现在的房地产迎来了最关键的时刻，往大了说正在经历升级换挡，从追求高速增长向高质量发展转变，往小了说，房地产调控周期性调整或许也将迎来一个关键时期，从最冷到缓和，毕竟当前的市场表现正呈现出多样化特征，非常复杂。
对于房地产的发展，自然是功不可没，但是这么多年也是积重难返，很多问题逐渐随着市场的调整而显露出来。我认为从房子是用来住的不是用来炒的这个定位开始那刻起，房地产行业普遍好过的时代就结束了。
过去我还会说强者恒强，马太效应下两极分化严重，但今天我更关心的是，大房企也大房企的难处，他们的难处可能是致命的。房地产作为资金密集型行业，对资金的敏感度非常高，在三线四档、房地产贷款集中度和集中供地的背景下，房企对于资金的需求变得更加强烈。
现实总是残酷的，多少风光无限的大房企在如今市场调整下，都经不起半点折腾，甚至有的已经挣扎在崩溃的边缘。这一两年的客观因素影响或许是一个致命的导火索，加快了市场洗牌的速度。
祸不单行、福无双至，对很多开发商来说，或许更加感同身受。就在10月18日下午，穆迪一次性下调绿地、阳光城、富力、领地、中梁、祥生、中南、合生创展等10余家内房企评级，再次引发业内关注。
有机构显示，截至9月30日，穆迪、惠誉和标普三大国际评级机构共下调了91次中国开发商的评级，是今年上半年调评级次数的三倍。如果加上10月初至今的数据，今年房企被评级机构下调评级次数已超百次，创下历年之最。
究竟是什么原因让多个国际评级机构对大房企下手了呢？
有房企把债务违约归咎于评级下调，将危机爆发的导火索指向“机构恶意做空”。至于是不是如此，以我的性格肯定是先自我反省，是不是恶意先不去管他，先把自己的问题捋清楚。
10月18日，国家统计局数据显示，9月份我国房地产投资额为1.45万亿，同比增速为-3.47%，增速“由正转负”，进入实质性下降阶段。9月份土地累计购置面积为1.37亿平方米，同比增速为-8.5%；房屋新开工面积15.29亿平方米，同比增速为-4.5%。
毋庸置疑，投资开发下降的主要因素是土拍市场遇冷及新开工情况的下降，这跟开发商的信心有很大关系。这反映出来的结果就是，房企资金链困局，债务密集违约，所以才导致多家规模房企评级被下调。
如今，开发商正在经历和面临销售和融资两端持续恶化的困境。在这样的悲观情绪影响下，资本市场信心严重受损，地产美元债遭遇信用危机，但房企的融资依然受到严格监管。
2017年以来，囿于融资环境的趋紧，很多房企只能海外发债寻求出路。而2022年则会迎来兑付高峰，全年将有544.16亿美元（约合3506亿元人民币）的债务到期。
美元债的价格异动直接反映出了当前房地产还款能力的减弱以及风险的积聚，这也正是此前房企高负债、高杠杆、高周转运营模式下的弊端爆发。
以前市场好的时候，或许这种隐性的问题会被掩盖，但是随着市场的调整，种种问题就暴露了出来，如果不采取防范措施，这是必然要付出的代价。
但尽管如此，你总会听到给房地产打气的声音，鼓励可以理解，但是如果误导那就有点过分了。比如，此前世联行董事长陈劲松表示，以后房地产行业还会是中国经济的压舱石，主要原因是中国城市化率还不到60%，要达到70%，还有很大空间可挖，而城市化率提高，与住房密不可分。
我觉得这个倒没什么，给房地产打打气，但下边的话则有几分争议了。陈劲松还表示，中国资本凭什么这么好，这么有钱？怎么一夜之间中国人成了大佬？因为中国房地产创造了极大的信用。千万别说房地产阻碍了工业化，因为房地产是工业化的基础。
我一开头就说了，房地产的功劳不容小觑，也不会被抹杀，但是暴露的问题更要重视，而不是一味地吹气，陈劲松提到的信用可能跟我们今天说到的信用不完全一致，但是却是相通的。他以为房地产融资容易是因为房地产极大的信用。
房地产却是创造了陈劲松眼中所谓的信用，但是那只是炒房者的，实际上从现在的政策导向来看，正是要让房地产与经济增长不要像过去那样密不可分，甚至要划清界限，不能再让房地产作为短期拉动经济增长的手段。房地产调控决心和力度有多大，就可以看出对防范风险的意识有多强。
过度依赖房地产是要付出沉重代价的，而现在我们就是要极力摆脱这种依赖。对于房地产对经济增速的影响，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖回应称，前三季度房地产增加值两年平均增长4.8%，比上半年回落了1.3个百分点，总的看影响有限。“下一阶段，随着多主体供应、多渠道保障，购租并举住房制度不断完善，市场主体趋于理性，房地产市场有望保持平稳发展。”
由此可见，经济增长摆脱对房地产的过度依赖是有成效的。尽管整体风险可控，然而偿债压力和融资成本都在加大，三道红线政策如同遏制住了咽喉，对房地产行业融资模式是一种考验。
怎么看房地产的企业面临的信用风险？是否担心会引发系统性的风险？对此，央行金融市场司司长邹澜10月15日在三季度金融数据统计发布会上回应称，个别债务风险的大房企总负债中，金融负债不到三分之一。债权人也比较分散，单个金融机构风险敞口不大。总体上看，其风险对金融行业的外溢性可控。
这个房企的问题在房地产行业是个别现象。经过近几年的房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳，大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，房地产行业总体是健康的。
央行的回应可以说是给了市场一个定调。我觉得个人问题暴露出来对行业来说是好事，可以引发警醒，如果没有这样的前车之鉴，可能很多房企都无法相信。只要主动出击，就能够变得不那么被动，防范风险的成果就容易取得。通过优胜劣汰的洗牌规则让房地产行业变得更加成熟和理性，这难道不是好事吗？
光宇吐楼市2021-10-19 15:54:03
