“土地财政”这三十年（二）从福利房到商品房按揭

本文是专栏第355篇文章。

接着上一篇“土地财政”这三十年（一）从分税制到招拍挂说起。

第二：从福利住房终结到商品房按揭贷款

资产能变现才有投资意义，资产变现的能力取决于资金量和周转速度。这里插一个费雪方程，是大学的经济学公共课程都会讲到的基础知识。费雪方程如下：

MV=PQ，即：货币数量×流转速度=价格×资产（商品）数量。

左边实际上是真正的货币供应量，流转速度越快在单位时间内使用次数越多，如果货币流转速度快的情况下，看公式右边，资产数量要么增速快，要么就是价格上涨。简单看过去的三十年楼市差不多就是一个量价齐升的过程，这意味着我们的经济中无论说货币投放数量还是流转速度都很快，才能支撑公式右边的增量。

到了2021年货币供应量增速下来了，三道红线和房地产信贷集中度管理，这时候新建商品房数量没有下降太多（供应量足够大），于是价格就不会有持续的支撑。2021年四季度到现在的房价下行，之后才是房企开始减少拿地，资金减少向土地市场传导。

看看1季度拿地的排名，首先你就会发现有大量没听过名字，但明显是地方国企在拿地，再就是央企、大国企。有的房企名字之前什么时候上过榜前20？

福利分房的年代

最初我们只有公房和极少量的私有住房，公房来自新中国成立后的新建住房+从私有者手里获取的房产，比如当年败走的反动派和大资本家的宅邸，院落或者其他房产，之前也有租户按月交租的房子在民国的时候就比较普遍，但是房东自己都走了房子自然救回收了。

当然当时还有一些房住没走，只不过可能原先一套院子自家住，后来变成公房，很多原本穷苦无房的人在社会主义公私合营之后，也办了进去，大家各占一间屋，原房东也只能作为一份子跟邻居们相处。这种情况在各个城市的老城区当年还比较常见。

公房的另一种是国企、政府建设的，给职工解决居住问题，当年学习苏联模式建设的很多楼，风格非常鲜明；还有筒子楼、简易楼，在里面大家公用厨房、厕所，多层为主基本上没有电梯。开心麻花的电影《夏洛特烦恼》中夏洛出名后去找马冬梅楼下问大爷那段，那个楼就特别像当年的企业建房。单位自建房还有一种是集资建房，就是职工共同交钱，单位（事业单位、企业均有）自筹资金，按照成本价建设，将来分给职工，不过由于大家都没什么钱，在那个福利包干的年代，收入并不高而且差距也不大，因此能做到的企业也不多。

公房有的不需要交租金，有的需要交，不过租金非常低，以当年一个工人几十块钱的工资来算，交房租都没什么压力，一套房子一个月大概不会超过职工工资的5%。如此低的租金一方面不会影响租户生活，那时候人们都是租房住，可以说也没见如今的压力；但其实，低成本提供居住的代价是，新建住宅数量非常有限，压力在另一端——政府和企业投入建设房子后无法收回成本，住宅建设就一直停滞，人均居住面积在几平米左右。

我们的国企改制那一波浪潮之前，很多企业在“办社会”，一个厂就像一个小社会，五脏俱全，学校、医院、澡堂、电影院、家属院甚至各种副业，这些后来都成为企业背负的成本；包括住宅建设，缺乏资金，这就面临一个供应的“激励”问题。而激励就需要通过市场来调节资源配置。

我们今天能看到很多老房子，客厅和卧室尺寸逼仄，楼道也窄，甚至没有客厅只有一个走道，这都是过去时代的产物。到今天我国人均住房面积已经达到甚至超过了40㎡。但说起当年的福利房，个就是面积小一家人挤在一块；第二个是得排队，很多单位分房子，从进入单位的年轻人，一直排队到结婚孩子都有了还没分到房子的比比皆是，当年的影视作品反映这个的也不在少数；第三个就是分配不均，很大程度上看单位的资金实力，要是企业没钱，员工收入也必然一般，很多房子建了多年都未必能搬进去住。

商品房时代

1、最初的规模和试点

随着改革开放，改革前沿的城市自1978年开始出现最初的商品房，当然政策松绑在当时来自中央，不过开发的主体还不是如今大家熟悉的开发商，而是一些特定部门的下属企业；最初的客户只能是华侨华商和招商引资的投资者，因为普通人没有钱负担商品房的价格。

到了1988年，对住房改革的会议首次召开，但此时仍然是解决居住问题，而并没有全面打开市场化之门，因此还是对福利房的分配为主要内容。之后到我经常提到92年南巡讲话之后，市场经济制度的推动才有了进一步对商品房建设的尝试。

然后就是房改，房改主要是结束福利分房，这事我印象中在很多城市大概到了1998年才基本上终结，当时还有不少人在讨论那以后房子怎么办？因为那时候的房地产开发还没有全面接棒市场供应，大家也并不喜欢从自己单位之外买房子。

但是这个中间有一个插曲，就是之前的公房卖给家庭和个人，原先租住这些房子的人作为的销售对象（有些房子理论上也可以卖给其他人），就是大家可以一次性付款买下自己常年租住的房子。比如以前还有给房管局交房租的公房，类似如今的安置小区，后来以1~2万或者几千元的价格出售。注意当年的这个价格是一套房子的总价，可能还赶不上如今一平米均价，但是在当初大多数家庭很难一下子拿出一两万块。因此就出现有的家庭借钱咬牙买下来，有的家庭则继续选择租房。

当时还没有办理房产证这一说，后来要补交契税就可以办理房产证。很多老小区若干年后才通了燃气、暖气，也需要住户交一部分钱；而今很多旧改翻新加装电梯的楼就是那个年代的房改房，距今房龄大多在25~35年。

