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提问：房姐您好！我想问下，现在入手杭州未来科技城绿汀路附近的一个楼盘，137p的4居，总价655w，现在还是不值得入？到亚运会开之前还能不能有一波涨幅？（比如再涨100w）。有人说2022年亚运会之后，杭州就会开始横盘了，不知道您怎么看亚运会之后的杭州行情？多谢！

回答：青枫墅园这之类入手意义不大。 杭州亚运会之前长期牛市，但选筹明显可以更好。 买的好的，像 上个月在我们这里买的未来科技城4房700万，这个月已经800万。 亚运会之前已经有满意的行情，就不在意亚运会之后了。

提问：房姐好，17号线开通后，北七家未来科技城板块会怎样，看中海德堡花园，踩盘感觉小区比较破败，但是户型比较不错。4万出头100多平的南北两居，3.5左右的大户型有点动心。

回答：北京买房，北面不要超过回龙观天通苑 远郊老破房，流动性的底层产品 3.5万大户型，比天通苑还贵很多； 天通苑大盘货还没出完，你怎么出掉？

提问：房姐，重庆这次土拍平均溢价50%左右，最高溢价130%，怎么看重庆这波土拍啊，重庆现在能入场吗？

回答：重庆史诗级土拍后，市场情绪爆发。已经进入抢房日光阶段，倒挂新盘一房难求，二手进入跳价阶段。 高层洋房存销比下降，供不应求持续，超50%高溢价面粉数量比2017年的还多。 这时候，跑步进场，尽早占坑，是一个必选项。 4月公布的70个大中城市商品住宅销售价格中，重庆涨幅1.4%领跑，北京、上海和广州分别上涨1.2%、0.9%和1.2%，深圳持平。 虽然很多人都不看好重庆这座城市的发展，他们甚至说重庆的人均收入低，房价一定会出现大幅下跌。但不得不承认事实是会自己说话的。 重庆终于走出了自己的逆境，楼市持续火热，热度不减，接下来核心区很可能迎来大幅的上涨。 重庆买房就不要再等了，小心等来高房价。 重庆投资价值高的板块及楼盘分享，详见知识星球内部分享。

提问：房姐好，感谢之前回复，现在看中一个盘，小区环境很好，户型也比较喜欢，但是位置不怎么好，看了周边二手房挂牌量比较多，价格感觉也卖不起价来，比较纠结，但是我觉得我是自住，是否不该考虑太多，反正拉长时间应该不会亏本吧，您觉得呢？

回答：我觉得，买房不管是自住还是投资，流动性都是你最后的防线。 买房前必须要评估，一个城市或者区域的楼市，是否存在流动性，有没有持续上升的空间，能不能经受意外事件的冲击，是否能在横盘调整之后还能继续上扬，因为买房普涨大涨的时代已过。 什么是流动性？就是你300万买的房，过几年卖的时候，首先要卖得掉，而且刨除利息和成本，到手的金额至少也要比300万多，这才是一笔划算保本的买卖。 有人买了房，后来急需用钱，卖的时候完全卖不动，原价卖卖不掉，必须要折价出血才能出货，这样的房子最亏钱。 任何人买房，赚不赚钱不是最重要的，卖得掉、别亏钱比较重要！ 那么如何买到流动性强的房子？ 好小区，好房子， 好位置， 好涨价! 流动性表明市场有需求，在可见的未来、市场偏好不会变动太大！ 总结住宅市场的规律：除了房子本身的价值，流动性越高的房子，估值也就越高。如果一个房子的流动性强，那么它的价值就有可能增加得多，大家你买我卖，击鼓传花，价格也就越卖越高，反过来，如果这个项目没有流动性，房价就上不去。 别墅、旅游地产等价格很难上涨，而有学校和地铁等配套的房子价格上涨较快就是与其流动性的强弱有很大关系。 要买到流动性较强的房子，可以注意以下5点： 1、 买住宅型产品，普通人不要购买公寓、商铺、写字楼等商业地产； 2、 在好的板块和区域购房，也就是买在大部分人都容易接受的地方； 3、 面积不要太大，适中的面积就行，户型最好正常一点； 4、 房子的总价要<相对>较低，太高的总价不利于流动； 5、 能否贷款、贷款年限的多少对流动性的影响也很大。

