我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐好！新人首问。之前关注您的头条号已经有大半年了，从平时的问答精选中学习到了很多关于买房选筹的知识，对于北京的主要价值板块也都有了很多了解，特别感谢房姐在公号上免费传授房产买卖的知识，为了表示支持特意付费加入知识星球会员，同时近期我也打算买房了，想说一说我的情况和想法，还请房姐指点。 基本情况：我和女朋友都是北京户口，都是SFSD，近期登记领证后买房。两人税后年收入50-60，首付预计350-400，因为考虑婚后要孩子，不想压力太大，准备就贷303，因此在关注总价650-700的房子，暂时不考虑学区，自住加保值。我们工作地点在北海北、朝阳门附近，重点关注房姐一直推荐的几处价值版块，实地去看了十里堡、青年路、四惠附近的主要次新商品房小区，目前有几个问题请教房姐： 1.从交通、商业配套的角度来说，青年路版块略有优势，地铁6号线我们上班都会比较方便。以我们的预算，青年路附近小区可以买珠江罗马、青年汇、华纺易城的两居室，但由于今年以来价格已经有所上涨，一些朝向和户型较好的两居价格已经超过了700，并不是都能买。国美城的小三居目前也能够得上，考虑到未来一两年有孩子之后家里老人要过来帮忙带孩子，三居更能满足家庭使用需求，但国美城的居住密度、物业环境等要比其他小区略差一些，在此情况下该以怎样的思路进行选择考虑，想听听房姐的意见。 2.关于购房时机，目前市场不太稳定，很多业主对未来房价持上涨预期，很多房源挂的价格比较高，业主并不诚心卖房，加上去年年底成交量比较大，目前市场供应略显不足，选筹范围小、价格高是当前区域的基本特点。房姐能否从历史情况帮我分析一下，青年路区域的房价波动和房源供给是否有一定的季节性特点，如果我们今年二季度买房是否是一个比较合适的时机？ 3.看了很多房子之后，发现真正南北通透的房子价格都超预算了。以国美城为例，由于塔楼设计本身就有角度，东南、西南向的房子哪个朝向会更好一些，另外如果只能选靠北的房子的话，东北、西北和正东、正西比起来，哪个更好一些？另外楼层的话，在选择上有哪些需要注意和避开的地方呢？ 感谢房姐的指点！

回答：1. 你是刚需首套，自住为主，先满足使用需求，看你描述，3居是正好满足你们，那其它的环境密度这些就可以往后放，国美这个盘没有问题，增值也能跟上大盘。 2. 春节后基本都有小阳春，会持续到5月左右。我的建议是没必要等时机，你真到年底的淡季再出手，价格可能已经升高，踏空才是真的可怕。你们是刚需自住不要看短期涨跌，只要你能拿住5年以上，都不会低 3. 塔楼的特点就是户型多样，结构上容易改造，朝向：南北南东南\/西南东西东\/西东北\/西北北

提问： 房姐好！看到您的分享理性实用！！向您请教 我在高陵有两套一大一小，大宝两年后上高中去西安，二宝两年后上小学想去西安，我户口在高陵， 看好大学南路，60左右的180多万，觉得房小不能满足人多的需求，而120左右的三室学校指标300多万价太高，压力大！ 请您帮忙指点如何选择既能满足孩子上学又能改善居住并能兼顾资产优化！

回答：你好，首先从投资角度来说，高陵投资价值一般，未来规划也不是特别让人期待。不限购就有它不限购的原因，进来的人也少，需求量也不大。所以投资尽量往西安主城区发展 方向是对的，也可以优化资产配置。 另外买房一定要摒弃完美主义，不要太挑，没有十全十美的房子，适合自己，满足你需求的房子就是好。 你的需求比较明确，属于学区+刚改。 自住买房，首先考虑的是居住功能，如果资金足够，这个房子要满足你居住的所有需求。 如果资金有限，居住的功能不能完全满足，那么就需要对于各功能进行排序，把最看重的要素写在前面以便进行取舍。 对于大多数自住买房来说，要素的排位是这样：面积-学区-工作地距离-商业-医院-户型-朝向-绿化-物业。 综上提供2个方案： 1.高陵不住全部出手，然后西安买一套好的，自住加投资（如果资金有限可以适当控制面积 比如90-100平的小三房）。 2.同样是出手高陵，然后买一套小户型（比如一室一厅 控制总价）用来挂学位，因为需求看的不是面积 而是学位，然后配合出租（降低压力）。 另外再买一套便宜点的大一点的自住，实现自住+学区进行分离。

