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提问：看了之前你对望京的分析，想问下，望京的远洋、保利、东湖湾等又投资价值吗？这类房产价格还会涨吗？

回答：东湖湾和远洋不能算做同一类型的物业。 东湖湾属于改善品质中基本到顶的物业，保利和远洋带有明显的ceo消费属性。 如果是以投资为目的，东湖湾基本到顶了，橄榄城相对更稳妥。 如果资产充足到随便买，保利远洋丰俭由人。 绝大部分的房价都会涨，即使是ceo盘； 区别是涨多少，涨的慢了、少了，自然就亏了。

提问：房姐您好，新人首问！手里子弹1100（加上贷款可以接受到1600上下），二套，准备要小孩，想寻一套三居改善房（改善为主，兼顾保值或投资和幼儿园），上班在朝阳北辰，原本想兼顾改善和教育，但发现预算有限，所以以后孩子大了也可考虑换到海淀。 已看过酒仙桥（丽都一号、丽都水岸180平&196平、阳光上东、丽都东镇），朝青(天鹅湾，不太喜欢密度太大)，望京（国风、大西洋西城、融科橄榄城、东湖湾），北苑（远洋万和四季、润泽公馆、福熙大道），东坝（奥林匹克花园一期163平） 新盘东叁金茂府和天誉145平、鸿坤花语墅145平（开发商捂的新房放出） 目前从纯居住觉得小区环境不错的丽都水岸、奥园、润泽公馆、融科橄榄城、东湖湾都不错，但是后面两个能看上的户型总价略微超预算，另外，房姐对东叁金茂府、鸿坤花语墅怎么看呢，那一片我了解的不多 教育的问题能兼顾，不能兼顾也无所谓，目前以改善为主，五年后准备用手里另一套房置换一套海淀老破小解决，主要是现在担心的在六七年后政策风险有点高，不敢过度附加教育属性 房姐经验多，能从投资保值的角度给综合分析一下这些盘的优缺点吗？ 或者房姐有没有其他次新盘可以推荐，海淀还没看过，可以推荐一下符合我们需求的盘吗？如有好的推荐也可考虑一步到位。

回答：酒仙桥大环境不行，那边感觉太独立了，而且道路歪斜、断头路多，大多城中村，未来改造难度太大，没啥预期，不推荐选这个板块 东坝前期溢价有点多，价格超越了价值，短期增长乏力 望京和新北苑可以好好看下，想在朝阳兼顾教育就看下新北苑吧，如果想增值潜力大还是望京。 海淀看下橡树湾、中海枫涟山庄、郦城、美丽园

提问：父母名下二里庄小区和大兴原生墅小区是否可以假离婚卖出然后把钱给我去贷款买投资盘？我目前没工作能贷几百万吗？两边能卖大概1200多万该怎么配置呢上次您说看溢价顺序东城西城海淀，我打算用这钱买两套房子跟父母以后不离得太远。您有什么好建议吗？用我的名字sfsd然后再买第二套？担心贷款下不来

回答：1. 可以的 2. 可以找中介帮助包装流水，几百万应该是可以的 3. 看下望京奥森惠新西街 例如 澳林春天、橄榄城、或者千鹤家园罗马花园的老破大类型

提问：房姐您好，新人首问，求尽快解答。夫妻自住，没小孩不考虑学区，朝阳门上班，主要看重通勤便利性（开车+地铁）和居住舒适度（户型+环境）。需求：总价750-900，两居，楼龄较新（08年后），客厅及至少一间卧室朝南，中高楼层，尽量不临街，近地铁，小区环境好，配套方便。目前看了双井、朝青、百子湾、东风北桥、常营、管庄，选定了以下几个，分析优缺点： 1、首城国际：87-89平，有两种户型，想全南的，因为南北的户型客厅朝北。优点是房龄新、位置好、环境和配套都可以；缺点是面积太小、得房率低（两个卧室和洗手间都过于小），住着有点憋屈，有不想长住的感觉。 2、A派公寓：93平两居，两种户型，想买全南，因为西南向的户型两个卧室都临街。优点是得房率高（比首城使用面积大10平左右），这个面积就够用了，密度比首城低；缺点是房源少，议价空间不大，离办公楼较近。总体优于首城。 3、禧福汇：102平全南，优点是面积比首城大，住着舒服，交通和配套与首城相差不大，离地铁站更近，小区环境更好；缺点是房源少，南边是一片老楼景观不太好（但好处是无遮挡通风好）。优于首城。 4、朝青：没看到喜欢的房子，华纺有点老旧，润枫水尚户型不太好环境也一般，性价比不高，其他的小区暂时就没看。最重要的是开车上下班太堵（虽然物理距离不远），据说6号线高峰期很难挤上去。对这个片区有点犹豫。 5、金都杭城：东区105平的南北通透，西区122平的全南，都很喜欢，小区环境也是看过的最喜欢的，过马路就是永辉（为了这几项喜欢甚至想忍受小区外边的拥堵和乱差），离地铁站的距离跟首城差不多。可惜据说路北的超市那一片是违建，可能会拆除，更可怕的是拆掉后就直接临铁路了。总之很犹豫。另外奇怪为什么西区和东区价格差那么多。 综上分析，计划如下： 1、优先排序：A派公寓禧福汇首城国际润枫水尚金都杭城远洋一方（前两个小区无房可买再买首城，后三个小区尽量不买），户型本来南无奈全南。 2、买房时点：现在刚过了八九月份的热度，从季节和经济环境的角度，预计未来3个月会继续下降，所以想再等等，到12月或1月，最晚春节前再出手，砍价空间会比较大。在以上几个小区里哪套先降到位签哪套。 请房姐赐教，这个小区和户型排序、买入时点您觉得可行吗？我的分析是否有错误或者没考虑到的地方，想买的房子是否有隐藏的坑？是否还有其他小区推荐？期待您的回复，感谢！