提问：房姐好！新人首问。之前关注您的头条号已经有大半年了，从平时的问答精选中学习到了很多关于买房选筹的知识，对于北京的主要价值板块也都有了很多了解，特别感谢房姐在公号上免费传授房产买卖的知识，为了表示支持特意付费加入知识星球会员，同时近期我也打算买房了，想说一说我的情况和想法，还请房姐指点。 基本情况：我和女朋友都是北京户口，都是SFSD，近期登记领证后买房。两人税后年收入50-60，首付预计最多350-400，因为考虑婚后要孩子，不想压力太大，准备就贷303，因此在关注总价650-700的房子，暂时不考虑学区，自住加保值。我们工作地点在北海北、朝阳门附近，重点关注房姐一直推荐的几处价值版块，实地去看了十里堡、青年路、四惠附近的主要次新商品房小区，目前有几个问题请教房姐： 1.从交通、商业配套的角度来说，青年路版块略有优势，地铁6号线我们上班都会比较方便。以我们的预算，青年路附近小区可以买珠江罗马、青年汇、华纺易城的两居室，但由于今年以来价格已经有所上涨，一些朝向和户型较好的两居价格已经超过了700，并不是都能买。国美第一城的小三居目前也能够得上，考虑到未来一两年有孩子之后家里老人要过来帮忙带孩子，三居更能满足家庭使用需求，但国美第一城的居住密度、物业环境等要比其他小区略差一些，在此情况下该以怎样的思路进行选择考虑，想听听房姐的意见。 2.关于购房时机，目前市场不太稳定，很多业主对未来房价持上涨预期，很多房源挂的价格比较高，业主并不诚心卖房，加上去年年底成交量比较大，目前市场供应略显不足，选筹范围小、价格高是当前区域的基本特点。房姐能否从历史情况帮我分析一下，青年路区域的房价波动和房源供给是否有一定的季节性特点，如果我们今年二季度买房是否是一个比较合适的时机？ 3.看了很多房子之后，发现真正南北通透的房子价格都超预算了。以国美第一城为例，由于塔楼设计本身就有角度，东南、西南向的房子哪个朝向会更好一些，另外如果只能选靠北的房子的话，东北、西北和正东、正西比起来，哪个更好一些？另外楼层的话，在选择上有哪些需要注意和避开的地方呢？ 感谢房姐的指点！

回答：1. 你是刚需首套，自住为主，先满足使用需求，看你描述，3居是正好满足你们，那其它的环境密度这些就可以往后放，国美这个盘没有问题，增值也能跟上大盘。 2. 春节后基本都有小阳春，会持续到5月左右。我的建议是没必要等最佳时机，你真到年底的淡季再出手，价格可能已经升高，踏空才是真的可怕。你们是刚需自住不要看短期涨跌，只要你能拿住5年以上，收益都不会低 3. 塔楼的特点就是户型多样，结构上容易改造，朝向：南北南东南\/西南东西东\/西东北\/西北北

提问：房姐好！本人有个名额计划购房纯投资，房价在1000-1500左右，1.请问哪些板块小区未来成长空间更好？2.望京橄榄城100方左右南向两房1150万与双井首城国际南北向3房1480万哪套房未来成长空间更好，都是中高层。3.北上广深本轮房价北京涨幅最差，后续情况怎样？谢谢您！

回答：望京和双井都在选筹范围内，但这两个板块的作用是完全不同的，望京产住结合，天花板高，成长性好，这个区域特点就是次新盘涨幅居高，橄榄城、东湖湾、保利中央公园 都是领涨盘，大多是改善群体，不缺接盘侠。 双井是一个宜居的生活板块，就是CBD的后花园，位置好配套成熟，成长性一般，但是风险很低。这个板块的 首城国际、乐城国际、富力城 都不错 能持有8年以上建议看望京，否则就稳一点看双井 北京一直是政策在压制，限购全国最严，在这种高压状态下涨幅也不算低，可见背后的购买力有多强，深圳上海都出了新的限购政策，都被按住了，大概率要横盘一段时间，北京这一轮基本没有加码新的政策，未来大涨肯定不会，一线城市都不会出现大涨了，毕竟要维护“住房不炒”，但是北京的暗涨是一定的，是由城市的吸引力和刚需的购买力决定的。

提问：新人首次提问，子弹400-500个，首套首贷，考虑长期发展想积分落户，本人工作金融街，老婆工作东四环，想买自住（考虑要娃以及父母来帮忙带），保值（以后赚钱换学区房）。有几个比较纠结的问题。 1、当前看了一圈非城六区外的区域，选择了昌平回龙观，我的理由，第一交通便利，13\/8号线；第二有软件园\/望京码农接盘，比较保值；第三假设未来赚不到钱换不了学区，这里配套不错，住的舒服，而且附近的小学还凑合能上。 想问一下这个区域选择如何，根据我的需求是否有更好的非城六区区域选择？ 2、具体选盘上，回龙观几乎所有的盘都看过，当前首选龙跃苑东4区，东5区的2或3层的124平的三室两卫，目前报盘价600。理由：第一，户型太喜欢了，南北通透，其他小区房子没看到过这么喜欢的户型；离霍营（双地铁）500米，交通方便。第三，总价相对低，首付贷款无压力。第四，124平三居两卫得房率高面积大，以后父母来了有地方住。缺点：无电梯；人车不分流车位紧张（本人有辆电车）；是07年的经适房，质量貌似都说比商品房差，几乎没啥物业。 次选国风美唐，为什么次选国风美唐，第一90小三居平要600万+，总价太高，首付贷款有压力；第二户型还行但得房率低，老家东北的都喜欢住宽敞的房子；第三我认为国风美唐就是炒起来的，根本不值这个价，经过了21年小阳春高成交量后，依然有大量的报盘，量在价先，当前高估。 想问一下，我的选房思路是否正确，根据我的需求，回龙观区域还有没有其他项目可选？（需求：紧邻地铁，户型好，房子别太老） 3、其实后来又想了一下，即使不考虑积分落户，可以考虑城六区，可能回龙观龙跃东4、东5也是我们最喜欢的。总价600以内，面积大（120+），户型好（方正，南北通透），交通方便（紧邻地铁无论远近都算交通方便），非京户有凑合的学校可以上。还是想问一下，按照我们的需求城六区内是否有合适的区域合适的小区供我们选择？ 问题的有点细，但确实是我很久以来的思考，如果错误的话非常希望得到指正！

