开发商“春节促销方案”制定中……

原创 房小评 中国房评报道 2

在很多人收拾心情，准备开启假期嗨玩模式之时，北京石景山区某项目售楼处仍在灯火通明地加班做——

“春节促销方案”

因为公司推出“春节不打烊”计划，楼盘春节不放假，全力拼销售。

这家公司可是央企，生存无压力，过年居然这么拼！据说，连领导都要去项目上给销售员拜年。这让刚拿“N+1”准备躺平过个好年的营销总们“深夜骤醒”，伏案深思，“你还要奋斗嘛！”

有人说房地产行业内卷的速度像一列疾驰的动车，从“80后”，卷到“90”后，只要稍一停歇，都会感觉被抛在后面。

连国企开发商都这么努力了，竞争的压迫感就是这么来的。

不过，今年“春节不打烊”行动是在市场特别寒冷的情况下开展，这个行动有没有意义？会不会“开了个寂寞”呢？

且不说“努力可能有一线生机，不努力就没有一点机会”这样的鸡汤，单从客观现象分析，房小评也认为今年春节部分城市楼市可能会有一轮行情出现，其中就有北京。

1、房贷利率下调刺激购买需求。

随着LPR的5年期利率下调，房贷利率普遍下调了5个BP。其中，苏州、上海等地首套房贷利率甚至下调了7-10个BP，还出现了4.95%这样低于“5字头”的利率，据说有的城市首套房贷利率只有4.9%。房贷利率直接影响买房成本，房贷利率下降，贷款的积极性就会上升。从过往几次房地产周期也可以看出规律，每一轮房地产行情爆发的前奏都是房贷利率下调。

2、房贷额度充裕，银行放贷意愿足。

如今，大部分城市房贷批贷时间都缩短到1个月左右。如上海普遍在1个月以内，北京普遍在三周左右。如上所述，有的银行愿意提供4.9%的低利率，是因为银行房贷额度充足，而目前市场房贷需求较小。

此时，开发商更愿意打折促销，可以快速得到回款，房价优惠也会刺激购房者入场。对于购房者来说，只要房子有充足的吸引力（例如价格倒挂），也愿意贷款买房。

同时，房贷额度充裕也在影响二手房市场，进而促进新房销售。一位房企营销负责人透露，去年下半年入市的一个新盘，签出去100套房子，将近有50套会退掉，一个很重要的原因是客户旧房子卖出去，贷款下不来，迟迟凑不齐首付，开发商等不起就只能退掉。现在，这个情况正在悄悄改变。不论新房还是二手房，房贷额度是形成“小阳春”行情的充分条件。

3、预期正在得到修复。

前不久，杭州万科星潮映像府登记结果出炉：94套房源吸引了3373户入围，据说实际有6000户报名，入围中签率低至2.79%。这个项目与周边二手房价格倒挂4万-5万元/平米，入围的购房者户均冻结资金超过1000万元。熟悉的场景再次出现。只要此类倒挂盘不断出现，就会在一线和准一线城市形成市场预期回暖的带头效应，进而带动改善和刚需入场，推动市场形成一轮行情。

4、改善购买需求强劲。

人口出生率下降只会带来房产总需求规模下降，但是房产结构性需求仍会上升，尤其是改善型需求。从人的全生命周期买房需求来看，人的一生一般有4次买房：刚需-刚改（学区）-享受-养老。大家都在关注刚需下降，忽视了享受和养老需求为代表的改善需求上升。

2021年，北京套总价在1000万元以上的房子卖了9051套，同比上涨61%；深圳卖了8061套，同比上涨151%；上海今年1月10日-1月16日这一周内，卖得的10个项目中有4个单价10万+。就连成都、西安、杭州等地的大平层设计也开始迎合50岁以上享受人生型人群需求，重回豪奢路线，放弃多卧室的实用路线。

经历半年多的极寒状态，2022年的楼市回暖也是从一线城市开始，回暖的会是高端改善型楼盘，这些项目今年春节加个班，可能会有意外惊喜。

5、春节是今年个宝贵的时间窗口。

站在北京开发商的视角来看，2022年春节是个时间窗口，错过这个时间窗口，可能要到二季度才有机会。因为，今年大部分人都留在北京过年，春节假期是难得有钱有闲的时候，是卖房的好时机。此外，2月-3月份开发商销售推广会受到一些限制，大家的关注点也不在买房上，因此从卖房时机来说，2022年的个时间窗口就在春节假期。

前两天，中原地产发布一项数据：1月1日-1月15日，北京二手房成交5438套，出现上升势头，部分区域甚至出现了二手房源紧缺的情况。

房小评就这个数据分别向负责海淀、朝阳、丰台三个区楼盘营销的朋友询问，看看他们有没有感到市场变暖。

海淀：没有

朝阳：没变化

丰台：刚有变化，被疫情一盆水又给浇灭了！

房小评被逗得哈哈大笑，生活就是这样，你永远不知道下个路口会发生怎样的奇遇。而房地产的脾气也是这样，当你心里感觉“凉凉”的时候，一波暖流可能在下个转弯处与你不期而遇。

如上所述，房地产需求总规模下降并不代表改善需求下降，以改善需求为主的一线城市楼市更不会如悲观派所愿。

坚定信心，是因为曙光在前。