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地产“拉尼娜”②|2021年完结了,但房企暴的雷还没了结

地产财富会 2022-01-12 18:02:20

地产财富会

雷还在路上

国企央企被发了金水

而民企们似乎都逃不过

「下一个是谁都有可能」定律

随时都有被预言家查杀的风险

2022-1-11 

这个年关,“一定复工”许老板还在忙着化解恒大的风险,卖股票卖豪宅继续救火。蓝光发展、新力控股、阳光100、佳兆业和花样年们,忙着应对到期未还的债。

暴雷的烟幕弹还在很多房企头上盘旋。

已经焦头烂额的世茂正在进行组织裁撤,计划出售酒店和商业资产救急;一则员工自曝理财兑付问题的帖子,险些将旭辉卷入暴雷的漩涡;雅居乐美元债异动,旗下项目欠钱停工的消息已经传遍朋友圈……

三天两头暴雷快成行业常态了,吃瓜群众和媒体们也从最初的震碎三观、抢热点争头条,到现在见怪不怪,发条快讯就打发了。

回顾2021房地产暴雷年,从年初到年尾,几乎每个月都有暴雷动态,“下一个是谁都有可能”的预言不断应验。

2021年房企暴雷时间线2021.1.8中金、穆迪、惠誉等多家机构下调华夏幸福评级2021.2.1华夏幸福公告称已有52亿债务,承认“暴雷”2021.2.8评级机构对协信远创发行的债券发出警示,将其评级下调至AA-2021.3.9协信远创发行的“18协信01”私募债未能如期兑付,坐实债务违约传言2021.3.28泛海控股董事长卢志强发布“致投资人函”,证实旗下理财产品暴雷2021.5泛海控股承认,一笔美元债有实质违约风险2021.7.12蓝光发展公告称,“19蓝光MTN001”不能按期足额偿付本息,构成实质性违约2021.7.19中国恒大遭到广发银行宜兴支行申请财产冻结,引发市场哗然2021.8.9阳光100中国表示未能支付到期的可转换债券,“自曝”违约5200万美元2021.9恒大理财产品停止兑付消息发酵,引爆流动性危机2021.9.9建业地产“求救信”刷屏,称受汛情疫情拖累可能成下一个“暴雷”房企2021.9.20新力控股股价暴跌,当天跌幅达87%2021.9.30新力控股公开承认两笔境内利息违约2021.10.4花样年公告一笔2.05亿美元债未能按时付款,构成实质性违约2021.10.26当代置业主动自曝,称因资金紧张无力偿还到期美元债2021.11.4佳兆业旗下3亿理财产品出现兑付,引发股债双杀2021.12.2中国奥园6.51亿美元债触发交叉违约,并宣布60亿理财暴雷延期兑付方案2021.12.8佳兆业因4亿美元票据到期未兑付,再次宣布短暂停牌2021.12.14世茂公告终止上海浦城路580弄房源销售,引发暴雷质疑2021.12.15富力地产“预告式暴雷”,称可能无法兑付明年1月到期美元债2021.12.30雅居乐武汉项目因欠钱停工的公告刷屏,处在暴雷前兆

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这一年,站在处、对凶险感知最强的房企老板们,有的低头认错,愿赌服输,有的改走“小而美”路线,不再提千亿或2000亿目标,有的抛出了“过冬论”,承认十年前所谓的冬天,跟现在比只是一场冷空气。

这场风暴,刷新了所有地产人和买房人的三观,房企的生存法则开始重新归位。

01

“干到今天这步,我愿赌服输”

拉开2021年房企暴雷序幕的,是以产城模式打天下的华夏幸福

牛年春节复工首日,老板王文学在公司内部讲话中展开自我批评,承认自己好高骛远,急躁冒进,在战略方向上判断失误,导致投入的资金陷进周期里,直到疫情将隐藏的危机全面引爆。

王文学在融资上的赌性,从媒体统计的一组数据可见一斑:4年时间,用遍21种手段,融资3000亿,当之无愧的搞钱王者。

暴雷前,王文学为资金问题奔走了小半年,财务总忙到崩溃,财务部门“每天都为资金头寸的调度搞得焦头烂额”,陆续偿还了500多亿的到期融资,最后发现仍有52亿债务违约,而公司账面上可动用的资金只有8亿。

凭借产业新城核心业务模式,华夏幸福最辉煌的时候冲进过行业前十,而到暴雷前夕的2020年,差点跌出50阵营。

从峰顶跌落的痛,王文学体会最深,警醒也更深刻。过分沉迷于狂奔模式带来的惯性,在意识到行业巨变时已经刹不住了。

错已酿成,愿赌服输。华夏幸福12月21日公布,累计未能如期偿还债务本息合计1078.05亿元,偿债自救的路仍然任重道远。

02

“怎么浓眉大眼的也叛变了革命”