回答：1. 回龙观做为刚需盘是很合适的，这里总价基本是300-700之间，这个区间内未来都很容易出手，涨幅来说，回龙观一直还行，跟上大盘完全没问题。 非城六区除了回龙观就是看亦庄了，亦庄缺点就是配套相对还不是很成熟，可以去那边看看新盘。 2. 回龙观的板楼大多户型都很不错，南北通透居多。龙跃苑东4区，东5区离地铁都很近，不过没啥学区的。国风美唐也没啥学区，这个你要清楚，昌平学区稍微好一点，可以看下和谐家园、矩阵、龙锦苑X区也都是板楼， 对口的育新回龙观分校，还有融泽嘉园 对口育翔、161的昌平分校。 3. 可以常营淘一下，例如 北京新天地、万象新天，不过面积在100左右了。

提问：您好，新人首问。90后，目前北京集体户口，有通州资格，首房首贷，单身，工作地点国贸，年收入36w，首付可以300w，考虑在500-600的区间选筹。看到您一直推荐通州和亦庄板块作为长期进攻型资产，所以一直在看这两个板块的新房。 问题1:因为未来要自住，去国贸上下班方便，考察了八通线上通州北苑旁边的京澜誉府，顾虑是不知道未来增值空间是不是会受累于周边老城区，错过通州长期价值增长，不知道您怎么看。如果有这个可能，运河附近的新盘不知道您更看好哪些项目； 问题2:个人对亦庄生活环境非常喜欢，为了兼顾通勤，因此考察了17号上的台湖新盘，对明月听兰这个项目比较看好，但是比较担心这个区域因为其尴尬位置而缺少发展动能，不知道您怎么观察，这个缺少动能的问题能否随着未来的规划得到一部分解决； 问题3:如果在上述的通州北苑和台湖两个板块做权衡的话，您更看好哪个片区？

回答：1. 京澜誉府这个盘品质还行，但老城区板块已经固化，未来新的规划和发展方向大多集中在运河区域，通州我推荐看看 京贸国际城 2. 明月听兰还是通州的，现在有限购问题，将来也是两区交界概念。太湖那个 位置处于两区交界，而且是两个郊区的交界，本身这就是买房的一个忌讳，另外那附近现在啥都没有。虽然有规划但是这里没有通州运河和亦庄河西的概念强 3. 通州北苑和台湖相比，我更推荐通州北苑

提问：你好，房姐。目前有一套在东三四环 朝阳美景东方小区的南北大三居，141平可以卖到1100万，带孩子和老人住，由于一直考虑到想换一套大房子，方便老人养老和孩子上顺义国际学校，因此最近看了去顺义牛栏山"龙湖好望山"叠拼楼盘。看上了一套300平的下叠的约800万（地上200平地下100平的）使用空间丰富，且使用率是比较高的一个下叠户型，小区环境综合比现小区优质些。因此，本人想：如果将三环的房子卖了后结清贷款后，可以有现金约740万，目前想法是拿出300多万现金，再贷400多万买这个龙湖好望山下叠。备注： 关键字：唯一房产卖三环买六环外 个人需求：200平以上，总价约七百要和老人需要一起住 龙湖好望山周边：个人考察后配套基本能接近目前住的小区配套水平，走路十分钟有在建的五万平商业区（不知是否会带动房价增长呢）距离孩子学校15分钟。等 因素综合考量基本满意。 因此 综上所述，房姐认为是否可行？（有朋友说 那边位置偏，将来资产难变现等问题） 请房姐给出专业建议

回答：1.龙湖好望山自住来说还不错的，还有 香堤漫步、鲁能七号院这些都可以考虑 2. 从金融属性上说，别墅就是一个消费品，升值能力很弱的，这是普遍现象。即使周边配套商业形成，涨幅也会低于平层。 主要是别墅几乎都不存在稀缺性，郊区别墅没有地段附加价值，除非有其他稀缺景观，现在大批的郊区别墅建成 供应量非常大，未来接盘的人很少，买别墅在选择范围内可替代性太强，侧面反映就是别墅的流动性普遍很低，没有二手市场的房产是没有金融属性的。

提问：房姐好，请问富力十号和广渠金茂府哪个好一点儿，或者还有没有其他推荐，感谢。

回答：广渠金茂府要明显优于富力十号 金茂府的优点： 1.地段更好，九龙山＞双井以西 2.产品更标准，户型标准豪宅设计，不大不小，功能合理，绿化物业管理都是上乘 3.距离地铁更近，周边配套更好 4.产品本身具备良好的IP，附加价值高

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