怎么建、怎么审批？柯城区农民建房管理办法（试行）（征求意见稿）

近日，衢州市柯城区农民建房管理办法（试行）（征求意见稿）发布。征求意见时间：2023年4月8日——2023年5月7日。

一总则

（一）

根据农业农村部自然资源部《关于规范农村宅基地审批管理的通知》《浙江省农村住房建设管理办法》《衢州市农村住房建设管理条例》《衢州市委市政府关于完善农民建房服务管理体系提升农村特色风貌的实施意见》《柯城区关于完善农民建房服务管理体系提升农村特色风貌的实施意见》等相关文件精神，结合柯城区实际，制定本办法。

（二）

柯城区城市规控区范围外的农民建房管理适用本办法。

（三）

农村宅基地归属农民集体所有，仅允许本集体经济组织成员的农村村民，以户为单位提出申请，经依法批准，获得宅基地使用权。非本集体经济组织成员和单位不得私自侵占、买卖或以其他形式非法转让农村宅基地。

（四）

宅基地和农村村民建房管理应当遵循以下原则：

1.规划先行原则。宅基地和农民建房必须符合国土空间规划、村庄规划要求。

2.节约集约原则。严格控制宅基地面积，鼓励建造公寓式住宅。引导农村住房建设向集镇和农民集聚点集聚。

3.拆旧建新原则。农村村民属于拆旧建新易地建房的，原宅基地应交还所在村集体经济组织或者村民委员会，并注销原宅基地使用权证或不动产权证。

4.分级管理原则。农民建房按照“村民申请、村级审查、乡（镇）审批、区级备案”的分级管理模式严格管理。

（五）

职责分工

1.区人民政府成立农民建房工作领导小组，负责本行政区域内农民建房管理工作的统一领导，建立农民建房管理协调机制。领导小组办公室设在区农业农村局。

2.区农业农村局负责农村宅基地改革和管理有关工作，指导和监督乡镇人民政府（街道办事处）做好农村建房资格审查、认定；指导闲置宅基地和闲置农村住房利用等工作；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查。

3.市自然资源和规划局柯城分局负责本区域国土空间规划编制，指导村庄规划编制和村庄规划实施，负责农民建房规划选址；统筹安排宅基地用地规模和布局，依法依规满足合理的宅基地需求；制定土地利用计划，依法办理农用地转用审批手续；委托和指导乡（镇）人民政府（街道办事处）办理规划许可和规划核实；负责农村住房不动产权证的登记、发证等工作。

4.区住房和城乡建设局负责组织农村村民建房设计通用图集的编制，指导农村住房设计和建设、农村住房使用安全监督管理和建筑风貌引导等工作。负责农村建筑工匠专业技能、安全知识等培训，建立农村建筑工匠信用档案并指导信用评价等工作。

5.区综合行政执法局依法行使农村住房建设相关违法行为职责范围内的行政处罚，指导、参与相关的监督检查工作。

6.公安、民政、市场监管、司法、林业、水利、交通运输、生态环境、文化旅游、应急管理、财政等部门按照各自职责，负责做好农村宅基地和建房管理相关工作。

7.乡（镇）人民政府负责本行政区域内宅基地用地审批，以及农村住房建设管理和监督工作。街道办事处负责辖区内农村住房建设管理和监督工作。乡（镇）人民政府（街道办事处）负责农民建房咨询、答复等相关工作。

8.村集体经济组织或村民委员会负责宅基地申请审查，确保宅基地分配使用公开、公平、公正，协助批后监管工作。具体负责申请建房家庭户现有住房、家庭成员、户籍、集体经济组织成员资格等情况的真实性审查、相关公示；上报村民建房申请；做好四邻关系的协调处理。村民委员会依据村规民约，规范村民合理利用宅基地，加强村民建房管理。

二规划管控

（六）按照“区域乡村建设规划—村庄布点规划—村庄规划—农房设计”+“农村特色风貌导则”+“农民集聚点规划”“4+1+1”乡村建设规划体系，统筹安排农民建房空间布局。加强对农村村民建房建筑风格、色彩、高度、材质的引导和管控，区住建部门要做好彰显浙西民居特色的村居风格设计，为农村村民提供农村住房设计通用图集，形成地方特色。农房设计要遵循安全、经济、适用、美观的要求，在确保安全性的同时，还要坚持传承创新和彰显特色的设计理念，科学配置功能空间，探索形成具有地域特色的“浙西民居”新气象。

