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恒大海花岛39栋楼应该是不拆了

地产锐观察 2022-01-25 12:33:04

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红姐于海花岛现场拍摄

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1月24日,业内小道传,恒大申请复议成功,海花岛39栋楼不拆了。 

红姐也打听了一下,大概率是不拆了。但后续这39栋楼怎么安排,尚未可知。 

媒体向海南省儋州市城市管理局求证,相关工作人员表示,根据规定,行政复议结果不对外公布,但透露该案件还处于“未办结”的状态。 

自上月底以来,媒体关于海花岛的报道一直围绕在这39栋楼拆不拆、恒大是否违规、拆了损失有多大的问题。

其实,在专业人士看来,海花岛更大的问题在于其可持续发展。 海花岛不仅仅是恒大的,更是海南的,关乎到海南西线的发展,能否构建起海南全域旅游的发展格局,能否让海南真正建设成为国际旅游岛。 

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红姐刚从海花岛回京。回京前几天,通往这39栋楼的各个路口的值守人员已撤离,但是隔离屏障还在。 

说实话,对于业主而言,位于海花岛2号岛一隅的这39栋楼拆与不拆,并不影响整个海花岛的居住。 

建议没去过海花岛、没在海花岛居住过的人,不要乱猜乱写乱传播。 海花岛的房价,因为房屋性质(住宅or公寓)、土地使用年限(40年or70年)、装修or毛坯、看外海or内海or不看海、以及楼层及户型等等不同,房价的区间差也比较大。

因此不能用网传的最低价来衡量房价的整体跌幅有多大。 

而且海花岛已经没有新房源开工,开发商手里可售房源所剩不多,好房源基本卖没了。

 但二手房市场也的确卖不上价,因为岛内房子太多了。早期开盘时由于价格便宜(揽海高层均价5688元/㎡),很多人都不只买了一套,有炒房者,不好转手是事实。 

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也有很多人尤其是后来买了海花岛的人,是奔着度假小住或冬日候鸟或者养老居住用途买的,因此即便买的贵,但因为没有想着卖,所以对房价的涨跌并不敏感。 

让他们敏感的是,海花岛的居住环境和1号岛的运营。 

居住环境看,由于是填海造岛,房源多,大部分是20层楼,楼房间的间隔看着较密,居住的“度假感”会较弱。 

而且,海花岛所在的儋州市处于海南岛的西北部,冬天不能下海游泳(也有不怕冷野游的),因此气候比不上三亚,但房价也只约三亚的一半。 

从1号岛的运营看,随着寒假的到来,上岛的业主持续增多,旅行团(含公司开年会)也在增多,因此红姐在岛上的期间,看着整体客流还可以。 

2号岛居住为主,商业餐饮配套也较为齐全,虽然夜晚亮灯率看着不高,但街上的人流看着不少。

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但也不可否认,受恒大集团资金链断裂的影响,海花岛的发展还是受到了一定影响。 

红姐向知悉海花岛运营情况的人询问,目前恒大童世界集团旗下只有海花岛一个项目,做到了和地产集团的切割。

目前是候鸟过冬旺季,海花岛运营能做到自负盈亏,但此前的淡季基本是亏的。 

如果恒大资金链没出事,如果没有疫情影响,海花岛成为“全球人向往的顶级文化旅游胜地”的口号并不虚,但现在距离这个目标还有些远。 

目前,恒大集团有限的资金都在保交楼及投入到汽车板块等,对海花岛基本没有资金投入,因此海花岛未开业态(如童世界)的继续投入和已开业态的招租(如商业街、海洋乐园)等,必然受到影响。 

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海花岛这39栋楼虽然可能不拆了,但会不会被政府部门没收,还是会给恒大一定的补偿,尚未可知。

而且,海花岛未来的归属和命运也还是疑问号。 

1月24日,腾讯旗下公众号「棱镜」发表一篇报道——许家印“隐身”200天。其中提到几个关键的信息:

现在恒大集团所有涉及资金的事情,都是对接到广东省政府工作组,许家印没权支出资金;另据REDD消息称,恒大债务重组方案有望在2022年3月前公布。 

如果恒大债务重组,海花岛如何处置,会不会被转手? 

有接近恒大的人士透露,原本许家印十分看重海花岛这个项目,甚至打算退休后在这里颐养天年,不会舍得卖。但现在是未知数。 

而且,谁有能力接盘海花岛,也是个疑问。 

按照1月3日「海花岛旅游度假区」公众号发布的《致海花岛业主的一封信》中提到的信息,经过6年多的建设,海花岛已累计投入约810亿元资金,已有21个业态陆续建成并试营业(1月20日,奥特莱斯也开业了)。 

这么大的体量及投入,需要接盘者不但要具备强大的资金实力,更需要具备强大的文旅度假业态运营能力。 

这样的接盘者在哪里? 

在业内人士看来,如果无人接盘,由恒大童世界集团继续自负盈亏式地运营,后续业态开不出来,拖的时间越久,对海花岛的发展也会越不利。 

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目前,海花岛1号岛的“硬件”建设大部分已成型,海花岛运营主要在“软件” 建设上在发力,比如通过举办各种活动持续增加对客流的吸引力。 

有业内人士表示,海花岛的未来,也许引入合作方或更可行,保障未开业的业态如期或尽快投入运营,并使得“软件”建设(活动、推广等)更有支撑力。 

这不但攸关海花岛的未来,更攸关海南西线的发展。 “海南岛国际旅游岛要发展均衡,而目前海南岛旅游东线成熟,西线几乎空白,只有海花岛。”一位文旅研究专业人士说。

 “只有从一个点开始,才能带动西部这条线,才能实现海南建设国际旅游岛的战略。而能够担当起这个‘点’的,目前看西线只有海花岛。”这位专业人士说。

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