2025年一季度住房租赁市场：租金企稳与REITs扩容成亮点

2025年一季度，全国住房租赁市场呈现租金企稳、政策支持加码与REITs加速扩容三大特征。重点城市平均租金累计微跌0.44%，但一线城市表现稳健；保租房REITs发行规模创新高，上海首单"商改保"REITs18天闪电上市；地方国企通过收储存量房加速规模扩张，行业集中度持续提升。

【首段】

2025年开年，中国住房租赁市场在政策与资本的双轮驱动下呈现结构性变化。尽管50城平均租金累计微跌0.44%，但市场专业化程度显著提升，特别是保租房REITs的快速扩容和国企主导的存量房收储模式，正在重塑行业格局。

【租赁市场呈现"量稳价调"新特征】

一季度数据显示，住房租赁需求呈现明显的季节性波动。春节前返乡潮导致1月租金下跌0.4%，节后返城需求推动2月租金环比回升0.01%，至3月市场趋于稳定，同比跌幅收窄至3.4%。值得注意的是，一线城市租金韧性凸显，北京、上海、深圳维持80元/㎡/月以上的高位，而三四线城市租金调整压力较大，温州等城市跌幅超2%。这种分化印证了人口向核心城市聚集的长期趋势，也为投资者提供了清晰的区域选择逻辑。

【政策红利催生REITs爆发式增长】

3月成为保租房REITs的里程碑时点：汇添富上海地产租赁住房REIT创下18天过会纪录，华泰紫金苏州恒泰REIT紧随其后获批，使得市场存量产品增至8只。更值得关注的是，华夏北京保障房REIT完成国内首单扩募，预期现金分派率提升至3.14%。这种"首发+扩募"双轮驱动模式，不仅验证了层对租赁住房金融创新的支持力度，更标志着行业开始从规模扩张向运营增效转型。笔者认为，随着险资等长期资本通过Pre-REITs基金入场，住房租赁资产的金融属性将得到进一步强化。

【尾段】

在"租购并举"政策深化背景下，住房租赁市场正步入高质量发展阶段。短期来看，专项债支持收储等政策将加速存量房转化；中长期而言，REITs常态化发行与国企主导的规模化运营，有望构建更稳定的市场供需平衡。对于租客而言，租金比下降至16.6%的改善趋势，也将持续减轻居住负担。

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