回答：A派公寓、禧福汇、首城国际 在这三个中选择都没问题，自住品质和未来增值潜力都不差。时间上春节前出手就行，但不用一定等到最后两个月，性价比高的标的可能随时出现，持续关注就好。需要注意下 禧福汇一号楼临西大望路，会有噪音影响。

提问：智慧的房姐，您好！新人首问，盼回复～已付费～ 1、父母在温州有一套房子现在卖是否合适？江滨中路万盛锦园150平的三室两厅两卫，离江边景观带一路之隔，现在微涨，要不要卖了换到北京或者京郊？ 2、如果换，父母70左右了，希望在医院边上，现在住回龙观，旁边就是积水潭医院。目前想换到怀来拉菲水岸联排，300万左右，景色好，但就医不方便，附近有没有就医条件好的别墅盘？京郊张家口，涿州，大厂别墅盘比起来哪个好些？ 3、或者买市里的小房子，300万全款适合买哪里？我们俩在西三环上班，父母住回龙观，买来后想能直接出租。 感谢～

回答：1. 投资角度，换到北京。 2. 大厂涿州张家口 3. 相比郊区别墅更推荐买市区，推荐看 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场、炫特、酷特区

提问：房姐您好，新人提问新人提问：本人在海淀公主坟上班，北京户籍，打算在海淀购买一套房为小孩上学所用，九十平米左右，想看看近两三年或者已开发的楼盘，离公主坟半内的为佳，将来如果不住出租或者卖掉都会比较方便，求推荐一下房源

回答：海淀次新盘并不多 大多溢价，预算充足可以看下 四季青板块 例如 曙光花园、郦城、水云居等 如果预算较低推荐看下定慧寺板块 例如 恩济里小区、定慧X里等。

提问：提问：房姐你好，本人打算用家里老人的资格按sfsd购买一套住房，手中子弹300万左右，目标120平左右三室，目前在考虑珠江绿洲，东一时区，朝阳旺角和美然动力。有几个问题期望得到指点。这四个小区哪些比较好，也有一丝丝空间？如果是东五环附近，还有哪些比较推荐？另外，家里老人57岁，退休有退休金，商贷能贷多少年？感谢

回答：珠江绿洲的房子面积一般都大，总价并不低，而且这小区挨着京通快递，很多楼比较吵。 这个小区的涨幅整体看跑输大盘。美然动力和旺角比较一般，东一时区还可以。另外可以看下常营板块 例如北京新天地 、苹果派等

提问：多层，老破小，70多平，6楼，顶楼，税大概2%，户型很满意 报价600万，1分讲不下来，去年成交了一套，同户型，2楼，550万，付款周期1年。 在犹豫要不要。这种户型很稀缺，性价比还不错，但是没有电梯，价格略贵。 我是打算谈着玩玩，放慢谈判进度，拖延签合同时间。碰到更合适的房子就不要他这套了；我爱人的意思是想好再谈。我这人不太擅长分析，只擅长在实践中总结经验。 多谢指教！

回答：老公房一般1-1.5%的契税再无其他大额税费。 老破小是总价450万以内的战场，超过450万除非特殊情况，基本回避掉老破小。 8.6万的价格无论京沪都属于中内环比较品质的楼盘价位，不是老破小的价位。 谈着玩玩就随意了

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