提问：房姐老师 准备交房了 开发商当初承诺的小学不能读了 被统筹到一个很差的小学 这一周也争取到了 jyj kfs 业主 几方会谈 jyj态度强硬 没有商量余地 后面还有什么办法吗 拉hf有用吗 要不要起诉开发商

回答：起诉开发商没有太多作用 指示：团结一切可以团结的力量 如果开发商不是恶意，尽量拉拢 业主找有力组织者，统一中心思想＋诉求表达方式＋口号 游兵散勇，和正规军的战斗力不是一个维度 当然，如果做好选筹赚钱 和押注学区，讨论哪个学校好 也不是一个维度

提问：您好，新人首问。90后，目前北京集体户口，有通州资格，首房首贷，单身，工作地点国贸，年收入36w，首付可以300w，考虑在500-600的区间选筹。看到您一直推荐通州和亦庄板块作为长期进攻型资产，所以一直在看这两个板块的新房。 问题1:因为未来要自住，去国贸上下班方便，考察了八通线上通州北苑旁边的京澜誉府，顾虑是不知道未来增值空间是不是会受累于周边老城区，错过通州长期价值增长，不知道您怎么看。如果有这个可能，运河附近的新盘不知道您更看好哪些项目； 问题2:个人对亦庄生活环境非常喜欢，为了兼顾通勤，因此考察了17号上的台湖新盘，对明月听兰这个项目比较看好，但是比较担心这个区域因为其尴尬位置而缺少发展动能，不知道您怎么观察，这个缺少动能的问题能否随着未来的规划得到一部分解决； 问题3:如果在上述的通州北苑和台湖两个板块做权衡的话，您更看好哪个片区？

回答：1. 京澜誉府这个盘品质还行，但老城区板块已经固化，未来新的规划和发展方向大多集中在运河区域，通州我推荐看看 京贸国际城 2. 明月听兰还是通州的，现在有限购问题，将来也是两区交界概念。太湖那个 位置处于两区交界，而且是两个郊区的交界，本身这就是买房的一个忌讳，另外那附近现在啥都没有。虽然有规划但是这里没有通州运河和亦庄河西的概念强 3. 通州北苑和台湖相比，我更推荐通州北苑

提问：新人首问。房姐好，最近在打算上车金融街，京畿道小区。40平左右，目前业主要到小区历史价880左右。咬咬牙不是不可以。目前没孩子，一个是担心长期持有单价这么高的房子，前途迷茫，再一个不知道未来学区变化，会不会带来巨大的损失。想听听房姐对于上车这种高单价核心区老破小的看法。

回答：没有孩子就别考虑学区，提前买入没有好处，如果还是家庭大部分资金，心里压力会很大，完全没必要，不如考虑一套投资标的，持有3-5年，未来有小孩再做计划，可进可退更合适。学区热点来的快去的快，特别是老破小纯学票，除非刚需立马使用，否则不建议买。

提问：房姐老师端午节快乐！ 安徽安庆人，在合肥上班，合肥已经有一套，手上还有不到150万，适合现在买南京吗？还是杭州？

回答：合肥去年入手的话涨幅是很好， 现在入手会很困难。 去年12月我们推荐南京的时候，还没有明显表现。 春节后到现在，现在部分标杆次新有了20%涨幅。 不过政策困难重重，很难适应大多人的建仓条件； 南京价格没有拉开，除了河西，缺少共识地段。 南京买房，适合两类情况： 对本地楼盘熟悉度足够高，资深老司机总能挖到笋盘； 资金充裕（一般500以上），3张以上房票，有能力多套打新。 如果没有以上条件，可以去杭州，杭州的灵活度更高。

提问：杭州现在涨幅明显降低且单价比较高。未来调控政策未知。武汉现在市场很热，单价相对较低，未来两年来看涨幅似乎不错。那么在资金有限只能投资一套的情况下，是不是先买武汉呢？

回答：杭州先前炒作地区冷下来了， 没炒作地区开始上去了。 亚运会之前，是长期行情。 武汉正在启动初期，已经有部分标杆次新带学区启动行情。 50-100以上可以杭州，以下可以武汉。

