我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐好，请问沈阳现在贷款还可以bf吗？已经浮盈30%左右有必要重新换贷款吗？

回答：30%的涨幅是比较尴尬的阶段。 一般有50%，新产品利率或者月供降低，可以考虑优化贷款。 换贷款成本低，可以考虑还贷款。 目前沈阳的贷款相对还是比较水，市场不发达。 沈阳上一轮2018-2020已经过去，下一轮需要等待。

提问：从投资角度不知道房姐对保利西山林语、西山林语别墅怎么看。最近感觉海淀后山发展很好，有多个研发基地迁移过去了，属于高收入产业。另外就是觉得西山隧道虽然近3\/4年可能没有消息，但长期看还是能建成的。谢谢！

回答：属于自住偏消费型房产。 因为个人事业等特殊原因不得不常驻山后，又有大家庭的客户群体，占比其实很少。 研发基地并不是真正的高收入， 你想为什么把研发放到郊区？

提问：你好，房姐。目前有一套在东三四环 朝阳美景东方小区的南北大三居，141平可以卖到1100万，带孩子和老人住，由于一直考虑到想换一套大房子，方便老人养老和孩子上顺义国际学校，因此最近看了去顺义牛栏山"龙湖好望山"叠拼楼盘。看上了一套300平的下叠的约800万（地上200平地下100平的）使用空间丰富，且使用率是比较高的一个下叠户型，小区环境综合比现小区优质些。因此，本人想：如果将三环的房子卖了后结清贷款后，可以有现金约740万，目前想法是拿出300多万现金，再贷400多万买这个龙湖好望山下叠。备注： 关键字：房产卖三环买六环外 个人需求：200平以上，总价约七百要和老人需要一起住 龙湖好望山周边：个人考察后配套基本能接近目前住的小区配套水平，走路十有在建的五万平商业区（不知是否会带动房价增长呢）距离孩子学校15。等 因素综合考量基本满意。 因此 综上所述，房姐认为是否可行？（有朋友说 那边位置偏，将来资产难变现等问题） 请房姐给出专业建议

回答：1.龙湖好望山自住来说还不错的，还有 香堤漫步、鲁能七号院这些都可以考虑 2. 从金融属性上说，别墅就是一个消费品，能力很弱的，这是普遍现象。即使周边配套商业形成，涨幅也会低于平层。 主要是别墅几乎都不存在稀缺性，郊区别墅没有地段附加价值，除非有其他稀缺景观，现在大批的郊区别墅建成 供应量非常大，未来接盘的人很少，买别墅在选择范围内可替代性太强，侧面反映就是别墅的流动性普遍很低，没有二手市场的房产是没有金融属性的。

提问：你好，房姐。本人未婚，刚毕业不久，在深圳工作，想向临深片区的购买首套房（子弹不多20W左右那样）后两年内不可能自住，东莞一手房没有房票，我之前看你发我的东莞有分三个阶段适合投资，因为子弹不多，今年如果有适合的就打算，要不买惠州的靠近好高铁的惠阳，或者东莞的石龙镇佳兆业中央豪庭的二手房，或者等到21年子弹有30w左右后再上车东莞比较近深圳的樟木头或者虎门那边的二手，又怕等到下年房价上涨了。麻烦房姐看到，抽空给个建议哈，谢谢

回答：我不想打击任何一个有意向去买房子上车的伙伴，但是若只有20-30w的朋友，能忽悠你过去的都是坑，特别是惠阳高铁房子。 建议你选择二手东莞虎门的房，不用房票。 不清楚你的流水，只能说买个评估价能够大幅度拉高的房子，税费等等也足够吃你的很多首期了。当然，并不是没有首期和税费加起来只需要一成首付的房子，也能控制在20-30w之间。 但还是建议你如果能借到钱，那才好下一步。否则刚毕业现金流不足，不要乱来。 投资买房，不是无脑入，买错房比不买房后果还要严重，一旦入坑，不涨价、卖不掉、贷不出、占名额、还月供，苦不堪言。 整理了一下小白易踩的几大坑： 1、再次强调不要买公寓、商铺、产业办公等非住宅类产品。这些存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。 2、不要买旅游地产。三亚、腾冲、滇池、清迈、柬埔寨等地的房产，都不要碰。买了就是个大坑，上百万的房子就这样砸在自己手上了 4、除非你有很高的自住需求，不要买别墅，别墅的特殊性决定它就是消费品。别墅本身很低，买别墅只会占用自己的资金，加大风险。 3、不要只求“量”不求“质”。同样的首付款，是买2套郊区房还是买1套中心地段房呢？郊区的房没那么好租，没那么好涨，也没那么好卖，看着房产数量是多，但价值却很难上得去。 4、不要滥用自己的处女贷资格。每人一辈子就一次三成首付的机会，一定要好好珍惜从银行拿7成贷款的机会。不要随随便便的房子就把自己的处女贷资格用了，在能力范围内，从银行借出尽量多的筹码，买总价值尽量高的房子。 5、不要被房子的“外貌“迷惑。影响买房的宏观因素先后顺序是：地段学区小区品质地铁，单套房的微观因素包括：户型、朝向、楼层、客厅是否出阳台、装修风格等。先看宏观因素是否满足，然后再根据微观因素去筛选单套房源 6、买房犹豫不决，错过时机。投资要计算，所以需要考虑买房的时间节点。今年全球大放水，赶紧买房，趁着我们这房子横盘阴跌的时候赶紧上车。 好房子的特点之一就是流动性强，容易卖出。 流动性来源于核心购买力的需求与房子供应的挤压效应。 只有那些持续有人口流入，有产业支撑城市的房子，因为一直拥有巨大的需求，才具有长期的投资价值。

