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提问：房姐，请问评估价哪个贷款银行的高？ 上个月买了一套1300多的万泉，评估价只有1000万不到，这样600万的首付还差200多万。

回答：评估价取决于：房子本身评估值，当下的时间点，以及贷款银行对口的评估公司 权重依次降低 评估价一般由银行认定的评估公司出值，而非银行出值。 买一套房之前，就已经知道这套房，现在评估多少， 现在可以在哪些银行给到多少评估贷大概多少（预估，实际进件在过户阶段了） 进阶的玩家，除了熟悉以上，还会考虑到过户周期，市场的评估调整节奏，调整多少，不同楼盘的调整情况。 比如，我们一个西城学区客户，春节前700买入春节后900，评估价从650涨到800，首付变2成 一个海淀学区客户，春节前1000买入春节后1300，评估价从800涨到900，当初已经预估了5成首付，实际用到4成。 买房的大原则：先准备贷款，然后再买房。

提问：房姐好，准备买个学区房，投资自用，孩子马上上初中了，成绩不太好，要上的学校教育质量不怎么好，准备预算280万，在南京河西奥体买一个38平的学区房是否值得？？谢谢

回答：南京有单价十万的顶级学区房，280万买没有居住属性的学区房，当消费品没压力那就买吧。 二线学区的成绩与生源变化有巨大关系，排名起伏较大，不是投资好标的。 关于教育，大多数家长的心态是，交给学区房，我就轻松了。事实上，绝不可能。一个孩子成绩好不好，家长的作用很大。 真正优秀的家长，在于自身教育观的升级、对孩子的完整认知、规划、教育资源的匹配、兜底能力与自身的优质。 我觉得，优质比优秀更精准，后者只是单一维度的衡量，譬如孩子的成绩好，优秀，升入更好的学校。但优质不仅意味着优秀，还多维度、更复杂的对家长提出了要求：孩子的成长如冰山，量化成绩只是冰山一角，更大的部分在水下，也许在孩子以后的人生逐步显现。 教育资源、家庭价值观只是第一步，很小的一步，更多的是有质量的陪伴，让孩子快乐成长。

提问：你好，坐标上海，限购，有资金250万左右，想买昆山花桥地区的“中骏世界城”有价值吗？

回答：花桥天花板的密码：双地铁站+毗邻大型商业，我推荐你关注凯德都会新峰，会比中骏世界城更有投资价值。 如果说花桥是环沪第一梯队，那么凯德都会新峰就是这个第一梯队中的优等生。 花桥兆丰路板块紧邻安亭，而在兆丰路板块中的金都安亭家园、西郊世纪华城、凯德都会新峰这几个主要的住宅项目中，凯德都会新峰是距离上海最近的，并且还是唯一一个双地铁站项目，步行至11号线安亭站和兆丰路站都在10分钟以内。 除了无可比拟的交通条件，凯德都会新峰在商业配套上还有个独特的优势。 花桥虽然在不断新建大型商业，但就目前而言，区域内还没有比较高层次的商业业态，即便是最大的商业中心易买得也已比较老旧，都鲜少有大品牌商铺入驻。 因此花桥中高层次的消费需求往往需要前往安亭站附近约5万方的大型商业嘉亭荟才能得到满足。 而凯德都会新峰也是距离这里最近的，从该项目东门出发，步行过去最快只需7分钟。 另外花桥最有价值的新房详见知识星球内部分享。

提问：房姐，我是昨晚的提问者，谢谢您耐心地回复，醍醐灌顶，只是有几件事不明，希望确认下 1，手里两百两年后还120，您建议杭州而非武汉是吗？为什么呢？不会站岗吗～杭州这一轮行情不是比武汉走的还彻底吗，几乎走完了，只能等下一轮，也不知道什么时候来。而似乎武汉这一轮可能还有些机会的希望 2，按照手头200，估计30～40摩擦成本，七成也就是总价可能500～550，这个没错吧～。您说两年赚500也不是不可能，这意味几乎翻倍啊，您对未来二年杭州行情是怎样的分析 3，您说“虚空接力他还倒赚400”。做好最坏打算（还给他后无法再借出来）前提下如何做到虚空接力呢～ 4，我所能够去够到的总价，房姐觉得可重点关注哪几个板块或片区 房姐我觉的您真的超级厉害优秀，非常感谢房姐，谢谢您

回答：杭州是确定性的城市 即使是下半段的行情 如果有90%的机会赚30% 也不要赌50%的机会，赚60% 杭州在二线进一线过程中，加上贷款宽松，如果价格空间还有30%，实际现金回报率完全可以做到100% 200可以买两套500万的四房 虚空借力，不是一句话的事 内功到位了，自然懂 钱江世纪城外溢，市北板块

提问：老师好，今年打算把老人清缘里的小三居换到亦庄或旧宫，同时把翠城的2居换到同一区域，先生在亦庄上班，我在北二环上班，孩子今年上大学，想选新一点的楼盘，如何操作更好？

回答：在亦庄上班，不一定要买在亦庄。 亦庄，北二环，两个地方都不是特别适合建仓，一个远郊产业和人口偏不足，一个老城区没有产业人口交通弊病较多，除了学区基本没有价值支撑。 清河一带地段没有大错，码农一时半会儿不会跑光，清缘里比较老可以考虑这轮过后出掉优化； 翠城是指翠城馨园？ 翠城目前中规中矩，2居也没有必要更换，同样，这两套都可以抵出来。 先计算这两套抵出来，以及手上的资金可以到多少？ 然后计算下一步的选筹。 你们距离这么远，要么周末团聚，要么还是以其中一人工作为主。 投资+居住的话，建议首选双井； 投资，首选望京-朝青。

