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前滩新盘认购+冻资金额约等于全款?上海热盘提高认购门槛已成常态!

北京金诉律师事务所 2021-11-01 21:33:34

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师认为,在法律和政策允许的范围内,购房人有权选择自己的付款方式,开发商不得单方提高首付的标准。如果确实是因为银行的原因,则确实不属于开发商的问题,但是如果银行允许,而开发商谎称,显然是不合理的。

文章来源丨凤凰网房产上海站

采访律师丨北京金诉律师事务所王玉臣

从公告可以看出,前滩新盘依然延续了以往颇为苛刻的冻资要求。与此同时,仁恒海上源、招商外滩玺等楼盘,资金要求都非常高。提高购房门槛,几乎成了上海高端新盘的常规操作。

上海热门盘普遍“傲娇”

此次前滩东方惠雅推出384套房源,户型面积段77-100㎡2-3房,晶鸿名邸推出202套房源,户型面积段93-160㎡3-4房,两个楼盘均价都是10.2万/㎡,入围比2,社保系数分别是0.14分/月和0.17分/月。

开发商发布的认购要求,前滩东方惠雅的认购金为180万元,冻资金额是452万元(冻资金额不包含认购金),合计632万元,冻资时间不少于45天。

(前滩东方慧雅认购要求)

根据一房一价计算,前滩东方惠雅套均总价904万,其认购总资金要求的632万元,大约相当于7成首付。并且,东方惠雅约一半的房源是76-83㎡的小户型,总价不过800万左右,632万几乎等于8成首付的金额。

前滩晶鸿名邸要求认购金242万元,冻资605万元,合计847万元。

(前滩晶鸿名邸认购要求)

计算得知,晶鸿名邸的套均总价为1211万元,其认购要求的847万元,也是相当于总价的7成,如果客户买950万左右的小户型,847万元几乎等于总价的9成!

更为严苛的是,此次前滩两盘在认购阶段就进行银行贷款额度的预审,额度不足者需在冻结金额中补足。

10月22日,前滩两盘开始认购前的预约工作,预约客户需提供48小时内的核酸阴性证明,所有人员均需签署《防疫承诺书》。凤凰网房产上海站现场了解到,各种门槛并没有击退买房者的热情,前滩东方惠雅和晶鸿名邸的预约现场依然有许多客户。

不只前滩延续了一贯的高冷姿态,上海近期入市的第四、四五批新盘中,不少热盘认购门槛和付款要求都非常高。

10月23日即将认购的仁恒海上源,是上海第五批率先启动的项目。本次仁恒海上源推出299套房源,户型为建面约80-271㎡2-5房,均价11.5万/㎡。

仁恒海上源官方发布的资金要求为:认购金330万元,首套冻结260万、二套冻结850万。即使客户想买的是小户型,依然被要求相当于全款的资金。

虹口北外滩板块的招商外滩玺也是第五批新盘,价格已过会,将推309套84-134㎡的房源,均价12.25万/㎡。按照项目方公布的资金要求——920万,想买外滩玺小户型几乎需要全款,实名劝退购房者。

不同于验资,冻资意味着购房者一旦参与到认购摇号流程,在短期内就不能支配自己的这笔钱。冻资这个操作,近两年上海超级热盘的新盘都会做,但是它是合理的吗?

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示,认购时,如果开发商无视小户型和大户型的差异,直接以所有预售房源的总价除以总套数得出每套房的冻资金额,对于小户型的购房人而言,要求冻资的金额接近或超其所认购房屋的房款总额,显然是不公平的。这种做法会加大购买小户型购房人的资金压力,侵犯了这些购房人的合法权益,显然是有问题的,购房者可以向相关住建部门进行投诉。

有楼盘暗搓搓提高首付比例

通过实地走访和网友爆料,凤凰网房产上海站了解到,除了资金证明要求高,也有购房者遇到被变相提高首付比例的情况。

据凤凰网房产上海站粉丝反映,嘉定区新盘南山虹桥领峯销售直言,只要65分以上、7成首付的客户。

小凤凰实地踩盘侧面验证了这一点,销售的原话是,“即使是首套,最好也要准备400万左右的资金(约房款的7成),因为银行贷款额度紧张,(6.5成)根本批不下来”。

青浦徐泾的远洋虹桥万和源,是第四批新盘,目前已经结束认购,下月初开盘。此前也有网友爆料,远洋虹桥万和源认购阶段“筛客”:认购需要先预约核验,不让直接交材料,实际上这个预约名额却抢不到。

凤凰网房产上海站走访发现,远洋虹桥万和源同样对首付款有要求,当问及首套是不是3.5成首付时,销售人员表示“现在银行没有额度,放不了那么多贷款”。

巧合的是,10月21日傍晚,一则关于“某市两大国有银行信贷额度放开”的消息在网上刷屏。同日,银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的新闻发布会上亦表示,要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求,配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度,房地产贷款增速稳中趋缓。要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

为何部分购房者遇到的实际情况与政策面截然相反?

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示,银行信贷宽松反映到具体楼盘肯定有滞后性,也不是所有的房企都能获得信贷宽松的利好。

严跃进认为,一般来说,银行对于国家的信贷政策都会积极践行的,如果开发商一味将提高首付比例的原因推到银行方,显然是有猫腻的。

凤凰网房产上海站同时咨询了一些上海的国有银行和民营银行,得知“额度紧张”确实是当前许多银行面临的问题,不过银行方也表示,能贷多少额度,主要看个人的流水和资质。

有业内人士告诉凤凰网房产,“临近年底,开发商资金压力大,很多楼盘对回款是有硬性指标的,最终压力会转嫁到购房者身上”。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师认为在法律和政策允许的范围内,购房人有权选择自己的付款方式,开发商不得单方提高首付的标准。如果确实是因为银行的原因,则确实不属于开发商的问题,但是如果银行允许,而开发商谎称,显然是不合理的。

排版编辑丨黄忠帅

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