我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐老师，您说一个人的提问代表了一个人的水平，那怎么提高提问的水平呢？

回答：一个人提问的水平，始终和个人水平持平。 一个人的水平是固定区间，谨慎思考后提出的问题，可以达到这个区间的值。 也许填补一个人的盲区，带来启发，反哺，提高经验值。 多次达到值，就是一点点前进，提高个人姿势水平的过程。 把握好每一次提问，

提问：您好，孩子海淀学院路读书，孩子父亲昌平上班，孩子母亲望京上班，目前2个娃，计划三个，自住房总价1200-1500W,建议买哪？

回答：本圈指南】新加入朋友，建议请先读完置顶中的目录以及精华内的文章和问答。 【#今日买房提醒# 目录】 买房应该买什么，先看首付有多少。 ———————— 你的首付现金是多少？ 考虑到北京买家大多数的情况会低估DK能力，可能你的首付在750万以上 选筹区域优先望京，望京是一个可以未来长期持有而不会被短期淘汰，或者产生价值动荡的区域。 学院路的价值支撑依靠几个学区，本身的房产属于“老破贵”一类。 学院路上学，是否还有另一套在用？其他的资产什么情况？ 如果首付有750，可以考虑买到2000万的望京标杆次新四房。

提问：房姐，北京城六区以外，目前推荐哪个板块？总价范围不限。

回答：昌平的回龙观、天通苑地区 400-700的刚需-次新2-3房 400-700的刚需2、3房，大面积低单价3万内好户型好楼栋

提问：房姐大大，为什么时至今日，北京新一点楼盘的户型还基本是垃圾，与南方城市差了有十万八千里。

回答：因为过去5年，都以限竞房，远郊地块为主 5万拍地只准卖8万，只能做出垃圾和缺斤少两 加上北方气候问题需要保温，无法做开放式楼体，导致户型利用率不高，难以做标准89平三房两卫。 除非大户型，大平层产品，但与一般人无关，近年拍地也多郊区，这类产品较少几乎没有。 最后一点，审批制度严格，难以偷面积或赠送面积，加上成本本身已经接近亏本，更没有动力做出带附加值的产品。 一切都遵循经济规律。

提问：房姐，请问珠海哪个板块值得买房？

回答：你好，有2种选择： 种，求稳一点，就在市中心香洲拱北、夏湾一带买中高价的品质次新。这种盘会胜过大盘平均涨幅，但也不会暴涨。 第二种，博大的，在唐家湾软件园，在金湾那一带买单价比较低的近郊次新。唐家湾有产业，而且未来有深珠通道概念，开发商推地多，容易炒作，不过单价相对有点高了，多少影响点涨幅。金湾啥也没有，只有供地，博的是低价。 不管哪种，千万不要去横琴，定价太贵了。 珠海的优势是不限购，有大湾区概念，如果要买就应该这几个月决定，我觉得今年不会大涨，会有10%左右的小涨，时间窗口期就在现在，下半年应该就没行情了。 长远看，珠海房价在大湾区众多城市里表现会是不错，但应该不是涨的最快的。 珠海投资价值高的楼盘详见知识星球内部。

提问：房姐您好，今年准备7.8月份买房，sfsd，首付预算500-550万，因为没有户口，所以考虑朝阳上车，最近看了望京和亚运村很多房子，次新好的三居都1000以上了，800左右的都是老房三居多，所以是买一个好一点的两居合适（保利金泉，澳洲康都)？还是买个老一点的三居好？

回答：近期次新盘上涨幅度比较大，现在老破大反而突显投资价值，性价比更高，也会有几个月的补涨期。抓住这个窗口，建议上车老一点的三居

提问：房姐你好，今天有个比较偏门的问题问一下，最近看到一套凶宅（儿子和老父亲吵架将父亲误杀），单价目前看在常规市场价的80%左右，问下这种盘应该怎么评估实际市场价值

