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提问：新人首问：北京户口，二套资格。现在考虑投资一套小户型，用于保值和金，计划持有5年左右再置换学区。总预算500左右。 目前看过朝青区域华纺易城、润枫水尚。还有双井区域A派公寓、富力城A区、苹果社区南区。 请房姐帮忙指点： 1.请问这两个区域哪个更合适？哪个小区？理由？ 2.考虑出租和将来变现容易，是不是应该选择总价低的开间而不是一居室？

回答：1. 双井租金好，流动性好，双井承接CBD上班人群，属于这一片白领自住板块。有产业和购买力支撑，租金和未来和增值潜力都不错。优先看A派和苹果社区 2. 开间或一居不是关键，租金和流动性都差不多。买入的价格才是关键

提问：房姐你好，搜了一下，没有关于北京青年城的问答。请问您怎么看这个小区，如果这里找房，电梯2居或无电梯3居，您建议入手价分别为多少？谢谢。

回答：北京青年城户型不错，楼间距大采光，缺点就是外立面看起来旧，人车不分流，其中2居南北户型和3居（全明格局）比较推荐。5.5\/5

提问：房姐您好，首付目前可以拿到160万。因为在上地这边工作，想在附近买房。最近看了一些楼盘的一居室，融泽嘉园和金域华府期都将近400万，天巢园和领秀慧谷的一居室大概在360万，都是10年后带电梯的房子。而附近还有龙博苑，以及龙华园这些老一些的小区，离地铁较近，价格也相对低一点。还有的选择就是往更北一些走，价格相对更低。您的建议是买附近的一居室好呢？还是更远一些的二居？是新楼好还是老房子也可以考虑？目前就是作为过渡考虑，估计一步到位比较难，还是希望以后可以出手。

回答：如果是过度产品，次新一居相对成交周期更短，未来更好出手，两个的涨幅相差不大。昌平的新房是5-10年，老房子是看20以后的。

提问：房姐，朋友在蜂鸟社区有小房产一套，孩子今年后半年上学，最近新出的海淀学区政策要求2022年以后落户海淀的只能在区内统一调配，不能上对应学校，那是不是政策会对冲击很大，是否需要出手。另外，万柳片区大户型总价高的房产也不能买了，未来这类房产是否也会受到政策冲击？谢谢

回答：这次海淀新政，关注三点 1. 电脑派位的真实性，是像之前一样有看顺位各个小学自行决定，还是真随机真多校，后者肯定杀伤力更大，利空学区。 2. 严格执行6年一学位和9年一学位，已经用掉学位的再出售肯定要折价了，买房前也要看清楚，对九年一贯制的有略微影响 3. 2022年以后落户海淀的只能在区内统一调配。这里重点是全区协调，还是就近协调。我倾向后者，全区协调应该很难执行。 建议：如果不着急可以等一等，看看执行情况。 对于万柳肯定会有一波回调，学区溢价高的标的，都会受到政策冲击。 投资角度，高溢价学区标的近期不要碰。 学区刚需可以等等执行的情况，到2022年还有大半年的窗口期，足够上车。

提问：小夫妻首套刚需上车，东拼西凑首付在200-220左右，上班地点在中关村附近。 希望通勤时间1内，有电梯的次新两居。 单位解决学区，所以对房子的学区不是特别看重。 目前关注的几个位置 1，马连洼，海淀，对面积和房龄不太满意。只能买梅兰竹菊60平的小两居。 2，北面龙泽附近，新龙城、龙泽苑、北京人家。 3，南面角门西、草桥附近。 4, 9号线南面六里桥-科怡路附近。 这几个区域哪边好一点？还有其他合适的区域可以考虑吗？

回答：220万选筹化正常可以买到500出头的 但是既然你讲到中关村工作，就比较麻烦了，可以参考过去的帖子： 在中关村工作，是考虑自住；好在通勤一，范围放到很宽，从西五环到东四环北五环其实都在这个范围内。 但其实更建议你不要把时间放在通勤上，因为工作的变动成本相比对于房产来说，成本太低太低，码农区域选筹是比较容易踩坑的，如果要回避溢价，选择就是交界的昌平地段，西二旗北路以北和回龙观板块。 梅兰竹菊带学区老破小不是很建议。 新龙城，融泽嘉园偏次新，500万竞争也比较激烈。 如果你的总价可以到550，其实可以买到回龙观的180+平大面积 或者500出头可以买到天通苑200平 青年路可以买到次新两居 和中关村近的，林翠路一些老小区奥林春天等差户型有可能500多万，不是很合适 9号线不用考虑

提问：房姐你好，我刚加入，还请我指教。本人京户无房，在外地工作并且有一套房（有贷200万），拟回京，想买一套首付300万左右房产（预算可以略增），坐标金融街工作，兼顾自住+学区（还没有娃），主要考虑五环内交通方便的地方，暂不考虑老破小，房姐有哪些地方推荐吗？工资流水应该足够覆盖450万贷款本息。之前看了海淀清河和朝阳常营，感觉还是有房可选，但不知道洼地在哪，看的一头雾水。谢谢！

回答：你的情况自住为主，学区都不需要在意，过早关注只会增加溢价，丰台看下万年花城、城南嘉园 石景山看看远洋山水 朝阳看下中海城

提问：房姐好，重庆土著，目前上班在北区，今年内想入一套三房。 1.延着地铁线附近看盘，招商花园城14年二手房，西南方向，高楼层，建面1.4左右的清水可入不？ 2.接触了一些法拍的中介，收费是报名1w，拍成功后收总房价的3%，收费是否算市场价？ 3.在星球内看到你讲过法拍房，不是太感冒，合适的筹在银行已被筛选过，剩下的进入法拍程序拍出的价格也和市场价相近，比较鸡肋，重庆的法拍能通过中介买不？

回答：招商花园城无硬伤1.4万还可以 法拍公司，商业操作原理很大程度上就是博概率，包生男孩。 不要指望法拍公司帮你做法拍，靠谱的法拍动作都是自己钻研出来的。 如果想买药单，更简便的办法是找资产处置公司，业主违约处置的房产。 中介不懂买房，中介的作用是搜集信息。

提问：房姐您好，新人首问，90后女生，京户，未婚，目前在亦庄工作，名下无房。近期父母想在我结婚前给我买一套带装修的房子，以后也可以留给他们退休后来北京使用。看了亦庄河西、路东的新盘，以及中海寰宇时代，对寰宇时代和臻珑府89三居有兴趣。预算首付200，月供2万以内。对要买的房子也有一份发展空间方面的考量，肯定也是希望发展空间大一点。如果不考虑费用和户型，亦庄路东的臻珑府对比寰宇时代，您觉得哪个更值得入手？或者您觉得南边有其他建议的新盘吗？非常感谢您！

回答：臻珑府离地铁站远，对于郊区的刚需房子来说，离地铁站远肯定是一个比较大的失分项。中海寰宇时代 离地铁非常近，加上东连亦庄副中心、南连机场新航城、西连黄村，出行会方便。相比更推荐看中海寰宇时代

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