提问： 房姐：坐标西安高铁北站，2套小产权房：150和90平，3年后交房。一套泾河新城期房，大开发商9层洋房，98平。现在还有50左右可以支配，我是留着做现金资产？还是在西安不限购的区域再投资一套，还是在限购区域买一套公寓、或者在老家铜川新区买一套大户型投资。

回答：你好，关于要不要继续买房投资，我建议你先把你目前3套房子的负债率计算一下。 我的建议是家庭负债率控制在70%以内，买房的风险就是断供。 诚然，我们都是用负债来实现财富，但是无限制的举债，只会适得其反、将自己逼上绝路。 制定计划，在这里显得尤为重要。其中，不仅要有房产配置的计划，更要有防守计划的存在。 防守资金的计划，就是为了控制人性中的贪婪，降低买房断供的风险。同时，也是给市场的波动留出充分的余地，让自己进可攻、退可守。 所以如果你负债率不高，且月供能力强，可以继续加仓，破限买限购区，公寓和老家投资都不建议买 ，其次再考虑不限购区住宅。如果负债超过70%，且月供能力一般，目前已持有3套，那我建议现金留作防守资金更稳一点，抵抗风险。

提问：房姐老师，今天都在讨论个税申报，需要专门处理一下吗？

回答：每一个动作，都在透露一个人的阶级。 什么人讨论个税申报？ 工薪族， 尤其年收入20-50万的工薪族，有点收入，以有资格纳税为荣，又想节省税费。 精力浪费在口惠而实不至的事情上； 没有时间去思考，去做真正重要的事； 打工到死，下一代继续打工。 中产不是没有家学，中产的家学是教你打工。

提问：房姐好，刚刚已经续费了，非常佩服你对房产的分析和判断，继续支持你！提三个问题，希望得到您的回答并分析一下： 1.我们在朝阳区大屯路风林绿洲有一套一期171平米东南朝向三居，中高层，虽为一期临大屯路隧道，但是该户型完全面向小区内部，没有北向房间，不吵。另外，风林绿洲可能是单一对应朝阳外国语小学的学区，12年一贯制，其他目前朝外小学对应的小区有可能多校划片。问题：风林绿洲的优缺点是什么？未来走向如何？是否适合长持？ 2.我们在中山火炬开发区凯茵新城有一套83平米两居，雅居乐开发，2017年购入，当时跟风深中通道，购入价1万，目前单价1.2-1.4万，持续两三年价格未涨了。问题：是否还有持有价值？ 3.近一年内准备投资一套房产，纯投资，自己不住。500w上下，反复看了房姐关于天通苑顶复的精华贴以及相关提问的回复，从精华贴提出到现在也有二年多时间了，天通苑顶复的价格几乎没变。问题：那么今后走向如何？是否还有投资价值？如果天通苑顶复不好，是否有其他更好推荐？

回答：风林绿洲位置不错，主打大户型，出门大屯路，向南1.7公里是四环，向北2公里是五环，向西1公里是京藏高速，旁边是地铁，交通四通八达。缺点就是大户型的流动性一般，临街的问题，你看的没有北向房间，那这个问题可以忽略。还有就是一期的房龄偏老，如果持有7年以上，慢慢会变成老破大，可能略跑输大盘。 深中通道算是中山最有盼头的一件利好，2024年即将建成的这座桥。中山在2015年2016年跟着广州深圳迎来一波大牛市，但在2017年3月中山楼市“限购”政策出台以来房地产市场转淡逐渐回归理性。短期看没有进一步上涨的可能，建议出掉。 天通苑顶复适合有一定淘笋能力的人入手，入手价肯定不是市面上看到的价格。如果没有很好的淘笋渠道，更建议选确定性更高的次新盘，看看亦庄常营回龙观等

提问：房姐，北京城六区以外，目前推荐哪个板块？总价范围不限。

回答：昌平的回龙观、天通苑地区 400-700的刚需-次新2-3房 400-700的刚需2、3房，大面积低单价3万内好户型好楼栋

提问：房姐，金科廊桥水岸这个小区你怎么看？完全不能理解为什么这个位于北六环外的小区挂牌5W起步。

回答：【本圈指南】新加入朋友，建议请先读完置顶中的目录以及精华内的文章和问答。 不懂的问题，先在顶部点击搜索关键词。 1. 资源一旦没有成本就一定会被滥用。 2. 一切都有成本，没有免费，只有成本转移。 3. 科学永远无法普及，承道在人。 4. 你的提问，代表你的思考方式和深度。 5. 授人以鱼不如授人以渔，渔在目录精华。 ———————————— 目录里有一讲： 目前北京买房的边界，北面最远是回龙观和天通苑。 对南邵，直接忽略； 北京不缺韭菜，郊区坑房总会有人进坑，但不代表你入手后一定可以脱坑，或者能够赚到钱。 卖掉的如果都是好的，那每个买家都是赚钱的； 实际是，90%的人买的房子不赚钱

提问：房姐好，17号线开通后，北七家未来科技城板块会怎样，看中海德堡花园，踩盘感觉小区比较破败，但是户型比较不错。4万出头100多平的南北两居，3.5左右的大户型有点动心。

回答：北七家回避 见之前写的《北京边界》 北面最远，不要超过天通苑，回龙观 天通苑的大户型，仍然在3万元，3.5万的北七家老破大，还洗不干净。

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