我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球”北京买房“ 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：房姐，现在南京的行情怎样？买学区房的话有新盘可以推荐吗？

回答：今年南京局部区域有涨幅，新城区的发展，靠内生力涨了一点。其实涨幅也不大。 像学区落定的，第一波会涨一些，也是少数几个小区。大多数南京的房源基本上还是稳定的。去年是什么价，今年也差不多。 即便2021年，房贷没放松、相反还有了红线，政策、信贷都是严的。虽然说货币放水，地产是池子，但几层穿透下来只是“跑冒滴漏”，如今的资金推动量，不足以同时普涨。并不是所有的板块楼盘都值得买。 总结一下： 1、南京部分限价房，有点倒挂和区域发展双红利； 2、极少数学区落下来的，涨一点； 3、80%房源，保持稳定态。 现在买房也没必要焦虑，即便是限价房，中签率确实较过去有明显提升。2021/2022的整体推盘量也比较大，新房机会多，还是老观点：2021，适当的可以卖旧买新。 部分带有学区属性的新房值得关注，知识星球内部有推荐。

提问：房姐好 已付费 目前自住安定门外盛德紫阙，还没娃。此楼盘是旧楼翻新盘，优缺点明显 优点：地段，有划片学区 缺点：物业费高（正在建立业委会，等着换物业）开发商有些遗留问题 我的问题：三个选择 1. 留着安定门这个房子，用手里闲置900再买一套百子湾板块的房出租用？看了A派社区，富力城，感觉也就能买个一居室。 2. 卖掉安定门这个房子（大概1200左右）+手里子弹700 买一套海淀（紫竹桥、公主坟）附近二手房，自住+ 保值+ 一般学区？ 3. 卖掉安定门这个房子（大概1200左右）+手里子弹700-900 买一套海淀万柳学区房（肯定面积就小很多）自住+ 学区 非常感谢房姐！

回答：你好 1. 盛德紫阙是知名烂尾楼杰宝公寓改的，2013年就开始对外销售，社区小不说，关键是户型太奇葩，有一侧小户型正对蒋宅口的X形天桥，非常不好。后来这个楼盘开发商屡次找公司接受尾盘，因为实在卖不出去。所以，这样的楼盘不要买，尽早出售 2. 看看郦城，离四环远不炒，低密度小板楼，有个凑合学区，地铁也不远，还有汤泉逸墅品质很不错；，美丽经典园也可以淘一下 3. 万柳可以主看，光大水墨东南\/西南，康桥水郡南北、世纪城观山园的南北 如果一年内有要孩子的计划可以考虑学区房，否着不建议。

提问：房姐，请问金融世家这个盘怎么样？300平大面积单价很低值得入吗？

回答：1.当一个次新在一堆老破小中的时候，这个次新就是被老破小吸血。 2.金融世家本身产品问题较多，没有小区环境，类似独栋，双证，超大面积。 3.本身已经处于不能买的一类物业 4.价格也不算低

提问：房姐好，在廊坊市区工作，廊坊户口，自住一套现房，有本有贷。2019年入坑了一套城际铁路s6周边期房，在还贷，今年交房，沉没成本。怎么自救？

回答：已经吃亏了，廊坊1.3万的话，2022年北京行情后，可能还可以1.8万左右碰到好运出货。 就当30万不存在了。 抓紧归置资金，凑二三百万往上，买北京。

提问：房姐，问一个题外话，我对现在的工作不感兴趣怎么办？没有做下去的动力，该不该辞职？怎么把兴趣变成工作来做呢？

回答：不要轻易妄想将工作与兴趣爱好、梦想相结合 工作的本质就是压榨，只是不同类型的工作，程度不同，回报不同。 当你小时候，看到酷酷的建筑师，画着酷酷的建筑图，说：长大后我要当建筑师，这是我的爱好、我的梦想。事实是，每天对着电脑加班画图、领导或甲方一句话，重新画，日以继日，眼睛干涩、发量减少、年纪轻轻肩周炎，偶尔还会传来同行在画图中猝死的噩耗。此时你唯一的梦想是，只要别让我画图，干什么都行。 任何事物和压榨绑在一起，就会丧失它的趣味，什么价值感、成就感，都会烟消云散。 工作并不会按你的成长计划来，并不是每次都会有新类型、新挑战让你兴奋，画图生涯，光画楼梯画三个月，完成一个楼，下一个楼更简单，重复重复，公司为了赚钱，会接很多项目，不是工作人员可以挑的。领导为了迅速安全完成工作，不会要你创新突破，类似的改一下，和哪个项目差不多，关键是不要出错、按时交付。不是领导不进取，是手上那么多项目，那么多客户在催，没有办法。 做到一定阶段，你要参加多个项目，画很多图，每个图都有时间节点，都在赶，你无法用心的去画图，用心去享受画图的过程，慢慢的，你没有心情学东西，没有时间精力学东西，也学不到东西，只有颓然、憔悴、麻木赚钱收工，每次最希望的就是把图交上去，领导说不用改。