（七）

根据《衢州市柯城区村庄布点规划修编（2014—2030年）》，将农村建房划分为“集聚点”“适建村”“限建村”“禁建村”四种类型，实行分类管控。

1.集聚点：以乡（镇）开发边界外或周边规划建设农民集聚小区，满足禁建区域和周边禁建村、限建村村民的建房需求。集聚点以集体建设用地或国有建设用地的方式供地，提倡建设公寓式住宅，鼓励农户以宅基地换公寓。

2.适建村：指区位条件较好，公共设施较为完善，有一定产业集聚能力，满足本村和周边禁建村、限建村村民建房需求，农民建房以填充式为主，可安排少量补缺式农房安置点，各项建设应在规划划定的边界线范围内进行。

3.限建村：指规划确定的保留农居点，农民建房以改造提升为主。在符合村庄整治提升改造规划的前提下，允许农房拆建、改建、新建，各项建设应在规划划定的边界线范围内进行。

4.禁建村：指基础设施预留通道、水源保护区、河道、道路等控制红线范围内的村，以及被列为地质灾害风险区、小流域山洪灾害风险区、偏远山区库区自然村或行政村和规划需要撤并的村。禁建村执行“只拆不建、只出不进”原则，村庄内禁止农房建设，包括农民新建、拆建、扩建、改建住房。

（八）

村庄规划由乡（镇）人民政府、街道办事处组织编制，依法将村庄规划草案在村内予以公告（公告期限不少于三十日），并征求专家、村民和利害关系人的意见。村庄规划草案经村民会议或村民代表会议依照法定程序讨论通过后（附讨论意见、通过决议等），乡（镇）人民政府、街道办事处将村庄规划报市自然资源和规划局柯城分局审批。

（九）

农民建房应做到六不能四必须：不能在沿路沿河沿岸控制区内建房，不能在饮用水源保护区建房，不能在风景名胜区建房，不能占用优质耕地建房，不能在地质灾害隐患区、小流域山洪灾害风险区建房；不能圈占大围墙建房；必须块状集中建房，必须限制建筑高度，必须统一建筑风格，必须美化绿化庭院。

（十）

农民建房应当科学选址，尽量利用村内宅基地、空闲地以及其他未利用地；位于自然保护区、风景名胜区或者历史文化名村等区域的，应当符合有关保护规划。

（十一）

以下区域纳入控制范围，禁止农民建房：

1.国道、省道两侧各50米规划景观控制区域。县乡道两侧，除按照规定退让公路建筑控制区范围外，至少再退让5米作为绿化带控制范围。城镇、集镇规划区内按照规划要求控制。

2.铁路、电网等重要基础设施廊道两侧，按照相关规定控制。

3.衢江、乌溪江、常山江、江山江、石梁溪、庙源溪等规划滨水景观控制区域，两侧原则上各不少于50米。大俱源溪规划滨水景观控制区域，两侧原则上各不少于30米。石室堰等其他河道规划滨水景观控制区域，两侧原则上各不少于20米。

4.风景名胜区、4A级以上景区（含）、城市出入口、古建筑保护区、古树名木保护区等敏感区域。

5.其他按照相关法律法规规定需要控制的区域。

三建房条件

本办法所称农村村民是指具有农村集体经济组织成员身份的人员。农村村民建房家庭户，是指具有本村集体经济组织成员身份因婚姻、血亲或收养关系等家庭成员组成的单位，包括本人及配偶、父母、祖父母、子女、孙子女等。

（十二）

农村村民一户只能拥有一处宅基地。符合下列条件之一的农村村民，以家庭户为单位向村集体经济组织或者村民委员会申请宅基地：

1.无宅基地的；

2.具备分户条件确需分户而现有宅基地低于分户标准的；

3.为改善居住条件等原因需要拆旧建新的；

4.因国家、集体建设需要，或因危房，自然灾害、政策性移民、政府规划实施等需要搬迁重建的；

5.法律、法规和政策规定的其他情形。

（十三）

满足以下分户条件，且符合申请建房条件的：

1.父母原则上随农业户口子女申请建房，四世同堂的可分两户。

2.有两个及以上儿子的，年满22周岁的儿子可单独分户。

3.有两个及以上女儿的，入赘招婿的女儿可随父母按一户申请宅基地，其配偶户口须迁入本村并成为本村经济合作社社员，且在原籍未以分户方式取得宅基地的可计入建房人口。

4.夫妻双方离婚时成年家庭成员自愿放弃个人宅基地权益的不得再申请宅基地建房。夫妻双方离婚时有未成年子女，当未成年子女满法定结婚年龄且符合建房条件的，母亲可随子女按一户申请建房。

