各线城市二手房价格全部下跌,楼市一夜入冬

今日，国家统计局发布了2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。

各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比持平或下降。

一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。

（图片仅为示意）

二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。

三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

9月二手房价格环比下跌城市为52个，比前期增加18个。9月跌幅为0.8%，8月的跌幅为0.6%。虽然大部分城市跌幅在0.3%以内，但从趋势来看，一旦出现环比下跌，配合成交量不断萎缩，后续价格继续下滑是大概率事件。

此外，从城市级别来看，三、四线城市跌幅居前。可能是考虑到市场出现不好信号，最近个别城市公布托市举措，不过这些城市原本经济环境，市场需求情况不理想，因此预计效果有限。

今年首次看到一线城市二手房市场环比全线下跌。一方面调控政策持续发挥效用，尤其是信贷卡紧的情况下抑制交易。另一方面，市场转冷的过程中心态也在发生转变，观望气氛逐渐抬头。

尤其是一线城市是市场标杆，一旦标杆转为弱势，市场看淡预期会进一步强化，其他城市房价下跌只是时间节奏的先后。

（图片仅为示意）

金九给市场带来很多预期，成交却仅有65.2万平方米。9月首周开局只成交12万平方米，虽然后续走势稳步向上，但是增加量实在太少。最后一周虽然也在努力增加交易数值，但前期亏空太厉害，无奈成交总量连80万平方米也达不到。

从上海新建商品住宅交易情况来看，低于80万平方米意味着市场处于“冷”的格局。成交锐减一方面和市场供应节奏相关，没有稳定供应成交无法向上突破。

另一方面，调控政策持续发挥效用，市场预期在调低，观望气氛逐步形成。因此指数上环比仅上涨0.2%，已经处于正常波动范畴。

(图片仅为示意）

8月针对存量市场出台“三价就低”政策，在此影响下，市场成交进一步下挫，即8月成交量创年内低点后，9月继续下滑，仅成交1.2万套，继续创年内新低。存量市场成交通常一个月在2万套左右，9月成交量比正常情况要低40%，更何况是本应该有不错销量的传统销售季。说明这一调控政策成效非常明显。

一方面，购买二手房的需求在减少，不少转向新房市场，即便有意愿购买二手房也比以往理性得多。另一方面，房东对于价格预期开始转向，价格谈判的空间逐渐打开。从指数来看，9月环比下跌0.6%，年内价格指数首次出现下跌。

银十已经过半，尽管已经公布第五批入市房源，后续新房供应短缺现象会有好转，但调控政策不会有松动的可能。

上海进入改善时期，不少买家通过“卖一买一"方式进行置换，受到政策影响，存量市场无法顺畅流转，进而会逐渐影响新房需求。另一方面，随着调控效应，市场预期也在发生改变，处于市场中的买家会有观望情绪。因此第四批已经开盘的项目中，触发“积分制”的楼盘比例比第三批少大约10%。

新房受多重管控，即便成交量萎缩，价格方面也不会有太大波动。指数拐点也会比存量市场晚一些出现。相对而言，二手房成交量会持续减少，而低成交难以支撑当前房价，从趋势来看，二手房的市场拐点已经先于新房确立。