楼市“小阳春”越来越近

原创 房小评 中国房评报道 2

短短半个月内，菏泽、重庆、长沙、郑州、赣州等12个城市的银行或公积金中心先后将首付比例下调到20%，其中不仅包括首套房，还包括二套房。

与此同时，广州、杭州、苏州、上海等一二线城市的银行纷纷下调房贷利率，其中苏州首套房贷利率累计下调超过1个百分点。

从量到价，房贷正在持续宽松，眼看房地产行业的“水”越来越多。

据央行数据，2022年1月份，居民房贷增加了7424亿元。据悉，央行等金融监管部门还对商业银行房贷业务进行窗口指导，要求加快加大房贷放贷，后续每个月新增房贷不能少于1月份。

俗话说，房地产调控就是“面多了加水，水多了加面”。如今，“加水”的动作是越来越猛，那么房地产这炉面包能烤起来吗？

其实，这个问题现在还存在很大争议。

谨慎的专家认为，1月份的社融数据虽然很大，但是进入房贷的不多，7424亿元的居民房贷同比2021年1月份减少了2000多亿。

当前，银行批贷款速度很快，额度充裕。北京可以做到三个工作日内完成按揭贷款审批，次月就能放款，但是申请贷款的人不足，也就是买房人不足。

这个情况在三四线城市尤为严重。放松调控的三四线城市都面临房子库存积压严重和土地出让金下降等问题。

亿翰智库政策点评文章认为：银行的政策调整信号价值大于实质，限贷政策放宽对当前房地产市场有促进作用，但是影响有限。

现在，信贷政策调整幅度较大的多是三四线不限购城市，都是春节后人口流出的城市，返乡置业时间已经结束，此时放松贷款，效果有限。

不过，以券商为主的研究机构则坚定认为，这轮房贷放松会形成类似2013年那样的小反弹周期，至少楼市的“小阳春”预期不远。

中信证券的一份研报做了统计，发现两个规律：

1、每当房地产销售额大幅度下降，就会带来房地产调控反转。

2008年，房地产累计销售额同比下跌19.8%，随后政策进行了放松；2014年，房地产累计销售额同比下跌15.8%，随后启动了棚改，形成新一轮房地产繁荣周期。

2021年7月份之后，房地产销售额环比降幅日益扩大。

仅从2022年1月份看，中信证券跟踪的大中城市房屋销售套数同比下降31.9%，百强房企销售额同比下降39.6%。

2、房贷利率下调会带来市场复苏，时间差约7个月。

观察2008年、2014年两轮房地产周期复苏演变可以发现，每次都是从房贷利率下调开始刺激购房需求，进而形成市场交易量的复苏，这两者相差时间约7个月。

本轮房贷利率的顶点在2021年9月份，个人按揭房贷平均综合成本约为5.63%，为同期5年期LPR利率的1.21倍。此后，房贷平均利率不断下行，应该在今年4月份形成楼市成交量的复苏，正好就是“小阳春”的到来。

还有一个有趣的细节是，菏泽过去几次试探放松房地产调控，都被监管机构叫停，放松政策“一日游”，而这次菏泽带头下调首套房首付比例，不但没有被叫停，还有十余个城市跟进。

乐观的研究机构认为，当前银行房贷政策还存在很大的放松空间：

1、房贷首付比例降低范围会进一步扩大。

按照2016年央行有关规定，在非限购城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

在房地产调控趋严时期，各个城市纷纷加码房贷首付政策，首套房首付比例普遍在30%及以上，二套房首付比例则在40%-80%之间。

因此，对于非限购城市来说，首套房和二套房贷首付比例下调空间都很大，尤其是二套房首付比例下调，可以有效激发改善需求。南宁市就将公积金购买二套房首付比例下调到了20%。

以北京为代表的一线城市二套房首付比例更高，北京市80%的首付比例如果能够下调，激发的购房需求会很大。

2、房贷利率存在很大下调空间。

如上所述，房贷利率自2021年9月份达到高点以后，正在逐渐下调，其中苏州首套房贷利率下调超过1个百分点。而按照券商研报的分析，目前房贷利率的下调空间在1.27-2.23个百分点之间。

如南京等热点城市，过去房贷紧张，房贷利率高于平均水平，随后下调的幅度会较大，因此房屋成交数量会明显增长。

除此之外，有些银行因为放贷压力大，缺乏合格借款人，还推出了各项奖励性放贷措施，并且恢复过去的抵押贷、转按揭等被禁止的业务。这更刺激了南方部分投资气氛比较浓厚的城市的买房人，投资性买房如果加入，楼市的气氛可能会被提前烘托起来。

例如，有媒体报道称，某中部农商行推出了转按揭贷款。只要房贷结清，可以将房子抵押，获得500万元的贷款，贷款年限最长25年，利率只有4.6%，这远比现在平均5.63%的房贷利率合适。

再如，上海有银行推出了房贷“二押”的贷款。没有结清贷款的房子，可以给银行重新评估，如果评估的贷款额度比房子现在的贷款多，可以给予多余部分的贷款。对房子的要求是按揭已满18个月。这种贷款利率只有3.7%，远低于上海的首套房贷利率4.95%。

说到这里，估计大家都心动了。结合以前的规律，政策宽松初期，往往“有很多空子可以钻”，随着政策宽松步入稳定期，一些不规范或者风险较高的政策又会被叫停。

因此，对于自住型的买房人来说，肯定要抓住这个机会窗口。

最后，总结如下：

虽然这轮房地产调控很惨烈，但是大家必须要知道房地产调控的初衷从来不是否定房地产行业，而是为了这个行业健康发展。

同样的道理，这轮房地产调控中倒下的房企都是胆子大、杠杆大的，正常经营的房企没有受影响。那些无视风险，自认为大而不能倒的企业，必须要给予教训。

出于这样调控的基调，这次房地产信贷的宽松是矫正行为。宽松的目的不是为了大水漫灌，而是矫正前期过于悲观的市场预期和过低的房贷，稳定楼市发展。

从短期看，在新的税收体制建立之前，房地产依然是地方政府不可或缺的土地财政工具，具有高度的财政属性，因此房地产行业仍然会持续健康发展。

基于以上判断，这轮银行主导的房地产信贷宽松是一次正常的政策纠偏，不必对它期望过高，但是它的确会带来一次“小阳春”。