我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐好：我是京户，目前望京新城（西园四区）一套96平的小三居自住（目前市价750万左右，剩余贷款280万）；顺义花梨坎地铁站附近的蓝星花园一套35平的大开间（住宅、无燃气）出租。蓝星花园的开间是2017年200万购入（120万公积金贷款），目前市价193万左右，应该说是亏损。目前手头无积蓄。原先的计划是卖掉顺义的房子，置换到市区，但顺义这套房子持有4年仍然亏损。 从家庭资产配置和长远的来看，现在我应该怎么办 ？ 是割肉卖掉顺义的房子，还是继续持有，等房子涨了再置换 ？ 或者说北京不考虑了，到外地去 ？

回答：望京新城本轮先持有 如果缺最后100万，蓝兴花园可以卖掉（现在先挂牌） 先计算手上的现金有多少，一共可以凑到多少钱？ 好比打牌，先摸到所有牌面，才知道该怎么出牌。

提问：房姐，你好，我们有子弹300，二套（之前在老家有过贷款记录，已还清），现在工作在亦庄，考虑小孩上学，想买朝阳的房子，有没有好楼盘建议呢？小孩现在两岁了，根据人才优惠政策，两年后可以全家落户，但是有房才能落，而且户口也是挂在房子上。另外，时间上，您觉得是越快入手越好呢，还是再等一两年？还有就是，为了小孩上学，到朝阳购房的这个选择可行吗？

回答：你好，子弹300，可以入手总价400-500左右的房子，考虑学区，关注以下楼盘： 1.望京关注南湖东园二区 2.芍药居北里：人大附朝阳 九年一贯制 3.慧忠里：朝外九年一贯制 以上都是朝阳的好学区

提问：房姐你好！关注你很久了。看你多次推荐朝青罗马嘉园的楼盘，五年前因为要二胎，恰巧置换到罗马174平南北通透的户型。自住确实挺舒服的，小区环境和周边生活配套也算不错，就是学区不满意。本想再买一套老破小的，计划赶不上变化，3年前离开北京生活，房子以略低于市场价出租了，目前租客稳定，租金基本够还月供。现在我们计划10年左右不回北京了，最近一直在考虑是否需要重新布置一下房子投资。比如卖掉罗马，换到双井或者望京或者其它涨幅快的区域的面积小一点的三居，或者换成两个二居室出租，租金会更高一点？不知道什么原因，罗马嘉园涨幅一直很慢，感觉好像跑不赢大盘。我京户，此房满五，还有近200万贷款。我不想再添加多少现金投资，我不需要考虑学区，只想从保值增值的角度出发考虑。有点纠结是否要改变现状，所以想听听你的意见。如果建议卖，请给个大致方案参考。多谢！

回答：你好，青年路板块是一个比较的地段，也比较成熟，市中心的正东，四环半有地铁有商业。同时也有一些优缺点，人口密度大，没有什么亮点。 小户型普遍溢价，年轻人喜欢次新也有一定溢价，而大户型和2000左右小区相反存在一些低估得可能和套利空间。 珠江罗马家园就是这样，小户型溢价较高，部分大户型存在低估，基础还稳健。 置换望京没有问题，关注保利中央公园 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城等。

提问：房姐好，新人首问。 通州户口，目前通州一套自住房，在京贸国际公馆，贷款100w。 手中有大约450w，年收入约100w，工作地点上海，所以再次买房不受地点限制。 预算450万北京买房，纯粹投资，房总价不超450万，请问房姐有什么推荐的小区吗？

回答：你好，450以内，可以关注以下楼盘： 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 我说的这几个都不错，都好租，也都带电梯 首城国际、柏林爱乐、炫特区 橙色年代、清枫华景园 星河城、万年花城 新龙城 鸿坤理想城礼域府

提问：房姐，这两天看了长沙依云曦城和清控尖山湖，怎么样？

回答：先说这两个片区，招商华发依云曦城是在梅溪湖二期，这个片区的发展因为有着一期的成功经验，相对清控尖山湖所在的麓谷片区来说，还更有潜力一点。 周边和具体楼盘来说，两个项目各有优势，依云曦城会靠着地铁近点，清控的话主要是周边环境还不错。 看你买房的预算和具体需求，可以发展前景和便利性那就是依云曦城，考虑环境和就业之类，就是清控尖山湖。

