原创 顾问君 北京楼盘测评 2发表于北京

最近，北京丽泽板块两个单价10万+的高端改善楼盘（北京瑞府和端礼著）先后开盘，并且都取得了不斐的销售业绩。其中，北京瑞府开盘认购35.3亿元，端礼著开盘认购49.54亿元，均超过了市场预期。

对于丽泽板块这两个高端改善盘为何能在疫情影响下取得如此销售佳绩，大家众说纷纭。

仔细思考后，顾问君认为丽泽板块这两个项目同为单价10万+的高端改善项目，它们能在特殊的市场条件下热销，反映了北京高端改善居住需求的复苏，是一个新的市场信号。

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疫情加速客户决策

围绕丽泽板块的西南二环到三环，一直是新豪宅聚集的热点区域，除了即将入市的懋源煜泽台、璟廷、璟瑜，刚刚开盘的端礼著、北京瑞府，还有葛洲坝中国府和泰禾西府大院等老项目。

观察丽泽板块的历史成交记录可以发现，这个区域一直有新房供应，市场成交也比较稳定，没有出现过突然增大的销售情况。

端礼著和北京瑞府的开盘打破了这种宁静。端礼著和北京瑞府的开盘认购总额接近85亿元，再加上区域内其他几个项目6月份的销售额，丽泽板块单月近百亿元的行情，绝对是一次井喷。

为什么会出现这个行情呢？

据悉，购买端礼著和北京瑞府的客户主要来自西城、丰台、海淀，多是以旧换新。其中西城区改善客户是主力之一。

西城区金融街、月坛等板块的改善客户外溢，一直是丽泽板块的主要购买力。可之前的丽泽板块及周边区域的项目销售中，西城外溢购买力并不突出。因为西城区户口和其附带的学区资源，是一般人不愿意放弃的。

即便是金融街的企业搬迁到了丽泽商务区，他们也很少因为工作地变换而放弃西城的房子。因为从金融街、月坛区域开车到丽泽商务区的交通很便利，不堵车的情况下，20分钟之内可达。