5.其他符合法律、法规和政策规定情形的。

（十四）

不予受理申请宅基地建房的情形：

1.不符合农村村民建房“一户一宅”规定；

2.将宅基地上建筑物转让、出租、出售、出借、抵押、赠与等情形，或者改为经营性场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的。

3.符合分户条件，但宅基地面积已达到法定面积标准的。

4.原有住房因拆迁或宅基地换公寓等已享受安置政策的。

5.政府扶养照顾的孤寡老人、五保户、已享受兜底安置申请宅基地的。

6.夫妻双方已有住房，离婚后根据离婚协议或法院判决等相关司法文书放弃住房，未组成新家庭的。

7.以所有家庭成员作为一户申请宅基地获批准后，不符合本办法规定的分户条件而以公安户籍分户为由申请宅基地的；

8.在城镇、村庄列入近期建设、改造项目控制范围内申请宅基地建房的，或者涉及侵占公共空间、影响公共安全或妨碍公共设施、公益事业建设和重大建设工程推进的；

9.申请建设的农村住房用地存在土地权属争议暂未解决的；

10.违法建房未处理完毕或案件未终结的；

11.法律法规及政策规定不得批准的其他情形。

（十五）

有下列情形之一的，可计入建房人口：

1.原户口在本村的现役军人（不含现役军官）、在校学生（包括在读研究生，大、中专院校）、正在服刑人员。

2.配偶为非农业人口，子女尚未成家随父母居住，且未享受政府保障性住房政策的。

3.世居在本村的招商户（即红、蓝印户口）、土地征收农转非人员、依法办理了收养登记的人员，不占国家机关、事业单位正式编制且未享受房改、政府保障性住房等政策的。

4.本村集体经济组织成员或本条所指的可列入建房人口的人员，其配偶（系非本村集体经济组织成员）未享受过房改、经济适用房、政府保障性用房（租住的除外）、集体土地上房屋征收安置、农民集聚等政策、未以自己的名义享受过宅基地审批建房权利的。

5.根据《浙江省人口和计划生育条例》（第四次修正）有关规定，2015年12月31日（含）前出生的独生子女按两人计算人口基数，2016年1月1日（含）后出生的子女按实际出生人口计算人口基数。

6.法律、法规和政策规定可以计入人口基数的人员。

四建房标准

（十六）

农民建房必须严格执行“一户一宅”原则，每户建筑占地应符合我区农民建房限额标准，新建房屋必须先拆除旧房。但原有住宅属于文物建筑、其他有保留价值的历史建筑，或因实施中国传统村落保护、历史文化村落保护、旅游开发等实际需要保留的，或因拆除将严重影响相邻住户房屋安全的，经乡（镇）人民政府（街道办事处）、区级相关部门认定后，可不拆除，但必须依法收归村集体经济组织或者村民委员会。

（十七）

农房宅基地用地面积（按垂直投影面积计算）、总建筑面积标准：

1.农民集聚点：

农民集聚点农民建房用地面积和建设面积按照集聚点规划执行。

2.零星建房点：

（1）小户（1-3人）建筑占地面积不得超过100平方米，建筑面积不超过285平方米。

（2）中户（4-5人）建筑占地面积不得超过120平方米，建筑面积不超过345平方米；

（3）大户（6人及以上）建筑占地面积不得超过135平方米，建筑面积不超过390平方米。

上述每个户型均包含附属用房，一并纳入建房用地审批、确权面积。附属用房必须融入主房一体设计，一体施工，不得单独建造。

3.庭院管理：

引导农户不修建围墙，在宅基地用地审批范围以内确需修建围墙的，围墙需带设计图纸审批，原则上围墙不建封闭式围墙，采用通透式或绿篱式，高度不得超过1.5米，不得损害他人合法权益和公共利益。庭院用地面积从严控制，庭院用地面积和房屋建筑占地面积最大不超过1:1，严禁圈占农用地建庭院。