提问：一姐很少回答上海的问题，我有北京的房子，没贷款，有一张上海房票，首付大概200，有什么上车盘吗？新房还是二手房？

回答：上海长期看值得持有。但目前一线城市的房价短期看政策，不确定性太强。现在投资一定是5-10年的持有期。 你的首付能看一套总价500内的标的，是大虹桥上车预算水准，建议可以考虑大虹桥辐射区，比如三林浦江镇、唐镇孙桥、淞南淞宝、南翔马陆、九亭泗泾。 纯投资，只要板块选对 就能跟上大势，建议重点圈定大虹桥及辐射区这个大板块，选择房龄2005年以后的小区

提问：房姐好！夫妻双方都京户。税后双方各月入4万，共8万。两套京房。一套市值620，贷款220，年租金10；一套市值460，贷款150，年租金8，自己租房住。目前从亲友处借了100万，年利4%。手中无现金。俩娃。月供2.3万，月均生活教育支出4万。请问，资产优化有什么建议吗？还能买房吗？

回答：两套房应该重新贷出来，把手上的现金利用好，争取一次性买入可以够到的的房产。 大致来看，应该可以凑到400以上的首付，买一套1200万左右的标杆次新2房或者次新3房。 生活开支相对高了一点，多军年入1000生活费100供参考。 北京买房目前是一个窗口期，行情博弈，天气热，有利于买家。 之前春节要15%定金，2个月过户的，现在可以谈到7%定金，3-5个月过户。 贷款可以做了，价格还可以谈1-2个点。 北京买房抓紧

提问：房姐，是不是一定要在大城市才有前途？生活在小城市或者县城未来一定前途黯淡吗？

回答：说到城市的问题上，每个人都会有自己的一番见解，屁股决定脑袋的事情。很多人会劝那些没来过或者已离开的大城市的人来或者留在大城市，承受高昂的房价、激烈的竞争，认为这样才是一种人生追求，追求成功。 而一直在小城市或者回到小城市的人，觉得小城市压力小，生活安逸，能切实感觉到开心，有些人不适合在大城市拼搏，难道有错吗？ 其实关于留在哪里，哪有什么定论？每个人自己觉得好的，就是好的，哪怕别人说的天花乱坠也没用。 一个人会因为做了某件事而后悔，但后悔的程度要低于没有做某件事而后悔的程度。 因为做过了某件事，知道它的好与坏，是否适合，自己是否能够掌控，了解了本质之后，后悔与否也能够坦然接受。 而没做过的而又想做的事情，对其的向往程度大多是会无限放大的。 每个人认为值得就好！

提问：房姐你好，我女儿单身平时在丽都上班，活动范围在cbd，现在住在公园5号三期租的开间一居室，现有现金1000w，希望买新一点的两居室或者三居室，不临街，想请你推荐 目前在网上看了公园5号三期觉得户型都不喜欢，一期二期有些户型还可以，不知值不值的买，还有哪些推荐的，希望户型能好一点的，谢谢

回答：公园5号从类似老破小到老破大到次新楼， 交通是主要优势，附近小型商业配套也马马虎虎。自住的话完全可以买，需要注意这个盘的特点是租金高但涨幅偏低。另外推荐看下 东润枫景

提问：房姐你好，感谢一直以来的耐心解答~ 现在我已经看了“甜水园、金台路、十里堡、青年路、常营、东坝、望京、酒仙桥”四五十套房源，比较看好的是以下： 1.南湖东园二区，望京站200米，54平360w，初中学区好（但我还没孩子用不到）；缺点是临大街，客厅小窗户朝楼道，楼道环境堪忧。 2.南湖中园二区，望京站700米，54平380万顶层南北通透两居，无电梯。缺点是顶层无电梯，其中一个卧室是露台改的（本小区有很多这种顶层改的）。 3.望京西园一区，望京站900米；57平375w朝西北，缺点是客厅自身楼体遮挡，客厅有采光但基本没有视野。 4.望京路10号院，阜通站500米，51平360w朝西南，虽然客厅没窗，但通过厨房采光也很亮堂。 5.甜水园东里，金台路500米，55平360w朝西，客厅也是通过厨房采光，还没看房。 6.富华家园，青年路1000米，71平两居355w，小区环境一般，客厅有自身楼体遮挡。 7.青年汇佳园，青年路200米，有两个55平低楼层一居，朝东的一家有遮挡；朝西一家的楼下是底商稍微临街； 求评价这几套房源~ 以及还有什么更好的选择？

回答：你好，感谢付费！ 北京小户型怎么选？ 买租售比高、地段还可以、有地铁的小户型开间，不管学区。 持有时间够长租金不算少，而且地铁旁总价低流动性较好好卖。 这几个板块对比，望京，其次是青年路。 青年路建议青年汇佳园。 总价400以内，望京更推荐利泽西园和澳洲康都。

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