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百强房企10月业绩环比回升,以价换量仍是必要选项

楼市沛儿 2021-11-01 15:41:52

 

2021年10月,房地产市场持续降温,29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降3%,同比下降22%。其中,一线城市市场成交环比增长4%,同比跌幅收窄至18%。25个二三线城市市场难言好转,成交环比下降4%,同比下降23%。
10月TOP100房企单月业绩规模较9月环比回升1.4%,单月业绩同比去年同期延续了自7月以来的下跌趋势,但降幅收窄至32.2%。逾8成百强房企单月业绩同比降低,其中44家房企业同比降幅大于30%,同环比双降的百强房企数量达37家。
下半年在市场降温的大背景下,预计11月,随着前期积压的按揭贷款陆续放贷,部分城市或将集中网签备案,成交有望明显提升。但由于新增按揭贷款规模增长受限,在售项目依旧面临较大的去化压力。
房地产税加速进入实操阶段,长期将改变楼市供需及房价预期,短期也将加剧市场观望情绪。年底房地产市场成交或将缓步下行,部分负债率较高的房企将面临更大的经营压力,以价换量仍是加快成交去化的必要选项。
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业绩:百强房企10月单月业绩环比回升1.4%

2021年10月,TOP100房企实现销售操盘金额7761.4亿元,单月业绩规模较9月环比回升1.4%。受下半年市场明显降温的影响,10月单月业绩同比去年同期延续了自7月以来的下跌趋势,但降幅略有收窄至32.2%。累计业绩来看,1-10月百强房企实现销售操盘金额93347.2亿元,较2019年和去年同期分别增长18.5%和6.7%,累计业绩增速放缓。

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门槛:TOP30房企保持规模优势百强门槛179.4亿元

2020年1-10月,百强房企在各梯队销售门槛继续提升的同时,规模增速也呈现一定的分化,行业竞争加剧。其中,行业龙头房企继续稳健增长、保持规模优势,TOP10房企1-10月销售操盘金额门槛达到2288亿元,同比增幅达25.3%,较2019年增长40.1%。

TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛也分别同比提升23.5%和11.3%,实现规模稳定提升。而TOP50房企销售操盘金额门槛与去年同期基本持平,达到485.6亿元,门槛增幅低于其他梯队房企。此外,截至10月末TOP100房企的销售操盘金额门槛同比增长5%至179.4亿元。

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企业表现:逾8成房企单月业绩同比降低

具体从企业表现来看,2021年10月百强房企中逾8成企业单月业绩同比降低,其中44家房企同比降幅大于30%。同时,包括绝大部分TOP30房企在内,有近8成企业单月业绩不及上半年月均水平。整体来看,10月房企单月业绩表现不及上半年及历史同期,同环比双降的百强房企数量达37家。

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市场:市场持续降温、打折降价常态化近半二三线成交跌幅扩大

2021年10月,房地产市场持续降温,29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降3%,同比下降22%,较2019年同期下降12%。
一线城市市场不容乐观,成交环比增长4%,同比跌幅收窄至18%。其中,北京、上海成交整体仍处低位,广州市场形势最为严峻,成交创年内次新低,仅限于深圳成交明显回升。北京新房市场转冷,6成以上新盘推出特价房源,优惠力度不低于9折,曾经的热销盘甚至销冠项目开始启用中介渠道拓客。二手房市场迅速冷却,挂牌量持续增加,但成交量持续下滑,价格同样向下调整,海淀区部分学区房售价跌幅多达15%。上海市场明显降温,随着入围规则的调整,热销盘的入围积分明显降低,部分项目因认购量不足主动延长认筹时间。第五批次集中供应房源对外公示,共计57个楼盘、1.5万套房源。其中,备案均价在10万元/平方米以上的豪宅项目便有15个,有望提振市场热度。广州市场形势愈加严峻,房企打折降价常态化,过半楼盘降价促销,部分项目推出工抵房,降价幅度多达30%。为了降低购房门槛,部分项目实行首付延期,可在3个月内付清首付,外围区域的部分楼盘更是出现了“首付贷”等乱象。深圳新房市场同样遇冷,除了个别网红盘仍能实现日光之外,不少项目启用中介渠道分销,甚至通过提升佣金比例争抢客户资源。打折降价渐成市场标配,部分项目不仅推出特价房、折上折等优惠措施,而且额外返佣。二手房市场愈加惨淡,成交连续7个月下滑,市场价格继续向下调整,部分小区现已接近指导价。
25个二、三线城市市场难言好转,成交环比下降4%,同比下降23%。其中,4成二、三线城市成交环比回升,不乏南宁、天津、郑州这类压力城市。反观宁波、南京、厦门等热点城市成交持续下行,成都、常州等环比近乎腰斩。2成二、三线城市成交同比转正,徐州、西安等皆升至年内高位。不过,近半二、三线城市市场依旧低迷,成交同比跌幅继续扩大,厦门更是续创年内新低,岛外在售楼盘频频降价促销。
近期,决策层轮番表态:维护房地产市场的健康发展,保障好刚需群体信贷需求。预示着短期居民按揭贷款将边际改善,广州、深圳、成都、无锡等更是先行先试,涉及下调房贷利率,缩短放贷周期等。但需要提醒的是,银行集中放贷主要还是前期签约的按揭贷款合同,房贷新增授信规模相较有限。退一步讲,部分城市即便将明年初的房贷额度挪至今年底使用,扣除前期积压的按揭贷款规模,新增按揭贷款规模仍难显著提升。
而从周度成交数据来看,市场仍难言转向。10月第一周,31个重点监测城市成交环比下降49%,近4成城市环比腰斩。第二周,31城成交环比增长90%,4成以上城市环比实现翻倍增长。第三周,31城成交环比下降9%,武汉、长沙、宁波等成交放量后再度转降,环比跌幅皆超30%。

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