（十八）

农村住房建设规划控制标准

1.农民建房建筑层数应严格控制在3层以下，建筑檐口高度不得超过10米，坡屋顶总建筑高度不得超过13米。架空层层高超过2.2米（含2.2米）的按一层计算。建筑高度均以室外地坪标高起计。对于风景名胜区、历史文化名镇村等特殊区域、重要节点的建筑高度、层数根据相关规划要求执行。日照间距系数按1:1—1:1.2控制，拆建、扩建的可适当降低标准。

2.农民建房（不设地下室的）鼓励采用农村住房设计通用图，确需单独设计的应委托具有相应资质的单位设计，并应符合村庄风貌要求。

3.地下空间利用，需带设计图纸审批，不得超过主房批准范围，深度不超过3.6米，不得破坏地下管线，不得对相邻的建（构）筑物、附着物造成损害。

（十九）

四邻协议

农民建房符合村庄规划和土地利用规划要求无需提供四邻协议。

农民建房不满足建房日照间距系数、有土地权属争议、对周边农房有影响等情况需要提供四邻协议。

五审批管理

（二十）

农民建房申请审批流程：各乡（镇）人民政府（街道办事处）应当强化农村宅基地和农村村民建房审批管理组织机构，健全村级议事机制，发布办事指南，确保过程公开透明、结果公平公正。具体程序如下：

1.村民申请。农村村民申请宅基地建房，应向户口所在地村集体经济组织或者村民委员会提交申请表、宅基地使用承诺书、身份证明材料等书面申请材料，由村集体经济组织或者村民委员会召开会议讨论通过，确定建房户报批名单，并在村务公开栏内进行为期7天的公示；公示期满无异议的，由村集体经济组织或者村民委员会签署意见后上报所在乡（镇）人民政府（街道办事处）。

2.选址踏勘。乡（镇）人民政府（街道办事处）受理申请后，审查申请人是否符合申请条件，是否符合用地面积标准，建房资格认证是否经过村级组织审核公示等。审核通过后，由乡（镇）人民政府（街道办事处）组织相关人员现场踏勘，符合宅基地用地审批条件的，应当将拟建房村民、建房位置、四至范围、用地面积、基底面积、建筑面积、层数、檐口高度、建筑总高度、房屋结构、屋面色彩、外墙色彩以及原地上建筑物处理等情况等建房信息在村公告栏等场所进行公告，公告期限不少于10日。

3.审核审批。乡（镇）人民政府（街道办事处）收到材料后及时审查，材料齐全并符合规定形式的在规定时间内办结。对不符合申请宅基地建房条件的建房户，乡（镇）人民政府（街道办事处）应书面告之申请人并说明理由。

4.区级备案。乡（镇）人民政府（街道办事处）每月25日前，将完成农民建房审批的“一户一档”资料提交区农民建房领导小组办公室审核备案。

5.定位放样。对经批准的宅基地，由乡（镇）人民政府（街道办事处）牵头组织相关人员按照审批位置定位放样，经确认宅基地建房位置后方可开工建设。

6.基槽验线。基槽开挖完成后，由乡（镇）人民政府（街道办事处）组织相关人员再次到场对宅基地建房位置进行核验；对不符合审批要求的，应及时制止并责令纠正。

7.施工到场。建房村民应当在施工现场显著位置放置乡（镇）人民政府（街道办事处）制作的公示牌。建房家庭户房屋施工建设过程中相关人员应不定期到场进行检查，检查农村村民建房情况是否与审批内容相符。

8.竣工验收。房屋竣工后，由建房家庭户向当地乡（镇）人民政府（街道办事处）申请竣工验收。各乡（镇）人民政府（街道办事处）应及时组织相关人员和承建人、设计人到现场验收，有施工监理的，监理人员也应到场。验收要形成建房面积、质量等情况的书面意见，与建房资料一并报乡（镇）人民政府（街道办事处）存档。乡（镇）人民政府（街道办事处）应参照相关档案管理规定，建立完善农村村民建房档案管理，形成电子档案数据库。

9.权属登记。农村村民建房完成经竣工验收合格后，建房户持相关审批、验收等资料，递交给乡（镇）人民政府（街道办事处）资规所，向区资规部门申请办理不动产登记。

（二十一）

农村村民跨村、跨乡镇至集聚点建房，应向集聚点所在地村集体经济组织或村民委员会提出申请，得到该村三分之二以上村民代表同意才可申请建房，具体审批流程见附件。

（二十二）

农民建房审批一律做到“四个带”

