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突发!发改委召集多家房企开会……

房叔讲楼市2021-10-26 04:44:44

10月25日，据财联社报道，国家发改委召集部分房企明日（10月26日）在京开会，目前已有多家房企收到通知，有房企高管已赶往北京。相关知情人士表示，“发改委直接电话通知，且参会企业多为美元债大户。”

另一消息人士告诉记者，召集房企开会的具体部门为国家发改委外资司，会议初定周二下午进行。

相关分析人士认为，发改委在目前的时间节点，召集部分美元债发行规模较高的房企开会，除了排摸房企境外债到期情况及房企存在的压力，在一定意义上也释放出维稳信号。

克而瑞统计数据显示，2021年前9月，房企境外发债2379亿元，同比下降24％。房企境外发债融资额仅占2021年全年到期金额的75％，72％的房企新发行债券小于2021年到期债券总额。

而在境外发债融资额下滑的同时，房企在明年将面临偿债“高峰”。数据显示，房企在2022年到期的美元债，规模达到3755亿元，境外偿债压力较大；2023年到期美元债也将达到3000亿元以上。

以下为2022年6月底前房企到期的美元债一览：

此前一周，国内房企主体或相关债券信用评级遭到了国际评级机构穆迪的集中“狙击”，涉及房企数量至少达到19家，包括禹洲、世茂、金科、中骏、弘阳、宝龙、融信、绿地、中梁、富力、祥生等。

近期，标普接连下调了包括恒大地产、新力控股、花样年、鑫苑置业、建业地产、荣盛发展等多家地产公司的评级级别及评级展望。

国金证券于10月14日发布的研究报告显示，自9月份开始不到一个半月的时间，穆迪、标普和惠誉至少对房企进行了25次的主体评级下调，其中部分房企被多次下调评级；如果算上10月18-19日穆迪对19家房企的评级行动，9月迄今发生评级下调的次数至少达到44次。

有统计数据显示，截至9月底，穆迪、标普和惠誉等三大国际评级机构下调房企的评级行动累计达到90余次，超过去年全年的两倍。

而大多数降级是从10月4日以后开始的，10月4日花样年宣布美元债违约是一个标志性的事件，这一违约事件令市场颇为意外，并开启了中资地产美元债市场的大幅震荡，同时房企的信用评级亦开始集中且大规模地遭到下调。此后，新力控股、当代置业和鑫苑置业等多家公司接连自曝潜在的违约可能，恐慌情绪持续扩散。

此次，恐怕已经是房企高管们年内第三次集体进京开会。

10月15日下午，中国房地产业协会在北京召开部分房企座谈会，住建部相关部门领导参与主持了会议。

参会的房企有10家，分别是：中海、保利、万科、融创、金地、龙湖、中梁、新城、绿城、旭辉。

而同时广东省房地产业协会也召集了多家总部在广东的大型房企参加一年一度的会长会议。

会议议题也大体相似：北京房协会议比较委婉，说是了解一线企业运营情况；征询企业对行业未来发展的意见建议；为领导决策提供一些参考。

广东房协会议很直接：如何提振市场信心，助力企业健康平稳发展。

（点击图片了解详情）

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三大评级机构密集下调信用评级多家房企提前赎回美元债释放信心

近日，多家房企信用评级接连遭到三大国际评级机构的下调。据统计，在10月18日和19日两天，穆迪下调了近20家房企的评级，涉及主体信用评级、债券信用评级和评级展望等方面。

出现风险房企被下调企业评级

在近期的评级调整中，一些债务已经出现违约的房企首当其冲。由于存在债券本息未付情况，10月19日，标普将新力控股的长期发行人信用评级从“CC”下调至“SD”（选择性违约）。此前的10月13日，穆迪将新力控股企业家族评级由“Caa2”下调至“Ca”，评级展望调整为“负面”。

同样被下调评级的还有当代置业。10月12日，穆迪将当代置业企业家族评级由“B2”下调至“Caa2”，将其发行债券的高级无抵押评级由“B3”下调至“Caa3”，并将上述评级列入下调观察名单。随后惠誉将当代置业的长期外币和本币发行人违约评级从“B”下调至“C”，并将该公司的高级无抵押评级、未偿债券评级及相应回收率评级从“B／RR4”下调至“C／RR6”。10月11日，当代置业宣布将10月25日到期的美元票据余额延期3个月兑付。

还有部分尚未出现债务违约的企业受到大环境牵连。10月18日，穆迪将祥生控股集团评级展望从“稳定”调整至“负面”，同时确认祥生控股集团家族企业评级“B2”，确认祥生控股集团发行的债券高级无抵押评级“B3”。穆迪指出：“负面展望反映了穆迪的预期，即在未来6-12个月内，由于融资紧张，消费者情绪减弱，祥生控股集团的合同销售额将下降，这反过来将导致公司财务指标和流动性恶化”。

此前，穆迪还于10月15日下调正商集团展望至“负面”，确认公司B2企业家族评级（CFR）和发行的债券的B3高级无抵押评级。融信中国的企业家族评级由“B1”下调至“B2”，高级无抵押评级亦由“B2”降至“B3”，评级展望维持“稳定”。

国金证券的研究报告显示，自9月开始不到一个半月的时间，穆迪、标普和惠誉至少对房企进行了25次的主体评级下调，其中部分房企被多次下调评级。如果算上10月18-19日穆迪对19家房企的评级行动，9月迄今发生评级下调的次数至少达到44次。

提前赎回债务传递稳定信号

面对评级下调和市场恐慌，多家房企选择通过按时兑付和赎回债务释放稳定信号。

10月11日，海伦堡宣布将按时兑付5.5亿美元高级无抵押债券尚需偿还的3.82亿美元本金及利息，至此公司年内境外美元债全部偿清，2023年3月前公司无境外债务需要偿还。穆迪也在评级报告中确认维持海伦堡“B2”企业家族评级和“B3”债项评级，展望由“稳定”下调至“负面”。

10月11日，龙光集团宣布提前赎回1000万美元2022年到期的美元债，并表示截至9月底，已完成2021年所有境内外到期债务的再融资，无债务到期的资金压力。同日，世茂集团也宣布对于2021年到期的6.375％优先票据，公司已按票据尚未偿还本金额8.2亿美元连同累计至到期日的利息资金悉数存入于受托人指定银行账户，并将于2021年10月15日按时兑付。据统计，在此次兑付完成后，世茂集团也已结清年内的美元债。

10月15日，中国奥园宣布，公司已进一步回购总额为300万美元的优先票据，其中包括：100万美元的2022年1月到期4.2％优先票据、100万美元的2022年1月到期8.5％优先票据以及100万美元的2022年9月到期5.375％优先票据。中梁控股、禹洲集团、德信地产、金辉控股等房企，也纷纷对即将到期的美元债进行密集回购，以此维稳市场信心。

国泰君安在研报中表示，销售超预期回落、个贷回款期拉长导致房企资产端变现速度偏慢，叠加融资额度偏紧、风险事件发生后加大了融资难度，认为违约风险仍在积累，仍将有房企违约点状发生。

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