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下一波房地产机会在哪里?8个地级市背后买房信号,仅一个在北方

刘光宇 2021-11-22 18:49:45

从房地产释放的信号不难看出,房地产全面普涨时代已经结束,无论是房地产调控还是买房的逻辑都已经发生改变。当然不是说房子不能买了,任何忽悠你要赶快买房或千万别买房的都极其不负责任。

因为他们永远不知道你的真实情况,无法理解你的心情。从最近国家传递的信号看,其实国家在维护房地产市场平稳健康发展、维护购房者合法权益方面积极努力,可以看出未来真正自住购房者将成为房地产市场的主流需求。

那么在政策倾斜力度上也会逐步加强,最终让真正自住购房者买得起房,而且还要放心买房,这也注定会成为支撑市场健康发展的重要力量。买房需求是客观存在的,我们必须承认。

现在购房者最需要的就是摒弃过去“买涨不买跌”的思维,买房需求是客观存在的,我们必须承认,随着房子是用来住的不是用来炒的这个定位逐步深入人心,房价稳定格局基本确立,那么购房者也应该清醒地认识到,房地产市场已经全国分化,不是所有的地方都适合买,而且更不能拘泥于一时的涨跌。

如果说过去买房是为了大赚,那么今后可能更应该考虑安全,考虑保值增值,能赚一些最好。如果调整好自己的心态,并且再掌握一些技巧,基本上就不用太担心了。

可是买房应该避开哪些坑呢?其实,国家早就为未来房地产发展方向划定了路线。国家多次表态已经明确,发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业,足以看出未来城市发展的方向。

由于有国家层面的重点扶持,这些城市在吸引人口方面将会凸显优势,比如在培育产业和增加就业方面,而房地产潜力如何长期就是受人口净流入的影响的。

房地产短期看金融或政策,中期看土地,长期看人口,这也就是说,未来人口在相当长时间内将会起到关键性影响,是一个持续永久性的状态。

可是人口是怎么流动的?当然随城市规划而动,随产业而动,随资源而动,表面上的表现是人口流动,根本上则是影响人口流动的产业和资源吸引力。

我相信每个人心中都有一个人口净流入型城市,记得去年底一财发布的《最新十大人口净流入城市》显示,人口净流入最多的10个城市分别是上海、深圳、北京、东莞、广州、天津、佛山、苏州、宁波和杭州,从特征来看,全部来自三个经济圈,其中珠三角4个,长三角4个,京津冀则有2个。

上海、深圳、北京、东莞和广州的排序大家基本都能理解,除了东莞,其他都是一线城市,不过却排到了广州前面,实际上也很好理解,这代表了一种趋势,人口流动的趋势。

一面大城市问题有待解决,需要疏解,这就让房价稳定成为一种可能,比如北京,需求很强劲,但房价不会涨太快,这是一种平衡,只是过去很多人口是被动向郊区扩散,如果国家能积极引导,吸引大家主动过去,那意义就大不一样了。

人口流向决定了房地产发展方向,尽管疏解,但你也不可能回老家了,很多人就流向了周边北三县,这就是未来城市发展的一个大方向——城市群。未来房地产的机会一定在大城市及周边的城市,即与大城市形成的城市群,必须是有机结合,而不是孤立存在。

转移的如果只是人口,那会导致周边是睡城,如果还有产业和资源,那么就会打破藩篱,实现交通、产业、资源和政策上的融合对接。既会让大城市房价不至于过高,也会让周边城市发展有更大的空间。

说了这个思路后,再说下边的地级城市,就好理解了。

近日,中国新闻周刊一篇文章对人口净流入有了更下沉城市的关注。上海一大学研究团队对全国357个城市第六次人口普查期、第七次人口普查期期间人口空间分布变化研究进一步证实,在城市间,人口往沿海和中心城市集中;在城市内,人口往中心城区集中。

需要注意的是,在全国有32个城市“七普”常住人口数比“六普”数据增加超过100万。而这些城市中,多数为直辖市、副省级城市或省会城市,但是也有8个普通的地级城市,即佛山、中山、东莞、惠州、苏州、无锡、廊坊、和金华,他们作为地级市也实现了人口超100万的增长。

这8个城市也堪称中国地级市人口增长的“天花板”了。看了这几个城市有一大特点,除了金华市以外,其他城市全部位于环一线城市,但都是位于珠三角、长三角和京津冀三大城市群。

佛山和中山,跟广州为邻。2010年-2020年之间,两市常住人口分别增长达到230万和130万。

东莞和惠州,与深圳为邻。10年间,东莞和惠州常住人口分别增加224万和144万。

重点说说苏州和无锡,苏州紧邻上海,堪称最强地级市了,其中的百强县在全国也是名列前茅。无锡虽然不与上海接壤,但也是在长三角城市群中心城市的。两个城市10年间,常住人口分别增长达229万和108万。

苏州是一座千年古城,自古就有富庶江南的美誉,房价也是水涨船高。作为制造业大市,苏州每年都能吸引高端人才和中低端人口前来发展,成为名副其实的人口净流入城市。

从地理位置上看,无锡位于长三角几何中心,地缘优势强大。交通等优势的爆发,使得无锡对人口导入、物流、交通以及对周边城市的辐射能力逐步攀升,影响住房供需关系。

最后来说说廊坊,作为毗邻北京的地级市,也是京津冀中除北京外人口增量唯一超过百万的城市,10年间增加了110万人,可以说被京津冀城市群寄予了厚望,因为这也是唯一一个上榜的北方城市。

但相比南方城市,廊坊跟北京的产业衔接和融合程度最弱,实际上,众所周知,廊坊增长的人,多数是北京吸引过来的人,最后流向了这里。不见得都是坏事啊,但要想有更好的长足发展,还需要借鉴南方的思路。而且,并非所有一线城市周边,都是人口增长型城市,比如张家口、承德就是例外,属于人口流出型城市。

一线城市买房最安全,热点二线城市将成未来房地产发展的重要方向,所以这就是我们常说的一些三四线城市甚至五六线城市买房时要慎重的道理了。北方地级市只有一个是人口增长超百万的,倒不是说其他城市不能买了,但重点还是要着眼省会城市等。在城市群内的重点考虑。怕就怕生搬硬套,一定要综合考量一个城市的前途。

北京周边本来也应该发展好的,如果把这些地方的产业、资源引进来,不再是睡城,那么很快就具备一个非常闭环的城市功能。大城市的问题解决了,这些地方的产业资源问题也都解决了。

城市群是本来就客观存在的,只是难以形成有效协同,甭管什么规律,人才有未来。房地产同样如此,但一定要知道,未来城市群的方向,绝对不是房价的红利,而是宜居宜业的福利,大城市周边会告别粗放式发展,向高质量过渡,我们应该抓住并把握好吸引人口的最根本的东西。对于购房者来说,收获的不仅仅是房子,更是生活。

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