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全球通胀,楼市分化!未来5-10年,哪些房地产升值性更强?

乘风破浪的都市圈 2021-12-11 18:09:52

今年下半年以来,通货膨胀已经成为全球性话题。

10月份美国CPI同比增长6.2%,创下1990年11月以来的新高,剔除波动性较大的食品和能源产品,核心CPI同比增长4.6%,创1991年8月以来的新高,连续两个月高于4%。

中国10月份消费者物价指数(CPI)同比上涨1.5%,环比上涨0.7%。其中,鲜菜价格环比上涨16.6%。10月底,28种重点监测蔬菜平均批发价较9月底上涨了33.3%,“菜比肉贵”让不少居民深有感触 。

通胀与货币政策的关系是显而易见,由于新冠疫情,美联储及其他发达国家央行都释放出了大量流动性。美国今年2月份的广义货币量(M2)增速达到了27%,为近些年来的最高,其他发达国家的M2增速也都在两位数以上水平。

由于整个世界都饱受通胀的压力,货币政策将会存在着巨大的不确定性。 加拿大央行已经表示考虑结束量化宽松,欧洲央行行长拉加德也表示,目前的通胀持续时间将超过预期,预计通胀会进一步上升。

当下,通胀正成为全球性挑战,全球化下无人能独善其身,近日,央行又开始降准“放水”,释放1.2万亿资金。

那么,在经济滞胀与货币政策双重不确定的趋势中,如何挑选跨越周期的优质资产,就是每个家庭都必须要面对课题。

从资本市场来看,滞胀期会带来金融风险资产和避险资产价格的分化,投资难度也会增加。

对于大多的家庭而言,这时不能把追求短期波动收益作为投资目标,而是要把精力放在追求能够跨越周期的资产之锚上。能够跨越周期的优质资产无外乎三种:大赛道龙头公司的股票、供给稀缺的贵金属以及优质的房子。

但,股票二级市场波动率大风险性高,稀有贵金属又不能带来生活品质的改善普通人最容易配置到的跨周期资产标的依然是——房子。

近来,我国房地产市场已经出现很大的分化,有些城市不让涨价制下发限价令,而又有些城市出台不让降价出台限跌令,房价普涨时代已经一去不复返。

那长期来看,未来5到10年,全国哪些地区房地产长期的升值性较强呢?我们认为,从国家级的战略规划出发寻找掘金地图是最稳妥的。

今年公布的国家十四五发展规划当中,与房地产密切相关的是第28章,其中重点提到要完善城镇化空间布局,要发展壮大城市群和都市圈,这其实也就是我们寻找长期房地产价值的方向。

两横三纵城镇化战略布局串起了十九个城市群, “19个城市群”的规划,在十三五规划中便已提出,两者有些许的变动,如原“海峡西岸城市群”,更改为十四五中的“粤闽浙沿海城市群”。

十三五规划之后,国家再次把这19个城市群放进了十四五规划里面,也说明这19个城市群是长期的持续发展的重点。

此外,“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确提出,依托辐射带动能力较强的中心城市,提高1小时通勤圈协同发展水平,培育发展一批同城化程度高的现代化都市圈可以说,中国都市圈进入政策与实践相互促进、快速发展的新阶段。

目前中心城市国家只给了九个城市,分别是北京、天津、上海、重庆这四大直辖市,还有郑州、武汉、广州、西安、成都。

另外一些城市是属于超大或特大城市,但是没有列入到国家及中心城市名录当中的,比如深圳、南京、杭州、青岛、长沙、沈阳。

而所谓的都市圈,就是以中心城市作为核心往外辐射发散所覆盖的一个范围之内,就是一小时通勤圈。

通勤圈不是交通圈,它其实是指你上下班的时间,比如从家里出发,开车或乘坐公共交通到办公室的时间都是圈,它其实是第一居所,它的公共交通主要是城际铁路和市域铁路等轨道交通作为骨干,也包含大城市大都市内部的地铁形成的一个网络。

一般而言,两千万级的城市,它往外的辐射半径是五十到八十公里,一千万到两千万的辐射范围是在四十到六十公里,五百万到一千万的辐射半径进一步缩短。

所以,一个城市发展好不好,一个是要看地理位置与区域优势如何,另一个是要看国家政策的支持力度如何,至于其本身的基础倒还是其次。所以,未来五到十年各位要关注一下城市群和核心都市圈

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