大理市一房企资产法拍受关注，机构给出评级展望：维持稳定

今年5月，大理海东开发市政建设有限公司新增21条司法拍卖信息受媒体关注。拍卖标的为海东片区金凤邑项目的21套房产，起拍价从111万～185万不等。6月14日拍卖结束，房产全部为流派状态，现已进入到二拍阶段，起始价在首拍价格上打了8折。

部分标的拍卖情况

大理海东开发市政建设有限公司为大理海东开发投资集团有限公司（以下简称“海开集团”）的控股企业。海开集团由大理海东开发管理委员会全资控股，主要负责海东新城片区的基础设施、公共服务设施建设和一级土地开发投资、房地产开发等业务。公司资产以代建项目、房地产项目投资成本及其他应收款为主，受海东新区停建和规划缩减的影响，房地产销售和代建业务可持续性存在不确定性。

除旗下公司资产涉及司法拍卖外，2022年3月，海开集团也因为金融借款合同纠纷和商品房预售合同纠纷两次被大理市人民法院列入被执行人，被执行金额仅为51.62万元和5.40万元，说明公司当前一定程度上确实存在债务风险。

主体信用等级为AA-，维持评级展望为稳定

6月17日，中证鹏元发布了2016年大理海东开发投资有限公司公司债券2022年跟踪评级报告，维持海开集团的主体信用等级为AA-，维持评级展望为稳定；维持“16大理海东债/PR大理债”的用等级为AA。

评级报告（部分）

维持评级主要考虑的原因为：大理市地处云南省滇西交通要道，为国内外著名的旅游城市，经济和财政实力均居大理州首位。公司是大理市海东新区内重要的城市基础设施建设主体，继续获得一定的外部支持，同时大理经济开发投资集团有限公司的保证担保仍能有效提升本期债券的信用水平。但中证鹏元也关注到了海东新区停建和规划缩减可能对公司房地产销售和代建业务可持续产生影响，且房地产项目去库存压力较大，公司资产流动性仍较弱，面临一定的项目资金压力和较大的短期偿债压力，存在较大的或有负债风险等风险因素。值得一提的是，海开集团2021年在代建业务、农产品销售、房地产销售3大主要业务的收入均有大幅增长，使得公司全年营收为增长状态。

出售思睿天地思园项目，房地产营收增长

海开集团的房地产业务主要涉及大理市海东新区保障房及商品房的建设工作，公司本部主要开发了大理海东山地新城保障房及配套工程建设项目，子公司分别开发山地新城11号地块（东岸·馨园）、山地新城3号地块、金凤邑、水磨石庄、欧洲小镇等项目。

2021年，大理交投以4,363.43万元的价格收购了思睿天地思园项目，这笔收入占海开集团当年房地产销售6,029.67万元收入的72%；其余部分主要为欧洲小镇等项目的商品房销售收入。

思睿天地效果图

信用评级的“16大理海东债/PR大理债”涉及的主要项目为大理海东山地新城保障房及配套工程建设项目，建设内容含保障房及配套商业用房，包括保障房、城市森林和思睿天地三个子项目，计划总投资10亿元。

评级报告提到的项目进展情况为：截至2021年末，保障房和城市森林项目已停工，剩余扫尾工作未完成，累计投资5.61亿元；思睿天地思园项目已完成建设并交付一栋商品房大楼，睿园项目已停工，思睿天地项目累计投资4.89亿元，均计入“存货”科目；城市森林和思睿地项目均已取得预售许可证。

2021年房地产项目销售放缓以来，海开集团也在积极进行资产转让或寻找合作伙伴，尽力推动项目的复工复产。比如2021年7月和8月，公司在云南省产权交易所对九溪国际项目整体资产进行了两次转让，不过受市场的影响均没能成功转让，2022年4月该资产被再一次摆上货架，价格打了9折，不过5.85亿元的高价格，目前还没人有意接手。

九溪国际项目区位图

出售思睿天地思园项目则比较圆满，大理交投接手项目之后，成功引入了上海交通大学（大理）研究院入驻，研究院主要组织实施有关洱海保护治理的相关研究项目和人才培养，根据地方发展需要，发挥好上海交大资源与大理州需求间的桥梁和纽带作用。这次资产出售也强化了海东片区的科教属性，提高了周边其他房地产项目的价值。

上海交通大学（大理）研究院

签约合作伙伴，旗下项目转型

2022年3月29日，海开集团与晟亿丰文旅康养就海开集团旗下5个项目转型发展为文化、旅游、康养等绿色产业业态续建开发达成合作关系，并签署了合作协议。 

云南晟亿丰文旅康养产业发展有限公司是一家综合文旅康养全产业开发机构、项目建设运营服务商及文旅项目投资机构，是中国林业集团公司旗下成员，主要致力于打造全国领先的文化旅游休闲综合体及特色、精品度假及康养目的地。

海东上和片区实拍图

中证鹏元的评级报告中，也对大理市的旅游产业未来发展进行了肯定。国家层面上，中央新时代推进西部大开发形成新格局36条指导意见将对大理市着力提升城市品质，实现更高质量、更有效率、更可持续发展，推动产业体系转型带来重大利好。省级层面，云南省委省政府提出全力打造“绿色能源”“绿色食品”“健康生活目的地”三张牌，大理市因其得天独厚的资源禀赋优势，使其与全省“三张牌”打造方向高度契合，为全市发展带来更多机遇。

随着疫情防控形势好转和旅游业的逐级复苏，你认为大理海开集团的这次转型能继续带动营收增长吗？欢迎来留言区和大家分享你的看法！