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央行罕见发声!房地产“双维护”,下一步怎么办?

杠杆游戏张银银 2021-09-28 20:40:47

摘要:会降息吗?(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|杆姐&编辑|雯雯

预料之中,房地产行业惨到不行,也就是转折。

央行货币政策委员会2021年第三季度(总第94次)例会于9月24日在北京召开。

9月27日傍晚,会议通稿发布。

其中,最受外界关注的,莫过于:

维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。

“双维护”表态,意味着政策微调基本确定。对照此前货币政策季度例会的措辞,和此后的政策举措,杠杆地产逐字逐句重点分析。

1、对宏观形势的判断,有微妙变化。二季度的货币政策例会后,杠杆地产写了个文章《央行信号:重回宽松?很多人都想错了!》(6月29日),后来如我们所见,针对房地产行业,无论地产公司还是住房按揭贷款的资金,都是从紧的。

三季度货币政策例会释放了什么信号,大趋势会如何?我们看宏观表述判断。

会议通稿和二季度一样,还是5部分。前2段落的寒暄,杠杆地产就不多谈。

我们看第三部分。财联社和二季度的措辞进行了对照,对照看明显可以发现,对形势的判断,有微妙变化。

会议指出,当前全球疫情仍在持续演变,外部环境更趋严峻复杂,国内经济恢复仍然不稳固、不均衡。

如下图,三季度的例会对外部环境、国内的判断,相对二季度乐观值有一定下降。

图表来源|财联社(特此感谢)

任何决策,都来自于基本的形势判断,这个判断意味着,经济政策、货币政策,必然都会做一定的改变。

其中,自然也包括对房地产行业的影响。

2、四季度、2022年初,会更加重视经济,且政策有连续性。我们还是看措辞,除了强调二季度的“搞好跨周期政策设计”,增加了“统筹做好今明两年宏观政策衔接”。

比如近期,多省拉闸限电,这对经济复苏、增长,毫无疑问是逆风。我的朋友杠杆游戏写了个文章,《东北民用电都限,到底怎么了?全国用电地图简析》(9月27日),原因很复杂,至少不是简单的大棋论。

国际承诺、“能耗双控”压力犹在,煤炭价格摆在这里,怎么办?

如果这一轮拉闸限电持续至四季度中后期,楼市降温一直持续,拖累经济下行的程度可以想见。

东吴证券做了4个严重程度的假设,如下图。

图表来源|东吴证券(特此感谢)

经过测算,最严重的情形下,这对4季度、全年会造成不低的影响。

一方面,我们要避免这样的情况出现,另一方面,四季度、2022年初显然会更加重视经济。

在杠杆地产看来,“统筹做好今明两年宏观政策衔接”,这句话的含义是4季度的举措,会延续到2022年1季度,甚至2022年3月份之后。

3、货币相对宽松周期开启。措辞最大的变化是,增加了“增强信贷总量增长的稳定性”,不要小看这一增加,这意味着央行总体倾向于要向市场投放需求。虽然其他“匹配”、“稳定”的措辞还在。

汉语言博大精深的。

变化已经开始。

首先,杠杆地产看央行的公开操作,9月27日,央行以利率招标方式开展了1000亿元逆回购操作,中标利率分别维持前值。由于当日无逆回购到期,人民银行实现净投放1000亿元。

而此前LPR 按兵不动同时,央行加大逆回购投放,9月20-26日这周,央行共投放 3600亿元逆回购。

图表来源|国海证券(特此感谢)

除此之外,央行续作700亿国库现金存款到期,

全口径公开市场操作实现净投放3200亿元。

我们可以看,过去一段时间的公开操作、投放频次。

图表来源|华泰期货(特此感谢)

于此,我们可以判断,新一轮的货币相对宽松周期,可能要开始了。

此前,杠杆地产也研判过,四季度降准的概率较大。央行通过各种手段,向市场释放更多流动性的基本判断,应该是成立的。

若此,单从央行层面,在4季度、2022年1季度,调整货币政策支持经济和就业,会收到一些效果。

4、房地产“双维护”的正确解读。三季度例会提到:

维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益……

平安证券认为,央行罕见发声,融资端缓和或成可能。对此,杠杆地产非常认同,翻译一下就是,央行要使用货币政策,一方面允许增加投入地产的资金量、一方面合理的利率,确保楼市不太凉,和刚需的基本需求。

此前,我门看到房地产限贷、放款缓慢,一些刚需被误伤。

同时,严厉政策之下,第二轮集中拍地多地流拍、底价成交大幅增加。

无论投资、销售下行,还是房企拿地意愿下降、亦或是信用风险的担忧,都会影响经济、就业。这是央行和官方部门不希望的,底线就是起码不拖累经济。

图表来源|国盛证券(特此感谢)

政策做一定的微调,有必要。

可以设想,央行的政策思路,一方面保证房企杠杆不越三道红线的合理融资,一方面一定程度放宽住房按揭贷款和缩短放款时间,提速房企回款速度。

此前《经济参考报》谈到某会上,央行提到明年的贷款额度今年给一部分。

综合来看,房地产最困难的日子正在见底。

但至少目前为止,看不出任何刺激楼市的意思,这应该是对“双维护”正确的解读。

5、央行是否降息?这个问题很重要,因为一旦降息、降准,轮番上,怎么都是利好楼市的。过去每一次都没有例外,杠杆地产特别要强调。

我们看到美国9月议息会议后,货币政策调整板上钉钉。详见我朋友杠杆游戏《美国将转向!对我国楼市、股市会造成什么影响?》(9月23日)。

我看法也是,我国货币政策“以我为主”概率极大。这个表述央行主要领导常说,上一次美国加息、缩表周期我们也是这么做的。

这一回有一个背景,地产总体趋严,各项杠杆率在控制并回落。因此,如果货币政策开启反向操作,如此次国常会所言“做好预调微调和跨周期调节,加强财政、金融、就业政策联动,稳定市场合理预期”——货币政策的联动,是应有之义。

图表来源|中泰证券(特此感谢)

一方面房地产趋严、地方债控制,另一方面货币政策的逆向操作,有利于推动实体企业融资成本下降,刺激其投资和扩大生产。

最新9月LPR(贷款市场报价利率)依旧没有调整,已经连续17个月未动。

部分人士有些失望,希望降息。杠杆地产一直的观点,其实直接降息与否暂时没到必须的地步。

从上一轮周期经验看,降准打头阵,年中已经这么操作。

降息和平滑企业利息负担,办法还有很多。

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