2021年10月13日，北京市进行了11宗地的“现场竞拍”，这一次的竞拍结果有一个非常明显特征，足够说明当下北京楼市的基本格局。
那就是“海淀昌平被疯抢，朝阳底价或延期，城区地位坚挺”。
11宗土地中，海淀独占4宗，昌平2宗，丰台四环内也有2宗，而且海淀居然有2宗地进入了“竞高质量建筑方案”阶段才能决出胜负。
可见，海淀楼市之热，全北京。
海淀楼市为什么这么火？
原因非常简单，高新技术产业实力雄厚，码农规模巨大，购买力极强，而且供应量明显不足。
2021年9月，海淀区公布了《2020年北京市海淀区人才资源统计报告》，这是北京首份“人才资源白皮书”。
在这份报告中，海淀区公布了它的人才总量规模：
，截止到2020年年底，海淀区常住人口313万中，人才总量高达197万，占全市的25%，超过60%的常住人口属于“北京人才”，住房需求非常旺盛。
第二，海淀区从业人员中，受过大学教育的占73.5%，特别是中关村科技园区海淀园区，大学毕业占比高达88.1%。
海淀区几乎清一色的“高学历高收入”人群。
第三，公务员和事业单位的人员规模仅有2.5万，专业技术人才和企业经营管理人才，总量高达178万人，民营经济高度活跃，堪称北京的“小深圳”。
第四，教育产业人才18万，金融产业人才5万，但“信息软件服务、科学研究和技术服务”人才规模合计接近80万。
这部分人才，我们称之为“码农群体”，一般在所谓的互联网大厂工作，从事996服务行业，是目前中国经济的风口。
海淀的“码农群体”规模高达80万人，不仅全北京，同时也是，由此可见海淀的“住房购买力”有多强劲。
海淀和朝阳相比，海淀还是具有“碾压优势”的。比如朝阳的CBD国贸地区，面积大概是10平方公里不到，企业规模大概是8万家左右，从业小白领阶层规模接近60万人左右。
朝阳国贸CBD的行业主要是商贸、金融、咨询等服务业为主，高新技术产业规模比较小，“码农群体”比例很低。
所以不管是从业人群规模，还是购买力，国贸CBD都无法和海淀“相提并论”，甚至部分国贸小白领的购买力只能去“燕郊北三县”购房置业。
随着北京房价的高企和通州的崛起，廊坊北三县都成了国贸的“睡城”了，由此可见，国贸CBD的白领购买力其实“很一般”。
朝阳最强的片区其实是在东北部的“望京”，望京的崛起最根本的原因还是因为“海淀化”：大量的高新技术企业和互联网公司由于海淀租金太高，而逐渐向西搬迁进入望京。
包括阿里巴巴北京总部原来也是“海淀”，最后迫不得已进入望京。
“码农群体”的大规模从海淀东迁，才造就了朝阳望京的“房价崛起”。
海淀的未来，我们认为依然具有极大的发展潜力，投资海淀依然是中国经济未来的“风口”，尽管海淀的房价已经很高。
但未来依旧会更高，主要是基于以下几个方面的原因：
，北交所的成立，对于海淀的“创富效应”是最强的，直接会推动海淀产生数以万计的“亿万富翁”或“千万富翁”。
北交所的成立，让海淀众多的“小巨人高新技术企业”看到了上市融资的希望，很多员工从此有了“暴富”的可能。
目前海淀区一共有高新技术企业1万多家，但上市企业仅有不到300家，一旦北交所成立开市，海淀的上市企业规模将会迅速上升，“创富效益”将会放大。
一句话，北交所成立开市后，海淀的“有钱人”更多更密集了。
第二，海淀北纳入“北京自贸区科创片区”，海淀的高新技术企业规模还将会迅速扩大。
2020年9月份国家正式批复了“北京自贸区”，同时把海淀北部的北清路沿线全部纳入“科技创新片区”。
包括翠湖、永丰等海淀北部地区被定位于“中关科学城北区”，将来的发展潜力不可低估，会推动大量中关村的高新技术企业迅速北移。
2020年5月，海淀区还公布了《中关村科学城北区发展行动计划》，提出要吸引“高新技术企业2000家”，“独角兽企业10家”，“新增办公空间700万平米”。
也就是说，中关村科学城北区未来至少会带来超过20万的码农群体，住房购买力简直“逆天”。
同时还提出要在中关村科学城北区建设中关村三小、中关村一小、十一学校、清华附中等知名中小学。
这个地区未来将新增29个教育学校，4个医院和3个商业综合体，同时力争实现26宗土地、总建筑规模146万平方米的居住空间。
毫无疑问，海淀中关村科学城北区未来将是一个全新的“中关村”，北京房价的片区之一。
综上所述，“海淀化”已经成为北京房价走高的一个核心特征，它的背后其实就是高新技术产业的发展以及带来的巨大“码农规模”。
在北京买房投资，最关键的就是要看区域是否可以实现“海淀化”和“码农化”，除了海淀的中关村科学城北区，朝阳的望京之外。
其实还有三个片区最有希望“海淀化”。
个就是“亦庄经济开发区”，也是北京自贸区，同时也是“北京三城一区”的关键区域，码农规模将会迅速增长，房价上涨不可避免。
第二个就是“朝阳的东坝地区”，第四使馆区片区，也是北京自贸区之一，未来也将有可能逐渐“海淀化”，房价有潜力。
第三个就是“昌平南东小口”片区，同样也是北京自贸区，海淀高新技术企业外溢，码农刚需外溢，房价有上升空间。
“海淀化”，“科技化”，“码农化”已经成为北京买房投资的核心风向标，只有抓住城市发展的风口，才能抓住这个历史的脉搏！
大山说房
2021-10-14 16:52:30
