西南月报 | 昆贵再出刺激政策,住宅供销持续低位波动 ——《8月西南楼市报告》

8月政策依旧以“放松”为主题，贵阳、昆明放松力度较大。昆明创新推出二手房“带抵押过户”合并登记新模式，房贷未结清也可交易过户；贵阳取消两次贷款时间限制，支持异地贷款及“又提又贷”。

8月2日，昆明市举行存量房“带抵押过户”合并登记工作启动仪式，成功办理云南首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务，并现场颁发了云南首本二手房“带抵押过户”不动产证。

8月29日，贵阳市住房公积金管理委员会印发了《贵阳市住房公积金管理委员会关于印发贵阳贵安住房公积金促进房地产业良性循环和健康发展若干措施的通知》，贵阳公积金明确提出调整住房公积金个人住房贷款首套房认定标准；取消两次住房公积金个人住房贷款须间隔12个月以上的限制；支持公积金异地购房贷款；支持公积金“又提又贷”；新增个人补息贷款规模20亿元等措施。

2

8月西南土地市场遇冷，共计仅成交6宗地块，其中重庆受政府前期供地计划影响无土地成交，成都仅成交1宗商办地块，成交规模及溢价回落明显，昆明地块均为底价成交，其中包括2宗高单价小体量商办地块，贵阳下半年首次成交涉宅地块。

西南四城中，贵阳土地净增量为正，市场去化节奏缓慢，重庆、昆明、成都土地净增量为负，市场以去库存为主；重庆、成都主要受商品房市场去化快速影响，昆明全年土地供应放缓明显，导致净增量跌入负数，贵阳土地净增量为正，可售月数超10个月；

房地价及溢价率来看，贵阳房地价比、溢价率相对较高，有进驻机会，昆明房地价比较高，房企可择机进驻，成都房地价比较低，溢价率走高，市场竞争激烈，需择优进驻，重庆溢价率及房地价比双低，存在进驻风险。

西南区域住宅市场

整体市场：2022年1-8月西南四城住宅总供应1690.93万方，成交1969.86万方，整体呈现供不应求态势，成交均价较去年同期上涨8%至16658元/㎡；

月度来看，西南四城房企推货节奏稍有回升，市场持续呈供不应求态势，成交量价环比齐跌，相较于去年同期供销规模跌幅均超30%以上。

从西南四城住宅供销价情况来看，成都成交体量1025.33万方高居榜首，均价19547元/㎡，量价齐高，贵阳、昆明成交体量在300万方以下，市场容量相对较小；

从城市量价涨跌情况来看，成渝量跌价增，市场热度稍有回落，贵阳、昆明量价齐跌，市场降温明显。

03

当月市场

成都、贵阳市场表现温和，同比量跌价涨，重庆、昆明同比量价齐跌，市场较冷

成都8月住宅成交体量127.29万方，同环比齐跌，但均价走势较好，同比上涨11%，环比微降3%，市场处于温热状态；重庆本月成交规模31.32万方，均价14361元/㎡，成交量价同环比齐跌；贵阳、昆明成交环比齐涨，但同比仍有下滑，市场规模仍处于低位。

西南四城市开盘去化水平整体较低，昆明开盘去化水平51%领跑，成都新开盘去化率35%，环比有回落，但优质项目仍备受追捧，其中天府新区成都万达一号项目本月推出高层产品，面积段131-212㎡，开盘即售罄；重庆本月开盘去化率下滑至15%，渝北区首地江山赋洋房开盘去化率不足5%，整体而言，购房者观望情绪仍较为严重。

西南四城中，成都城市存量高涨，但是去化速度快，去化周期7.8个月为四城最低，其次为昆明，城市存量偏高，可售充足，但去化速度慢，去化周期21.4 个月，有较大去库存压力；重庆库存838万方，去化周期13.0个月，同比上涨明显；贵阳去化周期22.7个月，存量低且市场去化能力弱，市场区库存压力较大。

◆重庆：土地规模锐减，房企推货节奏加快。8月土地市场规模锐减，重庆政府仅推出3宗商办地块，主城无经营性土地成交，集中供地结束后市场较为平淡；住宅市场环比供涨销跌，市场呈供不应求态势，各区供销同比齐跌，成交均价微涨，中央公园板块成交领跑；

◆成都：土地供销规模处低位，住宅市场趋好，区域分化明显。本月供销规模处低位，政府无经营性用地供应，仅成交1宗商办地块；本月住宅市场成交量价齐涨，市场呈现趋好态势，去化周期缩短至7.7个月，市场稳定波动，有上行可能；各区域分化明显，天府新区规模领先，青羊、金牛存量较少成交规模处于低位；

◆昆明：土地市场小规模供求，住宅供销规模环比齐涨。8月主城土地市场供应11宗地块，总建面26.76万方，地块体量普遍较小，3宗地块底价成交；房企营销力度持续，带动供销规模环比上涨，但相较于去年同期昆明五区供销价齐跌，市场处于低位，呈贡区低价走量，刚需产品集中；

◆贵阳：下半年首宗宅地成交，住宅供销低位波动。主城供地节奏减缓，底价成交2宗地块，包括下半年首宗宅地，总建面积29.66万方；住宅市场供销规模低位波动，去化压力持续高位。

成都土地市场规模大，溢价率相对较高，楼面价同比涨幅明显，重庆需求支撑土地规模，8月成渝均处于土地市场淡季，企业投资仍保持观望态度；贵阳、昆明多以底价成交为主，企业控制风险，加之投资机会较少，整体市场持续惨淡。

成渝整期市场量跌价涨，市场较为稳定，昆明市场量价齐跌，整期市场下行明显；近期西南四城成交量或价出现不同程度回温，多城市场处于相对稳定状态，预计后市成都有持续上行可能，重庆、昆明、贵阳近期市场趋于稳定，但仍动能不足，预计后市仍将表现乏力，持续现状。

05

后市展望

重庆房地产政策调控效果并未明显显现，市场表现触底，信心恢复仍需要一段时间。

成都地市持续较高热度，楼市成交同比跌幅大幅缩小，“金九银十”期间下，成都城市楼市回升态势或更加明显。

滇黔两城近期持续出台房地产松绑政策，刺激下短期楼市或有回调迹象，但整体来看客户观望情绪仍重，市场仍难以大幅逆转。