原创 顾问君 北京楼盘测评 2发表于北京

编者按：买房，需要三思而后行，所谓“三思”，至少应该是：亲自去看项目、咨询专业人士、查看楼市新闻，将所见、所想综合进行思考，然后决定这个房子是否应该买，以及怎么去买的问题。为了给读者们更一线的买房咨询参考，我们组织了市场调研组，深入每个售楼处、访谈大量的购房人，从繁杂的楼市信息中抽丝剥茧，提取一条条对购房有参考价值的情报，整理出来以飨读者。

近日，我们在西红门板块调研橡树湾、壹品兴创·御璟星城（以下简称：御璟星城）等项目时发现，这些项目成交客户中，来自丰台的客户占比最高。

西红门属于大兴区，但是这个区域新盘中30%以上的客户却来自丰台，尤其是刚需、刚改类客户，占比更高。

是什么原因吸引丰台刚需、刚改客户来大兴西红门买房呢？

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距离不远

西红门地区处于丰台和大兴的交界处，虽然从名称上看是两个区，但是实际距离并不远，因此这些项目成交客户中的丰台客户，很可能现居住地就在西红门附近。

从西红门几个新盘的成交客户来源地数据看，排在丰台区后面的就是西城区，其实是反映了沿着京开高速从内向外溢出的一个购房逻辑。

西城客户是沿着京开高速和西二环沿线外溢的居民，而丰台客户也是沿着京开高速和南三环、南四环沿线外溢的居民。

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价格优势

为什么丰台客户不选丰台的项目，而跑到大兴来买房，这个背后还有个价格对比的逻辑。

对于今年北京楼市来说，丰台是一个比昌平和朝阳还要内卷的存在。

丰台同一时期在售项目超过16个：

沿西南二环到西南三环的10万+豪宅项目有8个；

集中在大瓦窑、小瓦窑8万元/平米上下的改善盘有5个；

园博园周边6万元/平米左右的刚需盘有3个（这还没算上六环外王佐镇的项目）

囊括了刚需、刚改、再改和终改各阶段需求。

但是对比上述丰台新盘的价格，西红门区域新盘价格就要实惠的多。

比如：熙悦晴翠获批销售单价6.8万元/平米，而橡树湾、御璟星城获批均价6.3万元/平米；

这意味着同样一套70平米两居，丰台上车要多花35万元。

对于刚需客户而言，5万元就是一道坎，总价动辄差出几十万元来，价格敏感的刚需和刚改客户当然更愿意选择价格较低的西红门区域。

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环线优势

同样四环到五环之间的区位，西红门新盘较丰台大瓦窑、小瓦窑新盘，价格低很多。

如与价格相近的丰台园博园等区域新盘相比，西红门新盘又拥有环线优势。

丰台是城六区，但园博园板块已在西南五环外，而大兴西红门处于南四环到南五环之间的位置。而房价并没有体现出环线价差。

同样价格，谁不想住得离城里更近一些。

此外，西红门往返丰台总部基地和丽泽金融商务区，自驾交通很方便。也让很多在这两个区域工作的年轻人有了向南的选择。

对于需要办理北京积分落户的朋友来说，在西红门买房是在城六区外，能享受积分落户中职住平衡的加分，而买在丰台区就属于城六区，不能享受此政策。

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配套更成熟

配套不仅决定了入住区域后的生活便利，更是区域价值的试金石。其中，地铁和学校是刚需、刚改家庭重点关注两项配套。

轨道交通：丰台园博园板块的地铁14号线已全线贯通，换乘其他线路很便利；西红门的地铁4号线距离橡树湾等项目有一段距离，但地铁19号线二期工程显示，在橡树湾东地块门口设有一站，轨道交通上两区域打个平手。

教育配套：园博园板块引入了丰台十二中分校；西红门板块引入了西城黄城根小学+北京四中，无论数量还是品牌，西红门板块都更胜一筹。

大兴西红门东区规划

除去这两点，西红门区域规划中，还有商业用地和多处住宅用地，华润极有可能持续在区域拿地，复制清河橡树湾的规模效应。

同时，西红门板块内还有北京荟聚和宜家这种大型成熟商业，区域配套成熟度更高。

园博园板块的优势是大公园+自然生态环境，但这并非年轻刚需的需求痛点。

虽然，西红门东区和园博园都有大量规划中的土地可供建设，但产业人口方面，西红门一直是内城沿京开和地铁4号线外溢的首选地。

尤其4号线通达中关村等区域，未来加上19号线带来往来北城的交通便利，让很多年轻人看好西红门。

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总结

丰台外溢到大兴西红门区域置业的客户多为刚需、刚改，对于再改和享受型改善客户来说，仍然会选择丰台大瓦窑、小瓦窑甚至二环沿线的板块，毕竟有地理位置和内城资源优势。

对于刚需、刚改客户来说，西红门是个价格友好、配套成熟的区域，且具备未来区域发展的规模效应。