2、商品房开发模式的引入，按揭贷款——金融为房地产和土地财政提供资金，个人成为贷款信用主体；并不是没人买地盖楼，而是没人能买得起房子，解决不了资金来源问题。

一开始没有按揭贷款，只是提出了分期付款，可以10~15年按月付款；后来引入了按揭就是大家非常熟悉的，我基本上不用多说。这里30%首付比例是最常见的情况（个别地区放宽到20~25%），意味着70%的房款是借的，这个杠杆率在世界上看正常范围，也就是说加杠杆率本身在按揭贷款这个环节是看不出的，而是要看贷款与人民可支配收入的比例。

按揭贷款解开了楼市成交量飞升的最基础枷锁——资金。人们真正开始熟悉借贷的力量。

当年的货币乘数效应并没有多大，上世纪90年代，人民币处于通缩之后亟待开启的一个状态下，同时逐步开放的市场和需求正在一步步递增。下图可以看到，在88~93年之间利率一度处于非常高的位置，在10%上下徘徊，这在如今是不可想象的；长期趋势促进利率下行的原因：1、投资增速，包括外商投资，对人民币的需求；2、民营经济和市场的开放，产能和投资的扩张；3、收入变化带来的需求增长。以上都需要钱作为媒介。

之后随着一轮轮货币扩张，伴随全社会的加杠杆，房贷的利率也随之下降；同时名义收入和实际收入（剔除通胀）都在增长的情况下，人们的借贷能力一直在提升。说白了每个月能负担更多的还贷额，就可以背负更高额度贷款，因此70%贷款比例不是最重要的，房总价像一个蓄水池一样源源不断的将新增的贷款积累起来，同时在整个社会的资产负债表负债一栏是增加的开发企业、居民这边，同时资产财富账面记录来看也在快速增长。

这就是信贷推动的账面财富增加，同时负债增长+购买力增长的基础。

关于房贷的贷款成本，不仅仅是个人微观的压力，也是宏观经济运行不能忽略的。就拿我们目前的房贷余额来说，房贷余额是目前全部的购房贷款尚未偿还的部分；比如你购房200万，贷款150万，目前已经还了30万，那么你的贷款余额就是120万。2021年房贷余额为52万亿左右，按照年化5.0%~5.6%的利息计算，年化利息就是2.5万亿以上。（当前已使用LPR市场化浮动定价，因此房贷利率也是浮动的，这里仅作粗略计算）

注意以上仅为年化利息，算本金的话52万亿房贷相当于14亿人人均负债3万，我们看看统计局数据——2021年，居民人均可支配收入35128元，比上年名义增长9.1%，扣除价格因素，实际增长8.1%，也就是说以去年人均可支配收入来对比，房贷余额是相当于人将一年可支配收入拿出来还贷的话，还剩下5128块钱可以在一年内使用。

再次注意，这还是2021年GDP达到114万亿，人均可支配收入增长9.1%的情况下，并不是过去每一年的可支配收入都能有这么多。

我们再看2021年上半年截止的时候，地方政府债30万亿左右。

你看到这里想问，我们究竟是怎么借了这么多钱的？

借贷，通过加杠杆来买房，来建设地方城市和各项支出，进入21世纪这些年，就是如此啊。看看过去的福利分房时期，到如今，实际上要买房这种大宗固定资产，正是需要信贷的大规模扩张，人们本来没有那么多钱，必须要用未来的财富流动性换取当下资产。

同时面临当下的资产的价格被信贷快速推升，因为价格一定程度上等于购买力×购买意愿。

靠借钱解决了购买力，那么购买意愿就得看比较复杂的原因了，但这些并不会脱离大环境的引导这个核心要素。

有人说是传统啊，是丈母娘的需求啊，怎么还需要引导？

我举个例子，商品房时代之前，大家也没有哪个需求买房，甚至商品房改革初期也没有那么迫切，那时候不是更传统的时代？

再举个例子，之前结婚要求男方买房也是所谓传统，但是近些年早就是有能力的家庭各自给子女在婚前买房，就是因为一个疯传的婚姻法司法解释三（其实还并不是什么新条文），对婚前财产的界定和离婚财产分割的说明，然后突然传统救崩塌了一半？

所以并不一定都是传统的锅，需求的产生是个量子力学问题，处于变化的状态，要根据形势而变。其实真正引导人们从福利房转变为买商品房的有几个：

一、最初的消费升级意愿，人均居住面积、居住条件的改善；

二、城镇化，新增人口和就业伴随产业发展，对住房需求增加；

三、降低购房成本，这个主要通过加杠杆（银行贷款）实现；

说白了就是放大的货币乘数+城市人口+收入增长，其他因素例如人们逐渐对房产的关注，结婚买房的观念深入人心，不过是后来人们自己预期的叠加因素而已。有了这个趋势之后，到后来“六个钱包”就是水到渠成的结果。

简单总结：从改变住房供应模式到提供解决需求的购买力，这是一个螺旋上升，货币供应和资产价格彼此推动的过程，如果没有其他外力调整介入，这个过程会以居民、企业负债、收入增长三者的上限为上限，货币供应量最终将受制于这个上限，之后需求和价格的关系将总体维持在稳定均衡态势。

之后对于经济情况变化带来的影响，则是这种均衡稳定所需要面对的风险；除此之外，居民中购买力低于这个均衡供需市场价格的群体，会进入福利房、廉租房的保障范围，当然这个范围是在波动中的，因为居民收入和负债是个长期变化，可上可下。

结合两篇文章对房地产市场的供需结构简要分析，更多专栏文章欢迎留言关注。