回答：这个要看发生的时间，头两年直接6折才考虑，5年以上8折可以考虑，凶宅关键是信息的时效，周边人对事件淡忘后也会回归原值，所以是存在套利空间的。 如果性质不恶劣，周边住户对事件的议论程度不大，时间又比较久了，可以入手 顺便说下如何判断凶宅 1、上网查找过往新闻 大家不放心的话可以提前在网络上进行搜寻资料，例如该小区的地址、名字、附近的建筑等，仔细看看弹出来的信息及网页，看看有没有相关的新闻报道，要是有一些特大的刑事案件，媒体一般都会公开报道的。 2、看房产证 如果说房子的年龄比较大，而发房产证的时间又比较晚的话，那么购房者应当问清楚卖家的房子是继承的还是自己购买的。如果是继承的，就要问下前业主去世的原因，曾经发生过什么事情都要了解清楚。 3、走访小区 如果买的房子是凶宅，一定会听到小区内的议论的声音，可以问问大家对房子的看法，居委会、物业公司和隔壁左右的邻居，这些都是可以打听到房子消息的地方。 4、到派出所询问 如果要买的房屋是属于凶宅，那么在这之前肯定发生过什么事情，购房者可以向当地派出所询问有关的信息，因为如果是有凶杀或他杀之类的情况，当地派出所会有备案记录。但是要注意，派出所是没有义务向所有人公开这些信息的，所以购房者需要和原业主一起去。 5、仔细检查房屋内部 在买房之前，可以去实地考察一下，购房者可以先在屋内仔细观察一遍，如果进屋一落脚＂噗“的一声，地上的灰都能喷到脸上，阳台或墙角的阴暗处都长出了青苔，一吸鼻子全是霉味，门、窗都变形了，到处都是大大小小的窟窿的话，大概可以判断出这个房子长期空置，这时作为购房者的我们要谨慎一些了。 在这个年代，房子不是用来自己住，就是租给别人住，很少有人会让自己的房子白白空着的。所以，如果一个房子内如果很久没有住人，一进屋都是灰尘、青苔之类的，估计就是凶宅了！ 6、看出售的房屋价格是否明显低于市场价 我们在买房之前就应该提前了解一下小区内各个房屋的售价，如果房子的价格远低于市场价格的话，那么就存在房屋是凶宅的可能，切莫贪图便宜。因为业主通常会为了早日出手而降低价格，提醒各位在买房的时候要注意房子价格是否低得过度。 7、签约控风险 由于法律上没有“凶宅”这个定义，自然也没有将该信息列为必须披露的信息项目，但如果在合同中约定了，那么业主不披露的话就属于重大隐瞒了，未来要求撤销合同或退房就有了依据。所以，在委托合同及购房合同中约定这一项，不管是对购房者还是对中介都是很有必要的。 8、尽量找大中介 如果一套凶宅，业主想隐瞒，以正常房子的名义去卖，那么业主肯定是比较心虚的。一般不敢往大中介去挂，都是通过小中介去交易。当然，我说的所谓大中介公司，一般就是绿中介。绿中介算是最有保障的一个，如果事前不知道是凶宅，买完之后，绿中介是可以全额赔付的。如果在小中介那里看到了一套房子，大中介没有，这个一定要留心。

提问：房姐打扰了，目前生活圈子主要在重庆，目前中央公园一套老房子自住房，打算在重庆再入一套二手毛坯学区+自住，整个计算下来均价达到了1.7万，考虑到楼盘品质、现房可看及小孩入学等因素，打算入了。但是最近周围亲戚朋友很多唱衰楼市，如重庆楼盘空置率高、二手房挂牌数量多等等，说现在房子买多了没用会砸在手上，好像有点不希望我好一样。现在就是比较纠结:我现在买是不是站岗？现在买担心后期跌，不买又怕后期房价涨。盼您解答，谢谢您。

回答：目前的重庆，适合买入，但需要提醒的是，虽然重庆有3000万左右的常住人口，但供应量也非常的庞大，所以片区分化会很严重。具体投资价值高的板块，详见知识星球内部分享。 长远看房价都会涨，只是涨幅多少的问题，本质是货币超发，通货膨胀，建议保持独立思考。 人性里有很多恶，最致命的是：见不得身边人好。 他们宁可证明身边人的平凡，也不愿意承认自己的平凡。总喜欢看到身边人失败了，并能因此而获得心理上的满足，以及情绪上的宽慰，这种感觉甚至比自己取得成就还快活。 这些其实都是小人物的格局！ 生活在一个远不如你的人群里，和生活在一个都比你的人群里，显然后者才对你更有利，因为你永远都能借势，甚至被捎带着进步。 而很多人却宁可生活在一个都不如自己的人群里，宁可被连累，宁可被扯后腿，宁可互相踩挤，也不愿意看到身边人飞黄腾达。 他们忘了，身边人如果都能发达了，他也不会差到哪里去；身边人如果都先后落魄，他又能好到哪里去呢？

提问：房姐，朋友在蜂鸟社区有小房产一套，孩子今年后半年上学，最近新出的海淀学区政策要求2022年以后落户海淀的只能在区内统一调配，不能上对应学校，那是不是政策会对冲击很大，是否需要出手。另外，万柳片区大户型总价高的房产也不能买了，未来这类房产是否也会受到政策冲击？谢谢

回答：这次海淀新政，关注三点 1. 电脑派位的真实性，是像之前一样有看顺位各个小学自行决定，还是真随机真多校，后者肯定杀伤力更大，利空学区。 2. 严格执行6年一学位和9年一学位，已经用掉学位的再出售肯定要折价了，买房前也要看清楚，对九年一贯制的有略微影响 3. 2022年以后落户海淀的只能在区内统一调配。这里重点是全区协调，还是就近协调。我倾向后者，全区协调应该很难执行。 建议：如果不着急可以等一等，看看执行情况。 对于万柳肯定会有一波回调，学区溢价高的标的，都会受到政策冲击。 投资角度，高溢价学区标的近期不要碰。 学区刚需可以等等执行的情况，到2022年还有大半年的窗口期，足够上车。

提问：房姐老师，你觉得南京和合肥未来哪个发展更好，更适合买房？谢谢

回答：3年前 南京公认比合肥更强 2020年，你要说合肥可以正面对抗南京，大家也不会觉得太多不同意见。 合肥有高薪产业，腹地人口更多，环境开放吸引人口。 南京依靠传统企业，城市结构还没有转型，未来的战斗力反而不如合肥。 合肥刚涨一轮，南京刚开始启动，这是南京目前的优点。 南京适合深耕本地客玩法。

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