跟华夏幸福比,恒大暴雷的冲击波是核弹级别的。

数一数二的大房企都暴雷了,还有谁不可能?逾千万恒大业主和数万名恒大员工,让这场惊雷迅速炸出圈,行业负循环的开关也被打开了。

一位投资人梳理恒大风险传导路径:境外机构对房企及行业评级下调,二级市场股债双杀,随后躺平的新力、花样年们拉爆美元债市场,境外风险传导至境内,致使境内融资全面收缩,预售资金监管从严,供应商不敢垫资,购房者不敢下场——房企陷入全面资金断供和挤兑风险。

旭辉林中不禁感慨,行业资金紧缩,暴雷声不绝于耳,“一些困难已久的公司也就算了,但连一些浓眉大眼的同志也叛变了革命,让人措手不及。”

有人说,房企往年面对的处境,要么是政策收紧,要么是市场下行,总有个出口可以缓一缓,但2021年,所有的困难都以量级集合出现,令人窒息:政策最严、资金最紧、销售最差、信心最弱、土拍最卷……

这个时候,那些锅盖不够用、回款不利索的房企,就很容易崩盘

2022年,原本是恒大冲万亿目标的一年,现在看来,摆在许老板眼前的大事,是保交楼和还债务。

“大而不倒”的神话破灭,用规模征服一切的时代结束了。

03

“改变过往对规模的追求,选择小而美”

去年8月,黄其森在北京中国院子举办的一场发布会上说,泰禾要改变对规模的追求,走“小而精” 、“小而美”的发展道路,要在300亿规模和坚持高端精品之间找平衡。

这样的话,在信奉规模的时代,从一个千亿级房企的口中说出来,没准是会落笑话的。

或者说,千亿级房企是不可能也不愿意承认自己“小而美”的。小而美借不来便宜的钱,也拿不来想投资的项目,还会进一步丧失行业话语权和议价权。

但泰禾的过去就是一部快速扩张中管理失控的发展史,步子迈得太大,管理跟不上,最终成为在行业的系统性风险面前个栽跟头的。

现在,经历过阵痛的泰禾说出了小而美,没有人质疑和笑话。

因为这是当前环境下称得上明智的生存法则之一。看清形势,选择小而美,才能把更多精力和功力集中在自己的优势领域,打磨好核心竞争力,先活下来,再活得美。

04

“我以前说过冬天吗?不应该啊”

擅于预测趋势、给行业定性的万科,面对金融红线、集中供地这一系列政策变化,认为房地产行业土地红利、金融红利已经消失,现在进入了管理红利时代,万科要向制造业学习,战略导向、管理精细化,提升ROE。

万科的危机意识,从2018年那一句吹哨般的“活下去”就足以证实。但直到3年后,房企们才开始真正信奉和践行“认认真真降杠杆,养生才能活得久”。

2021 年媒体交流会上,郁亮说冬天来了,万科要进入过冬模式。

他忘了十年前曾说过同样的话。互联网有记忆,老板们常常健忘。

更合理的解释是,今天的行业环境和房企处境,是十年前没法比的,那个时候遭遇的所谓“史上最严厉调控”,现在看来不过是行业上行期的小台阶,抬抬脚就迈过去了。

在资本市场股债双杀、销售市场量价双杀的真正寒冬面前,那算是一场冷空气。

05

望远镜、放大镜和显微镜

君子不立于危墙之下,应努力规避风雨雷暴。

有人选择离开避险,比如朱荣斌最终还是告别了阳光城,有人选择重塑法则,适应新气候,如旭辉林中提出过三面镜子论,即做投资需要望远镜+放大镜+显微镜:望远镜看清宏观形势和趋势,放大镜看清城市发展方向,显微镜看清项目价值及差异化。

雷声滚滚这一年,地产人不易,们更不易。用朱荣斌的话说,每朵乌云都有金边,危险中也蕴藏着机会。

未来是迎风而上,还是随风坠落,真正的生存大考才刚刚开始。

站在2022的开端回顾2021,导致公司与人稳不下来的一系列因素仍在,需要时刻警醒、时刻准备,才能在动荡中稳下来,穿越坏气候。

地产财富会“地产拉尼娜”专题报道正在进行中。目前已发布

《地产“拉尼娜”①|2022:风暴还在继续,挺住就是胜利》

《地产“拉尼娜”②|2021年完结了,但房企暴的雷还没了结》

2021年买房/准备买房的我们都经历了什么?2022是适合下手的时机吗?敬请关注明天的“地产拉尼娜”第3篇报道:

《地产拉尼娜③|2021看了30个盘,2022我只想退定金

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