北京楼市"价格战"一触即发！

自从7月份以来，中国楼市行情开始“急转直下”。首先是各大房企开始陆续爆发“债务危机”，到处“降价砸盘”回现，包括恒大、华夏幸福基业、富力、融创、泰禾等房企都开始大规模的促销。紧接着是各个城市陆续发布“限跌令”，目前已经有超过14个城市公布了楼市“限跌令”，但是依然无法阻拦房企的降价促销。最后是从9月份开始，土地“流拍潮”开始涌现。2021年9月15日，杭州第二次集中供地地块10宗，其中9块地无人问津，大规模“流拍潮”。这对于连续好几年“土拍”的杭州来说，首次由于房企报名不足而流拍，简直是“破天荒”。9月23日南京集中供地23宗，但最后的结局也是“因故而取消竞拍”，全部收回。10月8日上海忽然宣布终止7块地的竞拍，这也是上海不多见的大规模收回土地竞拍的情况。9月份的时候，上海公布了第二批集中供地的27块地，但最终还是终止了7块地的出让。10月9-10日武汉进行了第二批土地一共49块地的出让，最后18块地因无人报价而最终“流拍”。10月9日，根据“乐居网北京”的报道：二批供地朝阳10宗无人报价，或全部撤牌，这是北京首次如此大规模的“土地撤牌”。

这11块地中，包括了王四营、管庄、孙河前苇沟等10宗地均无人报价，或全部撤牌！以上土地的新房“指导价”都在7万/平米以上：朝阳十八里店7.5万，王四营7.1万，管庄6.98万，孙河前苇沟高达7.98万。由此可见，中国这一轮楼市“遇冷”有着非常明显的内在传导逻辑：

“三条红线”+“两条红线”，内部银根收紧 —— 房企大规模爆发债务危机+买房贷款限制 —— 房企陆续降价砸盘，引发市场预期下降 —— 买房人开始大规模观望 —— 土地开始流拍。

面临这种“危机”，只有两条路可以走：要么政府公开“救市”，彻底扭转政策风向；要么只能公开降价促销。2021年10月10日，根据媒体报道，哈尔滨9个部门联合发布“救市16条”，正式公开宣布对楼市实施“救市”。这在“房住不炒”的背景下，显得格外的显眼，哈尔滨打响了中国楼市的“救市枪”，成了个公开“吃螃蟹”的城市。

在哈尔滨的这个“救市16条”中，最重要的其实就是四大看点：，对符合条件在哈尔滨购房的群体实施“现金补贴”。其中博士生10万，硕士生5万，本科生3万，大中专2万，大学在校生和其他新市民购房，符合条件直接补贴1万元。第二，降低房企财务负担。对符合条件的房地产项目，商品房预售监管资金只要满足条件，应该尽快返还。第三，全面降低土地增值税。从2021年10月1日起，全市普通标准住宅和非标准住宅的房地产土地增值税，预征税分别按照1.5%，2%来执行征收。第四，放宽二手房公积金贷款房龄年限，二手房公积金贷款年限从20年提高到30年。根据8月份的数据显示：哈尔滨商品住宅呈现明显下降趋势，供应面积下降14%，成交面积下降26%，成交金额下降33%，成交均价下降10%。就算是在“国庆期间”，哈尔滨各个楼盘进行了各种促销活动，但效果依然非常不好，楼市情绪萎靡不振。降价已经行不通了，哈尔滨政府不得不走向前台公开救市。哈尔滨这样的大城市都撑不住了，何况是东北的三四线城市，基本上就是“哀鸿遍野”。他们不是鹤岗，就是在鹤岗化的路上。随着哈尔滨的公开救市，后面一大堆三四线城市将会加入救市的大队伍，尤其是环京、环沪等周边三四线城市，是这一次的看点。因此我们个判断是：中国的三四线城市，将会越来越多的加入到政府的救市行列，因为降价已经无法拯救城市地产，只有救市。而对于中国的一线城市和准一线城市，政府公开救市的可能性不大。比如像深圳、广州、杭州、上海等热门城市前期涨幅已经透支了未来若干年的行情，就不要指望政府会公开出来救市。这些城市就不要指望短期再起大行情了。

最后是北京，我们认为房市政策大概率会继续稳，放松和大幅加码的可能性都不大，就是现有状态持续保持稳定。

这就意味着北京楼市极有可能爆发“价格战”。北京上一轮楼市“价格战”出现在2018年，当时“限竞房”的大规模入市，市场需求不足，从而引发了开发商之间的“降价拼杀”。2018年价格战最惨烈的片区是亦庄。当时亦庄一共有超过10个限竞房在售，市场均价都在5.5万/平米左右，大规模供应，引发了腹地内“贴身肉搏”，价格一度跌破5万，的项目曾经卖到4.2万/平米。可以说每平米暴跌了25%以上。而2021年北京轮集中供地就达到了30个项目，这些项目在短时间内将会集中入市，新盘供应规模极大。最关键的是，轮集中供地的项目指导价还是偏高的，比如像朝阳崔各庄，指导价居然达到了8.8万，明显超过了市场预期。很显然，北京轮集中供地的特点就是：新盘价格远超周边二手房，而房企还不挣钱，后面产品质量很难保证。在这种背景下，如果北京政府不救市，开发商就只能被迫“降价自救”了，尤其是轮集中买地的项目，我们判断降价不可避免。综上所述，中国楼市的全面遇冷，已经开始从商品房市场传导到土地市场，逐渐形成了市场过冷的局势，这显然不符合“稳定”的政策预期。因此后面会出现两种情况：种是“允许三四线城市出台救市政策”，包括环京、环沪以及大部分的三四线城市，可能会在这一轮政策调整中逐渐走出一轮行情。第二种是“一二线城市保持政策稳定”，包括北京、深圳、上海、广州、杭州等城市，将会继续保持政策稳定。也就是说，三四线可以救，一二线不能救。在目前北京价格战一触即发的背景下，目前北京新房，最值得买入仅有三类房子：类是“地铁或准地铁的小户型项目”，稀缺性较强，总价低，门槛低，不管是投资，还是自住，都比较合适。由于总价低，这类房子不会降价。第二类是“限竞房”，价格优势很明显了，非常值得入手，很多六环内位置不错的限竞房，价格仅有5万+，性价比极高。与2021年次集中供地的项目比，这些限竞房项目简直太便宜了。第三类是“新型共有房”，价格低，位置好，除了限售五年，其他的跟商品房没有区别，值得入手。