提问：房姐好，西二旗后厂村码农，首付大概400，总价格500-800之间，首套房考虑自住，核心诉求是自住+升值，短期不生小孩。想问一下 1. 如果自住诉求优先，距离相对近一些推荐什么盘，新盘还是老盘？逻辑是什么 2. 如果距离相对远一点，升值优先，推荐什么盘。 多谢房姐指点～

回答：1. 从中关村到后厂村，是以码农产业为核心的区域。 中国互联网的第一座金矿在这片区域诞生，持续十几年的财富挥洒浸润，这一大片区域形成了一片小世界。 高收入码农，成功上市大佬，互联网高薪泡沫，创业大潮击鼓传花，中关村到后厂村，在充足的购买力和产业寡头的背景下，形成了码农之间的买卖循环。 具备购买力溢价，区域锁定，学区追捧，所以这片区域房价异常高昂，对于房产投资而言很不友好。附近的新盘基本没有性价比，多是位置偏远价格高的溢价盘，附近还有性价比的板块集中在 睡城回龙观，以及海淀部分学区溢价相对小的板块，推荐看看 回龙观的金域华府、国风美唐等，海淀的 上林溪、莱镇、当代城市花园等 2. 远一点就看看望京的 澳洲康都、首开知语城、季景沁园都不错

提问：房姐好：新人首问，孩子在东城史家上学，想买套附近的房子自主，还想兼顾投资，为了孩子毕业后卖出，因为有老人，所以以三居或大两居为主，预算800-1000，在东二环附近看了朝内南小街的老破小，二环外的阳光都市，蓝筹名座，吉庆里，怡景园，想问哪个比较合适？或者其他更好的推荐？

回答：1. 怡景园就是当年的外销公寓，物业费偏高，户型不是太好，人员比较杂，不要碰 2. 蓝筹名座这个小区没什么环境，两面临街，办公人群多 ，这类房子涨幅很差，回避 吉庆里这个小区还不错 ，可以入 ，另外海运仓和阳光都市也可以好好淘一下

提问：房姐好，刚刚已经续费了，非常佩服你对房产的分析和判断，继续支持你！提三个问题，希望得到您的回答并分析一下： 1.我们在朝阳区大屯路风林绿洲有一套一期171平米东南朝向三居，中高层，虽为一期临大屯路隧道，但是该户型完全面向小区内部，没有北向房间，不吵。另外，风林绿洲可能是单一对应朝阳外国语小学的学区，12年一贯制，其他目前朝外小学对应的小区有可能多校划片。问题：风林绿洲的优缺点是什么？未来走向如何？是否适合长持？ 2.我们在中山火炬开发区凯茵新城有一套83平米两居，雅居乐开发，2017年购入，当时跟风深中通道，购入价1万，目前单价1.2-1.4万，持续两三年价格未涨了。问题：是否还有持有价值？ 3.近一年内准备投资一套房产，纯投资，自己不住。500w上下，反复看了房姐关于天通苑顶复的精华贴以及相关提问的回复，从精华贴提出到现在也有二年多时间了，天通苑顶复的价格几乎没变。问题：那么今后走向如何？是否还有投资价值？如果天通苑顶复不好，是否有其他更好推荐？

回答：风林绿洲位置不错，主打大户型，出门大屯路，向南1.7公里是四环，向北2公里是五环，向西1公里是京藏高速，旁边是地铁，交通四通八达。缺点就是大户型的流动性一般，临街的问题，你看的没有北向房间，那这个问题可以忽略。还有就是一期的房龄偏老，如果持有7年以上，慢慢会变成老破大，升值可能略跑输大盘。 深中通道算是中山最有盼头的一件利好，2024年即将建成的这座桥。中山在2015年2016年跟着广州深圳迎来一波大牛市，但在2017年3月中山楼市“限购”政策出台以来房地产市场转淡逐渐回归理性。短期看没有进一步上涨的可能，建议出掉。 天通苑顶复适合有一定淘笋能力的人入手，入手价肯定不是市面上看到的价格。如果没有很好的淘笋渠道，更建议选确定性更高的次新盘，看看亦庄常营回龙观等

提问：房姐，请问金融世家这个盘怎么样？300平大面积单价很低值得入吗？

回答：1.当一个次新在一堆老破小中的时候，这个次新就是被老破小吸血。 2.金融世家本身产品问题较多，没有小区环境，类似独栋，双证，超大面积。 3.本身已经处于不能买的一类物业 4.价格也不算低

提问：房姐，万科东望这个项目怎么样，开发商有实力，又是通州亦庄产业区，未来升值潜力大吗？

回答：通常来说，两区交接地带，容易变成三不管地带，成为发展黑洞。 万科这个项目，主打3个点：万科，通州+亦庄，品质 房地产从业人都知道，最近5年，北万的水平不忍直视。 通州（台湖）+亦庄（次渠）的概念，实际是需要通州购房资格，多一道成本； 距离次渠的两个地铁站都有1.5公里以上，越是刚需盘，郊区盘，地铁的重要性越重要； 距离亦庄几个产业公司倒是不远，但少了通勤优势，以及5万多的单价，对比走路上班的小区，又缺乏竞争力，也就导致东望的销售一直拖沓。 除了几个稳健的标杆次新，亦庄多数盘的升值尚且难保； 城市之光难免成为亦庄码农韭菜盘。

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