张槎迎来新血液!
大华紫樾府预计首推1栋,其中包含141平五房!吹风1.7-2.4万/平,向中海凤凰熙岸看齐!
在新政之下,“内卷之王”张槎还有机会起飞吗?
大华紫樾府首推1栋
吹风价2万+/平
张槎板块又有新货到,大华进入佛山项目大华紫樾府即将亮相。
2021年8月,大华以28.8亿总价摘得张槎地铁站旁地块,折合楼面价约14219元/平,为张槎街道之最。
今年5月1日,大华紫樾府正式开放铂顿城外展厅。
大华紫樾府铂顿城展厅 图源:佛山楼市发布摄
项目位于禅城张槎板块,紧临佛山2号线张槎站和广佛环线张槎站,一出道即为地铁盘。
大华紫樾府共规划31栋住宅,其中包含11栋高层住宅和20栋叠墅。
其中,11栋高层住宅为28-32层,产品建面涵盖89-141平;叠墅楼高4层,建面涵盖143-199平。
项目平面图 图源:佛山楼市发布摄
据现场销售介绍,大华紫樾府将在6月开放营销中心和样板房。预计首推的楼栋为1栋,将会推出90+平和141平产品。
虽然户型图还没有最终确定,但销售透露,产品都带超高实用率,141平能够做到5房。
值得一提的是,项目除了是准地铁盘以外,还在项目西南角配建有一所幼儿园。销售表示,项目归智城社区管理,大概率能够分到新四中学位。
至于大家关心的价格方面,大华对销售的预期也比较高,对标板块最贵的二手。销售表示,预计均价可以参考中海凤凰熙岸的二手价格。
楼市君查阅了贝壳,在平台上挂牌的中海凤凰熙岸二手房,整体均价在1.7-2.4万元/平,在张槎也是价格标杆。
中海凤凰熙岸二手挂牌价格 数据来源:贝壳、安居客等 |
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面积(平) | 挂牌均价(万元/平) |
100-108 | 1.7-2.0 |
126-132 | 1.9-2.2 |
142-144 | 2.1-2.4 |
板块均价约1.6-2.0万/平
产品同质化,价格战竞争激烈
从大华紫樾府的价格预期来看,总体上要比张槎目前在售的均价要高。
目前张槎的市场竞争相当激烈,在售项目共5个,板块均价约1.6-2.0万/平。
在区位位置上更靠近祖庙板块的花曼沁园目前已经进入清盘状态,弘阳德商昕悦府项目体量较小。
在售的货量供应主力主要集中在旭辉恒基铂仕湾、海伦堡弘阳悦江一號和季华正荣府。
在产品方面,片区主要以刚需三四房为主,面向本地客户,在价格方面较为敏感。
旭辉恒基铂仕湾在售3座,产品面积较小,建面涵盖85-108平三四房,整体均价约1.8-2万元/平,虽然单价稍高,但面积小,总价也相对可控。
旭辉恒基铂仕湾沙盘 图源:佛山楼市发布摄
季华正荣府目前在售9、10、11座,产品面积涵盖92-135平,以刚需三房以及大四房为主,均价约1.7-1.8万元/平。
季华正荣府沙盘图 图源:佛山楼市发布摄
而产品线更丰富的海伦堡弘阳悦江一號则做了复式和叠墅产品。
从网签的情况来看,除去货量较少的花曼沁园和弘阳德商昕悦府,更早开盘的海伦堡弘阳悦江一號网签量要更胜一筹。
张槎部分主力项目网签情况 数据来源:佛山房产信息 统计时间:2022.5.10 |
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项目名称 | 开盘时间 | 网签套数(套) | 已获证未售套数(套) |
旭辉恒基铂仕湾 | 2021.12 | 35 | 265 |
海伦堡弘阳悦江一號 | 2021.4 | 335 | 433 |
季华正荣府 | 2021.8 | 206 | 127 |
根据中指院数据显示,张槎在今年三月迎来了一波成交高峰,月网签量去到218套。
其中,海伦堡弘阳悦江一號今年三月份网签套数高达149套,成为当月销冠,直接拉动张槎的成交。
成交表现好,和部分项目促销让利打起价格战不无关系。
张槎板块项目价格竞争向来激烈。从三月份到五一期间,多个项目推出的特价单位都直逼“南庄”价。
部分项目促销信息
当然,有议价空间也确实能够打动买家,刺激成交。
回顾了海伦堡弘阳悦江一號从去年4月开盘价约19500元/平,到如今毛坯特价13xxx元/平起,优惠促销力度大,成交也跟着上。
地铁、学校陆续兑现
“满五”新政下的张槎有机会吗?
张槎向来被视为“刚需的天堂”,也是佛山价格战打得最为激烈的板块。而价格战能够持续打响,原因有如下:
※ 产品同质化严重,现有一手供应量充足
张槎目前在售的产品面积段主要集中在90-110平三四房,倾向高实用率,但产品打造同质化严重,客户选择面广,溢价空间有限。
除了产品同质化影响溢价以外,板块供应也相对充足。
在目前的主力项目中,规划总户数过千的,就有季华正荣府和旭辉恒基铂仕湾,大华紫樾府规划共1737户,将会是板块内体量的项目。
※ 位于限购区,以本地客户消化为主
但张槎在区位上属于中心区的外围,不在临广区域,广州客户进入优势不明显。
张槎目前主要依靠本地客和外来工作的客户消化,这部分客户进入中心区有一定难度。
另外,根据“七普”数据显示,张槎常住人口中,15岁~59岁的人口比重高达80.19%。在张槎生活的外来人口约21.65万,占全街道人口72.93%。
这部分外来人口正值青壮年,也有安家的需求。但张槎作为限购区,对于外地客来说,张槎置业仍然有门槛。
※ “满五”新政释放购买力,张槎有望承接外溢
张槎目前二手放盘量较少,业主购入多以自住为主,对周边教育、商业、交通等配套有一定的要求。
地铁2号线的通车改善了交通条件;佛山智城学校也将在今年投用……基础设施配套持续兑现之下,张槎板块更加宜居。
二号线 图源:佛山楼市发布摄
除了交通、教育以外,张槎在产业的发展上也加紧了脚步。围绕张槎站附近,张槎规划打造商务经济带,着力发展产业总部经济。
“满5不限购”新政之下,新的购买力锚定了千灯湖、三山新城等核心区,被价格挤压外溢的客户也有机会外溢到宜居宜业宜游的张槎。
大华紫樾府的加入,能在张槎市场掀起“鲇鱼效应”吗?各位对新项目有什么期待,欢迎来评论区留言~