提问：请教房姐，为什么“利率基点越高，对自己买房越好”？

回答：暂时驱赶走了不懂行的买家，减少竞争对手 等到涨起来了，这些人才被明白，回来抢房 人类依然是一个很笨的物种，追涨杀跌的本性根深蒂固

提问：新人首问，房姐好，我和老公京籍，首房首贷，购房需求为自住+保值，尽量二室一厅或三室一厅带电梯，暂不考虑学区，北三环已有一套父母的房子自住，不打算出。我们俩40岁，首付预期350-370w左右（目前储蓄存款180w、公积金账户存款60w，打算卖掉父母在昆明的一套房子大概190w，不敢全部用来首付，留一部分装修和给老人），月收入28500（其中两人国管公积金每月共9000、两人税后收入共19500），月供计划在1.6w。 问题1：以我们的情况看多少标的的房子合适？ 问题2：房子位置，老公在西四环永定路附近上班，我在南五环外上班，都是开车，目前想考虑石景山的西现代城、远洋山水、诗景长安；不知道这几个小区是否合适？ 问题3：除了以上小区，房姐有没有别的建议，其他几个区都行，只要离老公单位别太远太堵就行，另外我们更倾向于次新、停车方便及交通方便； 问题4：关于购房顺序，是等昆明的房子卖出拿到房款后再持币看房购买？还是看房及卖房同时进行？就怕看好了房子，昆明的房子一时半会儿未出，来不及。

回答：1. 能看一套总价600上下的标的 2. 石景山自住来说还不出错，比较符合你们的需求，到西四环和南面交通都算便利。 西现代城人口密度太大，靠近交通主干道，不是太好 远洋山水，是石景山为数不多的品质盘，近年涨幅能跟上大盘， 距离八宝山地铁站非常近，注意回避下最南侧楼栋临近莲石东路，会受噪音影响。 诗景长安挨着依翠园，小区很小，几栋楼。 优点在，这片的次新房很少，诗景长安有一定对比优势。 顺序上 远洋山水诗景长安西现代城 3. 这个预算看石景山就不错，其他只能看下丰台的马家堡和角门、丽泽板块了。 4. 同步看着，昆明的房子一但确定买家，北京就同步买进

提问：房姐，担心再次走错路，真心求教。背景：京户，家庭有两套北京按揭的房子，早年条件受限买的，都不是优质资产，77平西四环和51平南三环，加起来市值差不多700W吧，还有360W负债按揭中。疑问：1、现在有40W现金+ 他人XF 20W贷票，最近是在重庆用60W首付上车最合适吗？2、如果重庆再买完一套就没余额了，流水也刚好覆盖三套月供及生活，如何继续突破？求指路想早做打算～感谢！

回答：如果是90年以前又没有什么学区的，现在可以出售。 因为目前首付资金过低。 如果标的这一轮还能跟上一点涨幅，可以先行dy出来，这一轮行情后明年初卖； 但是为什么早年买的市值700，还有360的按揭？ 60万在重庆上车时足够的； 月供是相对最简单的，而且你的底仓还较低，负债总额少，月供还不能超过一般人的工资性收入范围。 提前做好每月的收支表即可。 先算资产的去留，以及可以凑出的首付； 然后进行下一步的选择。

提问：房姐您好！有几个问题求教： 1、本人多年前帮岳母在大兴南中轴磁各庄桥南购置了一套金融街金色漫香郡电梯洋房（137平户型很好，毛坯空置），近年处于不涨阴跌状态。是否需要尽快置换到五环附近？还是等北京热度起来卖个好价再说？ 2、本人北京还有第二个房票，但资金有限，只能买郊区小户型。一直判断不清的是未来北京涨幅快还是房价不太高的强二线涨幅快，比如重庆、郑州，还有发展不错的地级市比如珠海、无锡。 求解惑，谢谢！

回答：1. 感觉那个地方发展有点难，离机场线磁各庄站也很远，长期看是跑输大盘的，建议置换掉。 2. 涨幅上强二线可能会高于北京，但是哪些城市哪些板块会涨，是不好选择的，而且很多二线城市价格并不低了。北京的确定性很强，就像优质蓝筹股，大概率会持续上涨，郊区只要靠近地铁涨幅就很稳。我建议集中子弹买北京，有确定性涨幅远比去赌一个未知区域要好。

提问：你好，又酷又美的房姐，我想投资，500万元，请问乐成豪丽值得买吗？

回答：属于70年产权的公寓，基本享受和住宅一模一样待遇（要房票、可以落户\/上学，可以商贷，但可能不能公积金贷款和组合贷款），不过由于土地用途当年是公寓，市场上有些不太认，可能以后升值有点问题（在15-17这一波升值还可以）。 小区管理、封闭性、维护做得还可以，当然密度大，得房率低，物业费偏高。如果买的话建议买西边楼超西户型，因为小区很小，会有点憋屈。

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

关注”北京房姐“ 微信公众号，加入知识星球”北京买房“ 进行提问，有问必答，全程指导买房

【北京房姐】公号已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。