以数据分析今年的地产形势，存在两个误区

近日，在中指院的一场大会上，住建部政策研究中心原主任秦虹做了一个演讲。她提到一个观点，以数据分析今年的地产形势，存在两个误区。 

一是，今年的数据不能只看月份累计值，因为这掩盖了下半年房地产市场下行的事实；

二是，今年的数据也不能只看单月同比，单月同比会夸大下半年的市场变差的幅度。 

那么，当前的楼市到底差不差？有多差？风险传染有多大呢？ 

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地产锐观察

为什么分析今年的地产市场，不能只看月份累计值？ 

我们先从整体市场数据来看看。 据中指院统计，2021年1-10月，商品房销售面积同比增长7.3%，销售额同比增长11.8%，规模为历史同期水平。

1-11月，重点50城新建商品房住宅成交面积同比增长8.0%。 

以累计数据同比看，楼市销售貌似还不错。

但是如果将上下半年分开看，下半年市场失速明显。 

据中指院统计，今年7-11月，重点50城成交面积降至2015年同期水平，同比下降超20%。下半年，一线、二线、三线代表城市新建商品住宅成交面积均下降，三线代表城市同比降幅超三成。 

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地产锐观察

从房企角度看，如果单看月份累计值，会发现房企前口径销售排位和上半年相比没有多少变化，包括出现问题的恒大依然能排前5。 

从累计同比看，为正的企业数量依然多于为负的企业。但是从单月环比来看，50强中有约2/3的房企的全口径销售都是负增长的。 

也就是说，如果单看同比数据，上半年的高增长会掩盖下半年的单月环比下滑、销售转差的市场情形。

2021年1-11月房企全口径销售及同比情况

数据来源CRIC，地产锐观察制表

而单月同比看，11月份50强房企中超40家都呈同比下滑，且大部分下滑的幅度还很大，有一个重要的原因是因为去年上半年因疫情积压的购买力在下半年集中释放的原因。

因此单看单月同比增减数据，也会夸大下半年楼市变差的幅度。 总体看，进入11月，大部分房企销售呈环比下滑，楼市整体较差。

另据克而瑞统计，11月，同环比双降的百强房企较上月明显增加，达到56家；有近9成企业单月业绩不及上半年月均水平。 

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地产锐观察

虽然政策开始纠偏，但是纠偏容易，预期改变比较难，楼市仍呈较弱态势，企业的压力仍然偏大。 

业内认为，从12月3日央行、银保监会、证监会、住建部等回应恒大问题的表态以及12月6日高层会议强调“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的要求来看，下一步有望通过信贷政策的合理调整，缓解当前楼市销售层面的负反馈预期，也会防止预期反转过度。 

同时，12月6日，央行宣布全面降准0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元，也有利于改善楼市预期。 

但处于困境中的民营房企能否喘口气进而转危为安，现在断言还为时过早，需进一步观察。

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