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楼市疲软,土拍就硬不起来,而你该关心粮食和蔬菜

房地产带盐人 2022-04-25 09:21:00

22号,南京2022年集中土拍战,20块地,8块底价成交,6块流拍,总成交价191.45亿。

这事已经无需当新闻来说,甚至没必要加班加点赶热乎的去评论(所以我就拖延了2天写,后文会说明原因),因为业内都明白,今年的集中土拍市场属于“这里的黎明静悄悄”,甚至是“旁晚的暮色静悄悄”。土地市场肯定没有什么值得预期的,就拿这次南京的市场来说,参拍的是国企阵容+尚未暴雷民企,但是有的地块根本没人报名。

当然成交结果也毫不意外——拿地企业基本上全部是国企或者央企;于此同时关于南京楼市我们不能否认的一点是:2.7~3万/㎡的土拍成交楼面价,虽然对南京而言并不陌生,但已经是“高处不胜寒”。话说,央企的钱也不是大风刮来的,无非是银行肯给国企、央企加杠杆罢了,或者说只能通过它们来传递宽松货币定向输送土地市场

现在我要送给地产人和购房人的一句诗,来自海子:

“从明天起,关心粮食和蔬菜

  我有一所房子,面朝大海,春暖花开”

注意我不是要给你们说海景房,我知道海子这首诗被太多项目拿去作广告语了,我这里只是提醒大家——关心粮食和蔬菜,找个健康安稳的地方,多储备、保持好心情。如果还有没想明白的各位,可以看看网上上海众多朋友们的居家开盲盒式的吃饭,赶上什么吃什么。你不仅需要囤货,你还需要增加一个冰柜……目前世界上主要的粮食、能源、化肥出口国要么在战争中,要么在限制出口。

关于吃饭囤货这件事,我就一句话:没有对比就没有shanghai,你们自己品。

关于多储蓄、多储备,以防不时之需的分析,我会单独写一篇世界局势,之前连续多篇文字发不出来,还望各位海涵。在如今这个局势下,担忧土储不够的房企理论上就不会存在。

空无一人

南京之外,还有二十几个集中供地的城市将陆续登台,话说市场经济强扭的瓜不甜,集中供地的“集中”贵在稀缺,贵在一年就三次,错过不再来,本来会造成拥挤,进而在房企你争我夺中成交价就上去了。然而,今年尴尬的是,楼市和经济这个情况下,“买的不急卖的急”,楼市如此客户大多数在观望,土地市场亦然,开发商还有胆量激进测算拿地价格、大干快上的都是作死的妄人。

去年被裁员最恨的各路土地投拓岗位,今年大多数还没找到合适的落脚点,一般房企真不会、也没用那个心情来凑热闹。往年在拿地拿在山顶的那一批,2018年~2019年的项目目前应该逐步封顶的封顶,交付的交付,保交付的保交付;总包结算、开发贷款、农民工工资、配套费和验收,最头疼的估计是算账。过去两年大腿都拍肿了,现在是个人就明白,当下土地市场如果真以市场化角度评估,是没什么进入的意义的。

南京这样的城市量级、包括今年陆续在松绑的政策(南京非核心区域),其楼面价2~3万区间都已经是一个很大的挑战,你想想怎么着改完了3~4万/㎡的售价都算得出。而且现在即使能拿地,你怎么算开发项目都很大风险赔钱,因为市场不认!买房的人不认这个价格。那么,楼市新房市场是市场,土拍市场就不是市场么?

其他城市是一个道理,南京尚且如此,每个城市一定有一个跟它自己的人口、经济、发展相匹配的楼面价。咱先不说房价的事,假设房地产开发利润强制为0,仅成本叠加上,不应该超过当地购买力太多(因为还可以算上房贷),这就可以得出该地区的合适的土地成交价

房价是城市门票+股票?

无论是收税还是卖地,都是财政收入,都可以投入地方建设;其实城市生活的好坏跟整个城市的人一起投入的资源多少,经营情况有关系。这种投入无论是直接的,还是间接的(例如买房),其价格对应的一般是这座城市的生活舒适度、发展空间,也就意味着每个城市是有价格的。

买房子如长期价值投资一个城市,这在我国显然比投资股市好理解。但是投资人高负债来购买一座城市的入城门票、股权,其实也是把这座城市的未来价值提前用负债的形势转移到了每个市民身上。

门票把一部分人挡在外面,你没有付出足够的钱,如何享受对应的好处?这个逻辑看似合理,其实有两个问题:

1、票价越来越高,对应的只是资产价格,城市的发展和服务一定匹配了我付出的门票价格吗?

2、公共服务和国家的责任,并非完全等同于市场可以解决的范畴,保障并不是用钱买来的。

能说的说完了,更新随遇而安,大家还是先关心粮食和蔬菜,当然,你老家要是有块地,也让你爹妈给留着,不过,我想各位但凡能走出土地,意味着早就荒废了技能或者不曾习得,现在多存点种子化肥也行。

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