地产市场拐点将至，这些城市或将率先回暖

网友关注：大V：各城市库存压力决定房价涨跌。国金证券报告指出，2025年中国房地产市场区域分化加剧，一线城市及核心二线城市企稳条件渐趋成熟。上海、深圳等一线城市凭借较高的租金和活跃的土拍市场，有望率先走出低谷。报告通过"五维评分"体系分析认为，成都、呼和浩特等部分二线城市也具备较好的企稳条件。

2025年中国房地产市场正经历着深刻的结构性调整。国金证券研究报告显示，在政策持续松绑的背景下，一线城市及部分核心二线城市的房地产市场已显现出企稳迹象，但区域分化现象仍在加剧。

租金与库存水平揭示城市分化格局

当前全国百城租金已回升至百分之2.31，与30年期国债率的利差由负转正。其中一线城市表现尤为突出，租金与国债率的利差已回升至7BP。数据显示，2025年1-4月一线城市二手房成交占比达百分之63.7，北京、上海等城市已接近日本等成熟市场水平。相比之下，三四线城市库存积压问题依然严峻，平均去化周期高达26.5个月。这种分化格局表明，中国房地产市场正在经历从增量开发向存量交易的转型过程。

五大指标构建的"五维评分"体系显示一线城市优势明显

基于租金、租金增长率、二手房成交占比、新房库存去化周期和土拍溢价率五大指标的综合评估，上海和深圳的房地产市场表现最为亮眼。上海核心城区库存已降至10个月左右，土拍溢价率达百分之23.3；深圳虽然租金相对偏低，但土拍溢价率创下百分之70.4的历史新高。二线城市中，成都、呼和浩特等城市也展现出较强的企稳潜力，其中成都租金达百分之2.4，库存去化周期为12.8个月，土地出让金总额同比大增百分之87。

随着政策细化落地和房企融资环境改善，中国房地产市场正逐步走向更加健康的发展轨道。虽然全国层面仍处于"拐点左侧"，但一线城市及核心二线城市有望在政策与市场的双重作用下率先回暖，为全国楼市企稳提供重要支撑。未来，品质升级和存量交易将成为市场发展的主要方向。

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