我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：美丽的房姐你好，我们现在北京只有一套房子，润枫领尚一套120的三居满五和一个车位，公积金贷款80W，还了10万。手里有现金350W，加起来不算贷款子弹有900W。现在孩子2岁，本人天津人，孩子天津户口。现在需要换房满足自住和上学的需求，看了双井一代的房子，朝阳有富力城，合生国际，CBD总部公寓，东城有远洋德邑（文汇学区）。因为还在积分落户，所以未来户口有不确定性，所以想买保值兼顾学区的房子，想听取您的建议，谢谢

回答：您好，如果不确定积分落户的事情，我建议看朝阳板块，东西海暂时排除掉，因为对非京籍不友好。合生国际建议谨慎，属于死角位置还被铁道分隔都是非常大的硬伤，所以价格也一直起不来，CBD总部公寓据说物业很烂，也建议谨慎。 建议看下珠江帝景，学区比较好，环境也还行，还有就是首城国际

提问：房姐，西安浐灞住宅一大套。同时北京有购房资格，预算500w。是否可以出西安购入北京？时机大概是什么时候比较合适？

回答：西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，房价过去4年涨幅也偏高，现在入场有追高的风险。 尽早入北京，现在的非高溢价的学区标的还是在涨，依旧是卖方市场，今年上半年北京成交量又创下5年新高。即使最近出台新政，封堵了离婚买房的补丁，但对后市的影响也不大，只是一个定向调控，小的波动反而是一个入场时机。

提问：目前想在望京购买一套700-800w之间的两居室房子，望京西、望京南、或者望京更北一点不知道如何选择这几个地段，这个价位合适的开发商有哪些？大的开发商房价都在千万以上，还有就是除了望京地段还有别的地段合适吗？例如双井等？是优先考虑交通还是户型朝向或者开发商？

回答：望京内部的住宅产业也是分化巨大，以地铁站划分比较清楚： 望京南：以淘老破大最适合，商业配套交通都不错，不是但足够成数； 阜通：商业更丰富，物业较少，望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 望京：望京最成熟的内部区域，老破大较多，属于稳妥的选择； 望京东：地铁口没有盘，主要在soho四周，其中橄榄城国风北京等属于标杆盘，宝星，慧谷等次新房存在淘笋机会，soho周围也是目前望京最繁华的综合区域； 东湖渠：安静适合住家，商业配套等及格，以西面几个次新楼盘为标杆存在淘笋机会，利泽等老小区偶尔会出老破大存在机会。 望京西：断头路，主干道堵塞，回迁老小区居多，属于较差区域； 还有一个没有地铁的小区域 建议看下 澳洲康都、首开知语城、北京香颂、慧谷阳光。 双井可以看下 苹果社区南区、天之骄子 优先考虑交通

提问：房姐你好。想投资房产还有一些疑惑，请帮忙解答。我工作生活在河北，衡水有三套房一套门店，由于长线来看空间不大所以打算只留两套其他寻找行情机会变现。家庭月入2万+(由于收入不稳定所以不想月供太高)，子弹190，想在南方投资房子，一线城市感觉已经不好上车，想选一个强二线城市，由于杭州南京成都房价偏高且限购严，所以比较倾向和关注武汉、重庆、天津，武汉白沙洲光谷东，重庆两江新区万科金开悦府82小三，天津滨海新区和津南大学城附近，疑惑是不知道将来哪个城市发展潜力更好，关注的这几个城市区域楼盘中长线来看，保值怎么样?有没有哪个城市或者区域楼盘重点推荐的?谢谢

回答：你好，思路正确，房产投资的步是判断大势，四五线城市房产继续持有意义不大，趁早出手裂变。 武汉和重庆都不错，房价不高，限购不严。 我可能会优先考虑武汉。房票用完再买重庆。 武汉二手时机已经过去，新房的时期也已经过去，目前只是机会的尾期，机会不多，但是仍然有。具体有价值的楼盘详见知识星球内部分享。 重庆万科金开悦府贵是不贵，但还有时间再淘淘，如果自己实在喜欢也可以买，可能5号北延长线对这个盘利好。 任何事物都分层级，房子也不例外。 以重庆为例，主城房产肯定比区县好。主城九区内部再来看，江渝北肯定比巴南大渡口好。 别人一年不代表你也能一年，逻辑可以套用但涨幅不能复制。 还是以重庆主城为例，现在偏远板块的房子售卖逻辑是:单价低。售楼小姐一般喜欢用高价盘来做对比反衬自己的价格有多划算。 价格低是优势，但不是优势，资源的集中度才是核心竞争力（俗称地段)，江北渝北为何房价?因为能吸引全重庆的人来买。 南北滨路核心段为何房价也很高?因为能吸引全中国的人来买。偏远郊区低价盘能吸引谁?答案你心里比我清楚。 未来重庆房价再上一个台阶，领涨的还是现在你认为贵的区域。所以重庆淘笋依然是真内环。 天津滨海新区=没有人口的现代化河北县城，既无法吸到货币，又无法持续上涨。完全没价值，和ofo一样资本催熟，没有自身造血能力。投资回避 津南大学城是天津比较推荐的板块，价格不算高，高考移民能带来持续稳定的接盘侠。