1.带方案审批：农民建房申请经行政村初审后，符合审批条件的，在提交建房审批资料时必须提供其选择的农房通用图或委托设计的图件。乡（镇）人民政府（街道办事处）审查方案的可行性，对符合农房风貌管控要求的予以审批，并将方案作为过程监管、竣工验收的依据。

2.带协议履约：行政村应要求建房户提交与村集体组织签订的协议，协议中须包含有审批面积、建筑层数、建筑高度、外墙色调、排污接口、建筑垃圾清理、原有宅基地处置、履约保障措施等方面的内容。

3.带公示施工：农民建房申请经批准后，由属地乡（镇）人民政府（街道办事处）将建房占地面积、建筑面积、建筑层数、建筑高度、建筑风貌、建筑工匠等内容制成公示牌发给建房户。农民建房施工期间，应在建设现场的明显位置设置公示牌，接受社会监督。

4.带信用建房：将建房户主、建筑工匠纳入社会征信体系管理。由区住建局引导农村建筑工匠主动建立行业协会，通过协会建立建筑工匠责任主体信用档案和责任追究机制，加强工匠队伍监管，开展建筑工匠不良行为的监督检查。

（二十三）

各乡（镇）人民政府（街道办事处）组织资规、综合行政执法、行政村承担农民建房批后“五到场”管理，即：建筑放样到场，基槽验线到场，基础浇筑完成到场，一层完工到场，竣工验收到场。及时发现和查处未批先建等违法建设行为。

（二十四）

建立日常巡查制度。乡（镇）人民政府（街道办事处）、村要落实专人，开展农村村民建房的日常巡查。村集体经济组织或村民委员会发现农村村民有违法建设行为的，应当劝阻，劝阻无效的立即向乡（镇）人民政府（街道办事处）报告，并协助配合查处违法建设行为。网格长、专职网格员和兼职网格员应当协助开展农村住房建设日常巡查。要加强政策宣传，引导群众自主参与并监督农村宅基地和建房管理工作。

（二十五）

对辖区内确需原址修缮、符合规划和“一户一宅”的C、D级危房户要进行危房质量鉴定，修缮方案报各乡镇人民政府（街道办事处）和区住建部门备案。原则上要委托有资质的设计单位进行修缮方案设计，不得改变房屋占地、规模、高度、四至、建筑风格等。

六责任追究

（二十六）

未取得规划许可证或者未按照规划许可证的规定进行农民建房的，由属地乡（镇）人民政府（街道办事处）责令停止建设、限期改正；情节严重的，予以拆除。农村村民建新未拆旧的违法房屋由属地乡（镇）人民政府（街道办事处）责令限期改正；情节严重的，依法予以拆除。

（二十七）

农民建房提供虚假材料骗取审批的，一经发现，立即撤销审批，对已建农房按违法建筑处理。

（二十八）

建筑工匠或承建方在农民建房过程中出现无图施工、不按设计图施工或者擅自变更设计图的，由属地乡镇人民政府依法责令停止建设、限期整改；造成损失的，由工匠或承建方赔偿损失，同时抄报区住建部门，纳入社会征信体系管理。

（二十九）

乡（镇）人民政府（街道办事处）党政主要领导为本辖区内农民建房监管的第一责任人，乡镇街分管领导为主要责任人，村支部书记、村民主任为直接责任人。

（三十）

对建房审批管理过程中涉嫌玩忽职守、失职渎职、徇私舞弊的工作人员和违反相关纪律的党员干部，移交纪委查处;其他构成犯罪的，移交司法机关依法追究其刑事责任。

（三十一）

农民建房过程中不得损坏文物古迹、古树名木和风景名胜、军事设施、防汛设施，以及国家邮电、通信、输变电、输油管道等设施。如有损坏的，依照有关法律法规处理。

（三十二）

其他有关农民建房的违法违规行为，按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省农村住房建设管理办法》《衢州市农村住房建设管理条例》等法律法规的相关规定处置和追究责任。

七附则

（三十三）

本办法自2023年X月X日起正式施行。衢州市柯城区人民政府办公室《关于印发柯城区农民建房管理办法（试行）的通知》（柯政办发〔2018〕51号）自本办法施行之日起废止。

来源于农村农业局

延伸阅读：柯城区建房图集（点击此处查看更多）

占地面积90m²

占地面积100m²

占地面积120m²

占地面积135m²

来源于衢州市住建局