提问：房姐您好 北京户口 首房首贷 大概撑死有300万首付。 目前看了日月东华三居（大概六百万，120+平米，单价4.9但是主朝向是北） 晨光家园（两居，现在在小区改造，单元门有门禁了，但是次卧朝天井采光不太好） 以及国美两居（最贵，现在单价快7 ） 个人最喜欢国美 但是感觉日月东华涨幅可能会大 而且面积还大 晨光就是中规中矩 但是也不能轻易割舍 想和您求助一下 看看您的意见。谢谢！

回答：300首付买800万，朝青，或者望京第二三梯队次新房的两居。 日月东华排除，回避 晨光家园适合600万需求面积自住，本身一般 国美买三房比较合适

提问：房姐，你好，女，坐标深圳,深户。首套买在中山,深中通道出口,83平有房贷,之前父母买的想等深中通道通车,涨一波,但现在感觉很鸡肋。因为年底或者明年初结婚,想婚前在深圳再买一套。 现有子弹60,请问适不适合现在将中山卖掉,在深圳置业?直接买子弹不够。因为公司有2房宿舍,还能住3年左右。深圳置业的短期不考虑自住,位置具体哪里适合?另外男朋友是sfsd,是跟他合资买?还是先自己婚前买?纠结?求指导

回答：你好，中山最近的投资节点是16年深中通道开建时，的抛出节点是深中通道开通前，因为很快深圳的接盘侠们就会发现堵车痛苦致死，中山的泡沫破灭。 小城市成为交通枢纽，算是轻微利好，只会加快劳动力和人才的输出，安徽的阜阳、蚌埠，江苏徐州就是枢纽，发展很一般。 小城市被大城市包围，反而是不幸，大城市只想吸你的血，中国的大湾区根本做不到像美国、日本那样明确分工，反而是每个领域都想分杯羹，不可能我做金融，你搞科技，他搞制造业，每个大城市都想成为综合性、具有影响力的城市。 夹缝中的小城市房地产没有未来，中山这样，三河这样，嘉兴也这样。 婚前你自己买，可以操作成首套。

提问：房姐好，刚刚已经续费了，非常佩服你对房产的分析和判断，继续支持你！提三个问题，希望得到您的回答并分析一下： 1.我们在朝阳区大屯路风林绿洲有一套一期171平米东南朝向三居，中高层，虽为一期临大屯路隧道，但是该户型完全面向小区内部，没有北向房间，不吵。另外，风林绿洲可能是单一对应朝阳外国语小学的学区，12年一贯制，其他目前朝外小学对应的小区有可能多校划片。问题：风林绿洲的优缺点是什么？未来走向如何？是否适合长持？ 2.我们在中山火炬开发区凯茵新城有一套83平米两居，雅居乐开发，2017年购入，当时跟风深中通道，购入价1万，目前单价1.2-1.4万，持续两三年价格未涨了。问题：是否还有持有价值？ 3.近一年内准备投资一套房产，纯投资，自己不住。500w上下，反复看了房姐关于天通苑顶复的精华贴以及相关提问的回复，从精华贴提出到现在也有二年多时间了，天通苑顶复的价格几乎没变。问题：那么今后走向如何？是否还有投资价值？如果天通苑顶复不好，是否有其他更好推荐？

回答：风林绿洲位置不错，主打大户型，出门大屯路，向南1.7公里是四环，向北2公里是五环，向西1公里是京藏高速，旁边是地铁，交通四通八达。缺点就是大户型的流动性一般，临街的问题，你看的没有北向房间，那这个问题可以忽略。还有就是一期的房龄偏老，如果持有7年以上，慢慢会变成老破大，可能略跑输大盘。 深中通道算是中山最有盼头的一件利好，2024年即将建成的这座桥。中山在2015年2016年跟着广州深圳迎来一波大牛市，但在2017年3月中山楼市“限购”政策出台以来房地产市场转淡逐渐回归理性。短期看没有进一步上涨的可能，建议出掉。 天通苑顶复适合有一定淘笋能力的人入手，入手价肯定不是市面上看到的价格。如果没有很好的淘笋渠道，更建议选确定性更高的次新盘，看看亦庄常营回龙观等

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