提问：房姐老师您好 目前有两套乳山的房子买来一共大概500万两套郑州金水的老房子大概400多万，去年您建议下尝试入手了一套杭州涨幅不错，我想加快速度把资产盘活一遍，总共手上还有130多的现金，请问现在怎么用，的投资方式建议是什么？

回答：乳山的房子，可能翻不了身，建议抓紧卖掉。 郑州老房子，400万，如果不是，那可能是老破大。 郑州是一个对新房比较买单的城市，无学区老破大，还是尽快置换。 郑州的天花板不高，这一轮核心板块300万基本是天花板； 郑州春节涨一点，再来行情，可能要等武汉大行情来临。 400万老房子出售或者抵出来，加上130手头，估计可以拿到400万左右 400万北京买一套1000+的标杆次新两房，现在还有机会下手。

提问：同样的价格，1800-2000万的预算，融科橄榄城和臻园选哪个？

回答：首先需要有房可选 现在橄榄城没有1800-2000万标的 臻园一套可买的价格2200 2000万更符合臻园价位 如果首付是2000万，可以入手3套1600-1800的橄榄城\/保利三房

提问：房姐，北京城六区以外，目前推荐哪个板块？总价范围不限。

回答：昌平的回龙观、天通苑地区 400-700的刚需-次新2-3房 400-700的刚需2、3房，大面积低单价3万内好户型好楼栋

提问：房姐，朋友在蜂鸟社区有小房产一套，孩子今年后半年上学，最近新出的海淀学区政策要求2022年以后落户海淀的只能在区内统一调配，不能上对应学校，那是不是政策会对冲击很大，是否需要出手。另外，万柳片区大户型总价高的房产也不能买了，未来这类房产是否也会受到政策冲击？谢谢

回答：这次海淀新政，关注三点 1. 电脑派位的真实性，是像之前一样有看顺位各个小学自行决定，还是真随机真多校，后者肯定杀伤力更大，利空学区。 2. 严格执行6年一学位和9年一学位，已经用掉学位的再出售肯定要折价了，买房前也要看清楚，对九年一贯制的有略微影响 3. 2022年以后落户海淀的只能在区内统一调配。这里重点是全区协调，还是就近协调。我倾向后者，全区协调应该很难执行。 建议：如果不着急可以等一等，看看执行情况。 对于万柳肯定会有一波回调，学区溢价高的标的，都会受到政策冲击。 投资角度，高溢价学区标的近期不要碰。 学区刚需可以等等执行的情况，到2022年还有大半年的窗口期，足够上车。

提问：房姐，请问评估价哪个贷款银行的高？ 上个月买了一套1300多的万泉，评估价只有1000万不到，这样600万的首付还差200多万。

回答：评估价取决于：房子本身评估值，当下的时间点，以及贷款银行对口的评估公司 权重依次降低 评估价一般由银行认定的评估公司出值，而非银行出值。 买一套房之前，就已经知道这套房，现在评估多少， 现在可以在哪些银行给到多少评估贷大概多少（预估，实际进件在过户阶段了） 进阶的玩家，除了熟悉以上，还会考虑到过户周期，市场的评估调整节奏，调整多少，不同楼盘的调整情况。 比如，我们一个西城学区客户，春节前700买入春节后900，评估价从650涨到800，首付变2成 一个海淀学区客户，春节前1000买入春节后1300，评估价从800涨到900，当初已经预估了5成首付，实际用到4成。 买房的大原则：先准备贷款，然后再买房。

提问：房姐，谢谢你的回答！请问下恒大滨江左岸是否值得买？说这里是大王山文化旅游城！还有湘潭九华靠近3号线沿线是否值得买，都说这里以后要并入长沙湘江新区！谢谢房姐！

回答：你好，恒大滨江左岸自住可以买，投资一般。相较于周边的限价来说，自住还是性价比可以的，毕竟才8字头。 就长株潭融城的整体趋势来看，现在湘潭那边，有个地铁3号线延长线，以及学校，商业都在加快，是能拉动房价的。 但是新区发展普遍周期都比较长，不确定性大，资金不多的话也可以考虑的。（长沙买房建议，星球内部有分享） 就像现在很多一毕业就想考公务员，研究生毕业生到街道办，本质就是一种就业确定性。 所以确定性，就是我也不想大富大贵，也不想年薪千万，有一份稳稳的饭碗，一直干到退休，轻轻松松，快快乐乐，就行了。苦哈哈的去创业，去折腾，太累了。 买房其实也是一样，这边有潜力，那边也有潜力，但很多人买房还是想在一些稳定的板块追求确定性。也许未来没有翻天覆地的变化，也许涨幅不是的，但资源配置都很确定，学校地铁都落实了，未来不用太担忧。 一些新远板块，有的也不错，弹性非常好，但风险系数也比较高。很多人不敢买，不是说魄力不行，眼光不行，而是他们是天生的风险厌恶型，不想天天盼着盼那，也不想在群里因为板块的前途跟这个那个的争个面红耳赤，买完就买完了，有看得到的幸福。 但看得到的幸福，要么难买，要么太贵。很多人选择了远新板块，最后实现大逆转，很多时候并不是大心脏，眼光好，而是选择太少，没钱。

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