最近，关于上海“最惨购房人”称自己损失超千万，卖家获利近700万的话题多次登上热搜，引来广大网友热议。
根据媒体报道，当事人伍女士看中了上海市黄浦区一套价值约1500万的办公用房，却因银行贷款审批延误，无法按照合同规定时间付尾款，被卖方告上法庭。法院最终判决伍女士败诉，她不仅要退还房子，还要支付违约金、房屋整修费、诉讼费等总计497.32万元。
不少网友看了其经历后称其为“史上最惨购房人”。近日，有媒体通过梳理判决书并采访双方代理律师求证后，发现这几个细节可能引发外界对该案产生了误解。
关于卖方为何要解除合同？据了解是由于买方的贷款，卖方原计划购买的房屋无法履行买卖合同，也造成了卖方为此支付违约金，受到较大损失。
对于490万元的赔偿金额，其实是包括违约金310万元（房屋总价20％）和装修费180万元，违约金和装修费损失都是在房屋合同中自愿、明确约定的。房屋总价1550万元，首付款745万元，赔偿费用应当反映在全部房屋价值中的占比。
至于1000万元损失，银行延误房贷与卖家无关系，银行与卖家不存在关联。伍女士也未反映银行以及中介的过失。由于该房屋不同于一般自住住宅，属于商业地产，用于商业用途，更应该尊重双方契约约定。对于判决结果，双方均无异议，已自愿履行了生效判决。
关于1000万元的损失，实为买家自己估算，“我们损失了大概1000多万，这其中包括480万的违约金，100多万新的装修，然后如果我们再次购房，还需要承担潜在的涨价300多万。”
该案件前因后果如下：
根据一审法院审理查明的事实，2020年5月27日，伍女士与范先生等人签订了一份房地产买卖居间协议，3天后又签订了补充条款。根据这份协议，双方约定交易的这套180平方米办公用房总价为1550万元，伍女士应在2020年6月30日前支付首期房价款745万元及装修补偿款60万元，收到这笔首付后范先生便要提前交房，剩下的745万元由伍女士向银行申请贷款，最迟要在双方约定的过户时间8月30日前，打到范先生账户。
协议签订后，双方于2020年7月2日正式签订上海市房地产买卖合同。此时，伍女士已经向范先生转账了定金100万元及400万元首付款，于是双方在合同附件3中写明，伍女士应当在签订合同后5日内向银行申请745万元贷款，若伍女士贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，也应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过中介转付或直接支付。
此外，这份合同还约定，若伍女士未按照合同约定履行，每一日需向范先生支付总房价款万分之五的赔偿金，超过10个工作日的，视为违约。若伍女士违约，则需向范先生支付相当于总房价款20％的违约金，并将房屋恢复原状或赔偿房屋装修费180万元。如因范先生违约，同样需向伍女士赔偿装修费180万元。
对于上述合同内容，伍女士和范先生在法庭上都予以认可。合同签订后，接下来便是履行了。可是，伍女士在支付合同约定的首期245万元房款时就了。经范先生等人催讨，双方又签订了一份补充条款，约定范女士应于2020年7月31日前一次性支付245万元房款，及因此产生的利息损失。如未按时支付，则视作违约，房屋买卖合同自动解除。庭审中，范先生确认，伍女士后来如期支付了这笔钱。
2020年6月，这套房屋就已经交由伍女士使用，并开始装修。但是，由于伍女士申请办理的745万元贷款发生延期，直到2020年10月29日才审核通过，导致她无法如期支付第二期房款。此时，早已过了合同约定的8月30日这一最后期限。
2020年9月15日，范先生等人以律师函方式，告知和催告伍女士已严重违约，仍有805万元房款未支付，希望伍女士在收函之日起3日内将钱付清，如仍然不付，范先生等人有权解除合同，并要求伍女士赔偿违约金及装修损失等。同年9月30日，范先生等人向伍女士发出了解除买卖合同通知书一份，指出因伍女士仍未按照约定期限付款，因此范先生等人决定行使合同约定的解除权，要求伍女士搬离并归还系争房屋，偿付房款总价的20％的违约金，和房屋装修损失180万元等。这两份函件，伍女士向法庭确认均已收到。
以上，便是本案的基本事实。对于这部分内容，双方其实没有什么异议。伍女士和范先生等人的分歧，主要集中在伍女士的行为是否构成违约，以及是否应当按合同约定的20％房价足额赔偿。
楼市逗逗2022-01-27 16:28:11
