4月初，成都“12+2”区域2022年首批次集中供地落下帷幕，44宗土地顺利出让，其中28宗以底价成交，整体土地市场热度并不高。相对来看，在“12+2”区域进入“双限地”时代后，成都三圈层的土地市场明显更受关注了，去年，龙湖、金科、德商、旭辉等品牌开发商积极在三圈层区域拿地。这是源于三圈层拿地成本可控，抗风险能力更高。另外，无论是在产品打造还是利润方面，成都三圈层的一些“地价洼地”能给房企更大的发挥空间，从而成为突围关键。据睿合泰机构消息，蒲江近期即将公告两宗纯宅地，一宗面积约46亩，地形方正，计算容积率仅1.8，另一宗面积约22亩，计算容积率为2.0，紧邻蒲江河西岸。对于房企来说，两宗地块既能控制拿地成本，也利于后期操盘。据悉，两地块均位于蒲江主城区，蒲江河西岸延线，生态资源优越，各项城市配套“抢眼”。值得一提的是，蒲江主城区将进行全方位的城市更新和全域滨水绿带打造，以提升城市界面、居住空间舒适度及商业影响力等。另外，从土地市场层面来看，与两地块距离较近的华旅地块是近2年蒲江成交楼面地价的土地，也直观反映出了区域价值和较高认可度。
雪山下的公园城市蒲江/罗国建摄
蒲江46亩宗地和22亩宗地均位于蒲江河西岸延线，了翁路以东，相距约450米。了翁路大致与蒲江河平行，串联起了蒲江县人民政府、蒲江博物馆、文化馆、蒲江县北街小学（文庙校区）等文化、教育资源。同时也连接起蒲江河西岸的一整片纯粹住区，而本次公告的两宗地块就处于其中。住区内尉洪香槟城、欣悦豪庭等新小区已交房，整体城市界面较新，未来将形成浓厚的生活氛围。
从城市区域发展逻辑来看，核心区位的连片纯粹住区一方面能享受醇熟城市资源，另一方面在全新城市设计理念的牵引打造下，居住舒适度更佳，往往会成为城市高品质、高价值住区。对标成都主城区来看，攀成钢、大源、新川等板块都是较好的例子。另外，地块所在区域也是蒲江的政治、文化中心，城市资源的加持亦能拉伸区域价值。聚焦于两宗土地周边的城市配套，生态、文化、商业、教育资源均十分“抢眼”。两地块邻近蒲江河，未来22亩土地所呈现的项目可观赏一线河岸风光。周边了翁公园、育才公园、文武公园环绕，生态资源亮眼。目前，蒲江参照前沿城市设计新理念，将针对蒲江河西岸构建绿地空间和慢行系统，进一步增强宜居度。另外，地块周边聚集着蒲江核心文化配套，蒲江文化馆、博物馆均在步行范围内，可支撑丰富生活。
蒲江河西岸绿地空间规划设计在教育资源方面，了翁路延线聚集着蒲江北街幼儿园、蒲江北街小学（文庙校区）、驭红小学等教育资源，且与两地块的步行距离均在700米范围内。据了解，蒲江北街小学创办于1902年，已有百年办学历程，师资力量和教学设施较强。北街幼儿园则创办于1956年，是省级示范性幼儿园，成都市一级园，同样有着较高教学水平。另外，地块距离四川省一级示范性普通高中（国重）蒲江中学实验学校仅1.5公里左右。在商业配套方面，两地块周边的尉洪香槟城、欣悦豪庭等小区均有一定商业体量，目前已呈现出苏宁易购、上岛咖啡等店铺，拥有超市、特色餐饮店、娱乐休闲等多元商业业态，能满足日常购物休闲需求。在两地块周边1.5公里范围内，还有商业综合体中节能世纪中心、永辉超市等商业配套，根据蒲江城市规划，两地块南侧和东侧1公里处均有包括商业街区、商业体的商圈规划，未来地块周边的商业氛围值得期待。
在医疗资源上，两宗土地与蒲江人民医院的步行距离均在1.2公里范围内，周边还有多个专科医院。整体来看，两地块位于蒲江城市界面较新的纯粹住区，地块周边城市配套十分优质，宜居属性凸显。随着各个较高品质住宅项目打造完成，以及主城城市更新和配套升级，住区价值还将持续提升。
2020年至今，两宗地块周边共出让了4宗低密地块，容积率均在1.5-2.0之间。其中有3宗土地成交楼面地价超过了3000元/㎡，同时也是蒲江近两年土地成交价的3，足以见得房企对区域价值的高度认可。
地块周边4宗土地出让信息从蒲江近年来整体土地供应情况来看，每年3-7宗的供地数量相对于其它三圈层区域偏少，但整体土地市场供需趋于平稳。近两年，蒲江共计出让了11宗涉宅用地，11宗涉宅用地的成交楼面地价均价约2224元/㎡，地价较为“温柔”。
