在对土地拍卖规则优化调整后，目前，长春、天津、成都、合肥等多个重点城市完成了第二批集中供地的出让。
梳理发现，土拍规则调整后，稳地价的效果已逐渐凸显，重点城市土拍热度较首批集中供地情况出现明显降温，企业拿地更趋于理性。
但在另一方面，却有近百宗地块因交易前优化方案或无人报名等原因出现流拍或提前终止出让，其中沈阳、长春、天津等城市流拍率均超过了三成。而已成交地块，也多以低溢价率或是底价成交。
对此，中指研究院分析指出，政策调控延续常态化下，市场调整压力增加，叠加房地产金融审慎管理严格落实下房企资金端持续承压，部分房企补货意愿有所减弱，市场观望情绪上升，房企拿地回归理性。
部分城市流拍率超三成
记者梳理发现，截至目前，22个重点城市中共有20个城市正式发布了挂牌公告，其中厦门、长春、无锡、成都、沈阳等11个城市已完成了土地出让，北京、上海、广州等9个城市发布了挂牌公告，仅有宁波和郑州两城尚未挂牌。
公开资料显示，今年6月，长春完成第二批集中供地，共出让涉宅地块60宗，成交42宗，18宗地块因无人报价而流拍，流拍率达到30％。
9月10日，济南第二批集中供地落下帷幕，本次供地原计划出让76宗地块，但在8月底，济南公共资源交易中心发布公告称，有14宗地块因故终止出让，另有莱芜区1宗居住用地也终止交易。而就在开拍前，济南公共资源交易中心再次宣布，有4宗住宅地块终止出让。
同期举行的天津第二批集中供地，原计划推出61宗地块，但在开拍前，天津市相关部门发布公告称，19宗地块因故停牌。而在土地出让中，又有2宗地块流拍，最终成交40宗地块，流拍率达到了34％。
此外，沈阳挂牌的46宗地块，在开拍前有24宗地块宣布终止出让，土拍当日又有3宗地块流拍；杭州推出的10宗“竞品质”地块，则仅有1宗进入竞价环节，其余9宗因报名企业不足3家，面临流拍。
9月23日，重庆、南京两城市亦发布公告称，第二批集中供地中部分地块因故终止出让，其中重庆涉及9宗地块，南京涉及11宗地块。
统计数据显示，已完成土地出让的11城合计挂牌518宗地块，成交353宗，成交率不足七成。
来自国金证券的研究报告进一步显示，在第二批集中供地中，土地流拍现象明显增多。福州、济南、天津二次供地的流拍率分别为32％、35％、34％，较一次供地均有明显上升，三座城市批集中供地时的流拍率分别为13％、5％和22％。而除了流拍率走高之外，记者注意到，底价成交亦是本次集中供地的普遍现象。
国金证券研究报告指出，福州、济南、天津二次供地的溢价率分别为13％、0％和1％；而在首轮集中供地时，对应的溢价率分别为18％、12％和11％。
而在长春成交的42宗地块中，有39宗为底价成交，济南成交的地块，均以底价成交，并无溢价。
拿地门槛再提升
事实上，记者注意到，与首批集中供地相比，多个城市在本次集中供地规则中，确实对溢价率提出了更为严格的要求。
如8月29日，深圳市重新发布的第二批住宅用地集中出让公告中，即将地块溢价率上限由45％调至15％；南京将溢价率限定在15％以内；杭州将封顶溢价率由20％调至15％，竞品质地块溢价从10％调至5％；而北京则直接要求整体溢价率控制在10％以内，单宗溢价率不高于15％。
除此之外，相较于首批集中供地普遍采取的“竞配建”，本次集中供地中，近半数重点城市引入了“竞品质”或是“定品质”，成了土拍规则中的“标配”。其中青岛、沈阳等城市采取“竞品质”方式，苏州、成都等城市则出台了“定品质”细则。
北京将竞高品质住宅建设方案，由批8个地块大幅度增加至36个地块采用；合肥则由此前的“价高者得＋限价时转竞配建租赁住房＋摇号”，改为“价高者得＋竞装配率＋摇号”“价高者得＋投报高品质住宅建设方案＋摇号”。
对此，亿翰智库指出，竞配建等方式增加企业的隐形成本，缩小了房企的盈利空间，在此情况下，最终交付的产品质量或将受到影响。通过调整，一定程度上可以降低房企拿地的实际成本，且竞得方的确定方式更为公平，受此影响，中小房企在土拍市场的参与机会更多，有利于房地产行业更健康的长期发展。
“客观上来看，下调溢价上限和取消‘竞配建’可以降低房企的拿地成本，从而增厚房企利润空间。”中指研究院同样表示。
但是，对于此次集中供地流拍和撤牌率大幅上行的原因，中指研究院则分析认为，重点城市陆续调整第二批次地块出让要求，主要从完善房地价联动、降低拿地成本、提升土拍门槛、引入品质相关要求四个方面优化土拍规则。但内外部环境变化下，房企拿地紧迫性下降，政策调控和房地产金融审慎管理延续常态化，房企资金承压下拿地意愿受抑制。
此外，部分城市二批次地块延续“竞自持”出让方式或增加品质要求，房企自持和施工成本提升，土拍规则优化对房企利润端利好预期相对有限，房企投资观望情绪上升，市场回归理性。
土拍市场或将持续优化
记者梳理发现，从本次集中供地供应规模来看，目前已发布挂牌公告的20个城市，整体宅地供应进一步增加，供应面积达到4951万平方米，较首批增长4％。
不过，体现在各个城市中，厦门、深圳、成都、无锡等城市加大了供地，杭州、苏州、南京等城市供地规模则有所下滑。从计划供应完成率来看，1～8月沈阳宅地供应规模已超过年初计划，广州和青岛完成率也超过九成，而厦门、北京等城市完成率仍不足四成。
“预计后续即将竞拍的城市土地市场也将出现降温，部分区位较好或利润相对较高的地块仍是房企的聚焦点，进入竞价最终环节的概率较高。而利润较低或出让要求复杂的地块出现流拍或撤牌的可能性高，二批次流拍和撤牌地块较多的城市或将进一步优化土拍规则。”对于未来土拍市场走势，中指研究院分析师如是表示。
值得一提的是，上述分析师还指出，受热点城市政策调控密集发布和房地产金融审慎管理持续显效影响，第二批集中供地市场明显降温，房企拿地窗口期已开，资金实力雄厚的企业存在较大拿地机会。
记者注意到，与轮土拍相比，在第二批集中供地中，资金实力雄厚的央企已成为拿地“主力军”。其中，中海以85.46亿元竞得天津市3宗地块、中铁以37.55亿元竞得天津6宗地块、金茂以35亿元斩获青岛8宗地块、中铁建以74.32亿元摘得苏州2宗住宅用地。此外，五矿、保利、华润、招商蛇口、中国铁建、北京城建等均有斩获。
在厦门第二批集中供地中，成交金额排名前三的企业分别为本地国企建发、中海、保利。而成都本次报名竞拍保证金金额靠前的15家房地产企业中，央企和国企占据了12席。其中，中铁建参拍15宗，保证金共计42.83亿元，排名。
“对房企而言，部分房企资金端持续承压，现金流安全性迎来考验，加快回款仍旧是短期内房企工作重心。但下半年部分城市市场调整压力有所增加，叠加首批集中供地项目将在四季度集中入市，预计房企营销端将面临较大压力。”中指研究院分析师指出，建议房企在加快营销节奏的同时，加强对市场及竞品项目监测，利用数字化工具科学决策，更好地实现错峰销售。
繁华楼市
2021-09-26 10:02:49