那么，这次为什么他们又愿意来丽泽板块买房了呢？其中原因很多。

例如，学区房价格见顶，教育资源分配制度改革等，都是促进西城乃至海淀客户愿意卖旧换新来丽泽板块买房的原因。

除此之外，还有一个促进因素就是疫情的影响。

今年以来，西城区金融街、月坛等片区受疫情影响颇多。疫情风险频发，影响了这些区域居民的价值观。

例如，今年5月29日，北京新增新冠肺炎病毒感染者中，一人工作地为西城区金融大街9号金融街中心写字楼地下一层，随后金融街街道划定多个封管控区和临时管控区。

6月18日西城区香厂路小学一名六年级学生（住丰台区）新冠病毒核酸检测呈阳性。

6月23日，中国移动创新大楼一名工作人员核酸检测阳性。

……

西城区老旧小区的物业、卫生条件一般，在这轮奥密克戎毒株影响下，疫情传播风险高，很多人受此影响，决心换房。

与此同时，西城区的学区房价格依然坚挺。而房地产的行情发展也影响了很多人的买房价值观，尽快改善自己居住条件成了很多西城改善客户下定决心卖旧换新的原因。

今年4-6月份北京这轮疫情发生时，也给端礼著、北京瑞府等项目的销售工作带来了很大的影响。

售楼处沙盘的制作周期延长、样板间的装修材料进京排队、工作人员居家隔离等一系列因疫情管控导致的进度延期，直接影响到项目的蓄客周期、开盘和销售节奏。

如今，这轮疫情也刺激了西城区改善客户外溢的购房需求，成就了“丽泽双雄”（端礼著和北京瑞府，下同）。

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高端改善需求复苏

“丽泽双雄”的开盘成绩，让市场欢呼：高端需求复苏了。

因为这两个项目单价都在10万+，户型面积130平米起，套总价1400万元起，是妥妥的高端改善需求。

开盘就热销，不是简单一句“越贵的房子越好卖”能解释的。

从市场视角去看，“丽泽双雄”的开盘热销至少还有以下几方面因素：

①市场购买力新发现。如上述，西城区的改善外溢是“丽泽双雄”主力客群之一。

如今，在疫情和经济大环境的影响下，哪些人仍然具有购买力，是所有改善类项目共同的课题。

丽泽辐射的西城区金融街、月坛、复兴门等片区的人群，因为他们手中的旧房带有学区属性，因此二手房价格坚挺，也容易流通，卖旧换新不需要等很长时间。

从北京瑞府给出客户结构也能看出，除了西城的客群，海淀南的客户占比也很高。

此外，金融街、丰台总部基地，以及已经入住丽泽金融商务区的企业高管，财富积累速度较快，也是“丽泽双雄”的主力客群。

丽泽板块的目标客户是当下购买力不受市场影响的一波人，在疫情因素的刺激下，这些人卖旧换新的购买力被唤醒，成就了“丽泽双雄”的“开门红”。

②产品趋势新发现。在端礼著和北京瑞府入市之前，丽泽板块有葛洲坝中国府、懋源璟岳、泰禾西府大院等项目，市场处于顺销状态，没有井喷行情出现。

有渠道机构表示，之前西南二环到三环这个板块主要是供应的问题。要么是产品不够亮眼，不能吸引高端客户；要么是能打动高端客户的2000万-3000万元总价产品卖完了，剩下的别墅产品总价较高；要么是产品不错但是开发商资金链紧张，买房人有顾虑。

实际上，因为有北京二环、三环的概念，这个片区能吸引全北京的高端改善客群关注，尤其是在内城工作、生活的精英。

因此，长期以来，这个区域是供给不能匹配需求的问题。

端礼著和北京瑞府入市弥补了这个区域中高端市场产品供给空白，尤其是两个项目都有130平米左右的中端改善三居产品，总价比较亲民，让卖旧换新的中端改善人群轻松上车。

而这两个项目的产品设计和精装修都做得很好，很打动客户，填补了西南二环到三环这个区域原来起价都在2000万元以上，只有豪宅供给的局面。

③价格趋势新发现。端礼著和北京瑞府的价格跟周边次新二手房价格有一定程度的倒挂现象。例如，2016年，位于三环畔紧邻丽泽的西宸原著开盘时单价7万元/平米，现在二手房均价已经达到了12万元/平米。2017年，比邻丽泽金融商务核心区的昆仑域开盘单价9.5万元/平米，现在二手房均价已经达到了14万元/平米。

而价格倒挂是热点楼盘很强的价值支撑逻辑。在北京人心中，环线的概念很重要。如果项目位于二环，那就更认可10万+的价格地段。如果还能跟周边二手房形成价格倒挂，那就是买到即赚到的逻辑了。

这些房子动辄套总价都在1000万元以上，有的甚至是2000万-3000万元，而消费这些房子的客群也不缺房子住，为什么要在这个时候买房呢？

无非两个原因：一是这个房子品质确实好。

比如：北京瑞府开创的约16.7米南向豪华四面宽产品，连独立玄关都带观景窗，约45平米的巨大大客厅，带来极佳的空间体验感。

再如：端礼著此次配置的精装交付档次超高，包括劳斯橱柜、高仪卫浴五金、唯宝的浴缸和面盆等，而且是新风、中央空调、地暖、净水、软水、智能家居控制全配齐。酒店式的地面氛围灯、室内可调灯光等细节颇为让人心动。被买房人称为超配的豪宅作品。

二是价格有优势，与周边二手房价格形成了倒挂。

从北京控制房价的角度出发，这两年四环以内的新房定价也都控制在12万元/平米及以内，也有特别审批的，但毕竟不多。但是四环以内知名的二手房项目价格却都在12万元/平米以上。

也就是说，四环以内的新房项目价格很容易形成价格倒挂。未来这些地方的土地，开发商真的可以闭眼拿，而这些“网红盘”也将成为北京豪宅客户们的竞逐对象。