住宅市场方面，蒲江自2017年以来始终保持了成交量与供应量的基本平衡，整个住宅市场的存量较小，新开盘项目基本上都能在短时间内完成去化。
另外，蒲江近年来住宅房价逐年上升趋势的趋势明显。2017年蒲江住房均价约6244元/㎡，2021年住房均价则达到了7834元/㎡左右。
现阶段，蒲江住房改善化的趋势也越来越明显，首先从房源成交的面积段占比来看，近年来，蒲江住宅110㎡以下面积段成交房源占比逐年减少，130-150㎡面积段成交房源占比则呈现逐年增长的趋势，户型建面约110-130㎡的房源成为市场主力军。
从各个具体住宅项目来看，2019年之前蒲江住宅项目所推出的产品基本上都是高层住宅，产品以2T4、2T6户的刚需住房为主。而近两年，蒲江住宅市场开始出现洋房、改善大平层等产品，产品形态有明显升级。从价格上来看，高层住宅清水价格已基本达到了8000元/㎡，部分项目的小高层、洋房产品清水价格已达到12000元/㎡。
值得一提的是，蒲江目前城镇化率尚不足50%，相对较低，而近年来，蒲江城镇化率呈逐渐增长的态势。伴随着伴随川藏铁路港等重大规划实施，陆港经济、产业经济迅速发展，蒲江将进入到城镇化快速发展阶段，未来几年有望转化约10万城镇人口，产生庞大的购房需求。而蒲江稳健的地价的以及住宅市场改善化的趋势，利于房企打造标杆产品，同时也将给房企带来可观的利润空间。
作为成都重要的西南门户，蒲江有着“生态福地、大美小城”的建设定位。如今蒲江在成渝双城经济圈建设、成都都市圈建设等战略的重大机遇之下，正迎来飞速发展。2021年11月，《成都都市圈发展规划》重磅发布，其中明确提及成都西部县市要落实成都西控要求，强化生态环境保护，加快探索生态价值转化方式。近年来，成都“公园城市”建设取得了重大成果，蒲江更是成绩斐然，成为“践行新发展理念的公园城市示范区”。目前，蒲江森林覆盖率达66.97%，位列全市。在产业发展方面，蒲江铁路物流港已纳入成都市“四港六中心”物流枢纽布局，将促进成都与南亚、中亚、欧盟的陆海经贸通道连接，助力成都构建国际交往中心。
去年八月，蒲江中德（蒲江）产业新城、天府农创园均被纳入成都58个城市级产业功能区中。两大高能级产业区将成为蒲江发展的强劲“引擎”。中德（蒲江）产业新城是西部的中德中小企业合作示范区，结合适铁适港等关联产业，发展精密机械、装备制造业，构建轨道交通产业生态圈。近期中德（蒲江）中小企业合作园研发培训项目已通过主体验收，21个重点项目开工建设，总投资达120.8亿元。产业载体加速呈现，产业发展驶入快车道。天府农创园总规划面积337. 4平方公里，是成都市以水果为主导产业的产业功能区，重点发展绿色、有机水果标准化种植、电子商务、农商文旅体融合等细分产业领域。目前天府农创园也是的现代农业产业园，近期助推蒲江获评成都的“首批农业现代化示范区”。
另外，蒲江第三产业发展迅速，2020年第三产业发展速度在成都排名第四，而第三产业的快速发展也将为蒲江带来更多的就业与机遇。据悉，2020年蒲江农村人均可支配收入达25805元，城镇人均可支配收入则达39016元，位列成都第7名。蒲江人越来越强的购买力无疑能拉伸区域整体经济活跃度。综合来看，蒲江在、城市级战略发展的推动下，产业发展态势较好，城市宜居、宜业属性明显，城镇人口、产业人口飞升，城市正步入快速上升的“黄金时代”。而率先进驻的企业，无疑能享受城市发展的“超级红利”。
最后，总结一下蒲江今年即将供应的两宗土地的核心价值：●两宗地块一宗面积适中，形状方正，计算容积率仅1.8，另外一宗占据着河岸稀缺“风景线”。两宗土地产品打造空间较大，利于后期操盘，同时可以通过把控开发节奏，力求利润化。●两宗地位于蒲江老城区较为难得的纯粹住区，配套完善、优质，且城市界面和各项资源还将持续升级。从近年区域土地出让的情况来看，获得了不少房企的青睐，后续地块所处区域住房市场还将持续火热。●蒲江土地价格对房企“友好”，住宅市场改善化趋势明显，为房企留出了较大的产品打造空间和利润空间，城镇化进程和人口增长的趋势将为项目后续客源做支撑。● 蒲江城市发展红利持续释放，参与城市建设，即可享受区域“飞升”期间的众多利好，值得房企密切关注。
地产全说2022-05-12 10:30:23
