房天下 >   房产快讯   > 地产锐观察 >   正文

手机看新闻

违约抬升,资方警惕,房企拿什么来保卫现金流?

地产锐观察 2021-09-15 15:41:42

“HD爆了之后,下一个会是谁?”

在某个金融圈微信群里,已经开始了竞猜。

HD事件,包括此前的泰禾集团、华夏幸福和蓝光发展事件,让金融机构对房企的债务风险都提高了警惕。

有信托圈资深人士表示,地产融资环境进一步收紧,如果目前的按揭政策不调整,那么接下来还会有一连串的房企会出现问题。

这或许并不是危言耸听。

1

地产信托方面,最新监管数据显示,房地产信托规模自2019年6月以来持续下降,截至2021年7月末,房地产信托余额同比下降约15%。

另据中信登数据,8月新增信托产品中,投向房地产行业的规模已降至420.96亿元,占当月各行业新增规模比重为8.57%,较近12个月均值下降41.03%,创今年以来新低。

用益信托研究员喻智分析,一方面原因是目前融资类业务的压降力度在进一步加大,另一方面是因为大型房企出现风险事件导致地产信托风险抬升,使得信托公司展业进一步受限。

用益金融信托研究院不完全统计,8月份共发生信托产品违约事件33起,其中,房地产信托违约占14起,违约金额达114.99亿元,占比高达70.88%。

并且这个数字还可能会增长。

有信托圈人士告诉红姐,多家信托公司在HD的存量都超过了百亿规模。已不止一位信托从业人士向红姐表示,“不再看好地产行业”,“一个时代结束了”。

也有地产圈人士告诉红姐,当下不仅仅是民营房企资金紧张,一直以来甚少和信托合作的某两家央企,最近也开始使用高成本的信托融资了。

2

地产私募方面,8月下旬市场曾有传闻,底层是住宅项目的契约型地产基金产品备案暂停备案4个月。

但据某私募基金人士向红姐反馈,窗口指导意见是暂停,但实际还是正常报备,只是审核的时间有拉长,主要还是看机构跟基协沟通的情况。

据清科研究中心统计,2021年上半年中国私募股权投资市场共新募集1941只基金,其中,房地产投资基金募集数量只有18只,占比0.9%,募集金额为165.73亿元,占比 3.6%。

也有私募界人士表示,蓝光、华夏幸福等房企系统性风险事件的出现,也使得地产类私募基金公司提高了风控标准。

3

境外发债方面,房企面临的形势也比较严峻。

据贝壳研究院统计,2021年1-8月,房企累计发行境外债约2095亿元,同比下降约37%。

8月单月,数量上看,房企境外融资共发行6笔债券,融资规模约62亿元,环比下降77.9%,且发债主体均为民营房企。

利率上看,8月房企境外债券融资平均票面利率为8.09%,环比上月上升109个基点。且利率依然呈两极分化局面。

比如弘阳地产,据9月14日最新公告,计划发行一笔2亿美元优先绿色票据,到期日2023年9月20日,年化利率9.5%,高于行业平均水平,也高于其自身今年1月境外发债利率(3.5亿美元,于2025年到期,利率7.3%)。

另据统计,8月份房企信用债违约16笔,其中地产相关违约事件7笔,违约类型主要为未按时兑付本息。

贝壳研究院分析认为,监管环境趋紧、地产负面事件发酵,是近期房企境外债券融资低迷的主要原因。

4

银行借贷方面,据经济日报报道,上半年国有大行、股份行、城商行,大部分银行在房地产领域的不良贷款余额、不良贷款率均出现了“双升”,提高放贷警惕是必然。

数据显示,截至2021年6月末,工行、建行、交通银行的房地产业不良贷款率分别为4.29%、1.56%、1.69%,较去年年末上升1.97、0.25、0.34个百分点;招行、民生银行、平安银行的房地产不良贷款率分别较去年年末上升0.77、0.35、0.36个百分点。

有银行业人士表示,主要是因为房地产项目销售未达预期、还款能力下降所导致。

此外,房贷集中度管理以及陆续有城市推出二手房交易参考价,也在一定程度上影响了银行个人住房按揭贷款的新增。

据克而瑞监控的30个重点城市,新房贷款方面,5成以上城市放款周期较上半年持续拉长,7成以上城市的房贷利率较上半年均有上调;二手房贷款方面,放款周期基本在3-6个月,约6成以上城市近乎“停贷”。

反应到房企身上,则体现为销售回款的滞后,以及对现金流形成的压力。

5

违约风险的抬升,让各类资方提高警惕,导致地产融资环境进一步收紧,融资性现金流紧张;

下半年房企销售呈“拐点”式下滑,集中供地项目集中入市带来的销售竞争也肉眼可见。

如果银行按揭贷放款周期没有改善,房企销售回款进度不及预期,经营性现金流也会面临挑战。

融资不佳,再遇销售回款不畅,房企的现金流无疑是雪上加霜。

下一个出现问题的房企,会是谁?

我们不希望看到,但或不可避免。

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请点击“投诉”按钮。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入200

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