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首批集中供地项目扎堆入市 点评朝阳最热的望京片区

小李说房 2021-09-15 11:23:44
和往年不同,今年北京等城市采取了供地“两集中”方式,集中供地、集中拍地。这就出现了一个结果,集中供地的项目“扎堆”入市。今年5月,北京首批供应了30个住宅地块,目前已经有20多个已经面世,有些项目已经开盘销售,其他的也会在近期陆续开盘销售。这30个地块分布区域广,北京东南西北各个方向都有,而且确实数量众多,有点让人看花眼,最近我们就分区域给大家梳理。前些天,我们分析了首批集中供地的南部片区,今天来说说位于东部的朝阳片区。这次朝阳的供地是紧紧围绕着几大功能区,实现职住平衡。因此朝阳入市的项目大都位于热点片区,比如望京、金盏、垡头等。这几个之中最热的就是望京,所以今天单独说一期。

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朝阳这次供地,是紧紧围绕着当前朝阳的几个重点功能区来配置住宅供应,以期实现职住平衡。而崔各庄,自然对接的是望京,或者说是中关村朝阳园望京片区了。毕竟,崔各庄的区位就在五环的五元桥东北角,和望京隔着机场高速相望,和酒仙桥电子工业区隔着五环相望。当然,在这几个片区里,望京可以说是最好的片区了,也正因为如此,所以在朝阳供地的这几个片区中,崔各庄的价格是最贵的。
从一开始的通信和电子产业,爱立信、西门子、微软等高科技企业总部设在望京;到而后的互联网巨头纷纷落户,阿里、美团等入驻,望京已经成为了仅次于海淀中关村园区之外,科技巨头公司们最爱“扎堆”的区域了。在朝阳的分区规划中,划定了几个重点发展的功能区,中关村朝阳园的望京片区是重点发展的地区之一。
毕竟,守着机场的进城“门户”,又是朝阳科技产业的标杆地区,在以国际化为发展目标的朝阳,望京的位置难以被替代。

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不过,经过这些年的发展,原本的望京地区已经饱和,无论是产业还是配套的住宅,都面临着外扩的发展。从产业来说,望京自身的容量已经饱和,因此位于望京北的电子城北区是将来发展的重点,包括阿里的北京总部也都是设在电子城北区。从住宅来说,整个大的望京片区近5年来只供应过两个商品房项目,且都是限竞房,分别是望京府和华樾北京。望京府已经是接近孙河的区位,而华樾北京则是电子城北区最后一块商品住宅用地了。因此,为望京的就业人群配套住宅,只能外溢到周边,这也是这次的供地位于崔各庄的根本原因。崔各庄这次也一口气供应了三个地块,可以说望京片区也解了这5年来一直缺乏住宅供应的“渴”。也正是因此,这三个地块在拍地过程中就竞争激烈,吸引了招商、城建等一线头部央企和国企参与,而且三个全部竞到了地价上限。从崔各庄的地理位置看,它和电子城北区都位于五环外,分别处于机场高速的两侧,可以说这已经是当前距离望京园区最近的区域了。
虽然这片区域目前还没有地铁(将来有规划线路),但优势就在于近,毕竟,距离机场高速只有600米,即便在没有地铁的情况下,十几分钟也可以到达望京地区。而且,从朝阳区的规划看,从这片区域将来有一条规划的城市次干路,连通五环外的望京北,也就是电子城北区,通车后去望京就更近了。
另外,与机场高速平行的京密快速路已经开工,途经望京、东湖、孙河、太阳宫、崔各庄的京密路将成为一条没有红绿灯的快速路,根据规划,京密快速路不但能极大缓解机场高速交通压力,同时也会进一步带动周边区域的发展。
而崔各庄就位于京密路沿线,快速路的建设和开通对于崔各庄来说,无疑是一个机遇。其他配套方面,这片区域的教育资源比较多,尤其是国际学校比较多,片区内规划配套了两个幼儿园和一个九年一贯制的学校。商业方面,无论去望京还是酒仙桥等商业区都是比较近的。

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下面再来看一下大家关心的崔各庄这几个项目。刚才说过,相比这次朝阳供地的其他几个片区,崔各庄的区位因为紧邻望京,无疑是最好的。相比王四营地区的7.1万元/平米、金盏的7.6万元/平米、东的8万元/平米,崔各庄的价格是最贵的,达到了8.8万元/平米。但业内分析,崔各庄可能会是这几个区域里最好卖的,为什么?就是因为挨着望京。关于什么支撑着区域房价,之前我们多次给大家分析过,那就是产业。产业、尤其是高端产业聚集的地方,有着大量收入较高的群体,或者说是可以买得起商品房的群体,这些人大都又希望在工作地或周边买房,节约通勤的时间成本。影响房价的决定性市场因素是什么?是供求关系,一个区域想买房的人越多,价格自然水涨船高,这也是海淀的中关村、上地等区域价格高企的原因。望京也一样,目前望京区域的次新房的价格已经10万+,比如保利中央公园价格在14万/平米左右,远洋万和公馆在11.7万/平米左右,融科橄榄城也在11万左右,相比之下,崔各庄8.8万元/平米的价格,还是有很大优势和吸引力的。
崔各庄的这三个项目中,招商、城建的龙樾合玺和金地、华润、保利的和光悦府是完全产权的商品房,容积率均为2.5;建发的望京养云则是政府占20%产权(个人产权购买价格7.04万元/平米),容积率为3。从品质上来说,今年政府对于商品房的品质有着史无前例的重视,而且这次崔各庄一口气供应了三个地块,片区内的竞争也会“逼着”开发商在提高品质上下功夫,所以如果说是“内卷”,还不如是促进共同进步。比如招商、城建的龙樾合玺采取了点式布局建筑,建筑之间的密度较低,不仅使得阳光的穿透性强,加长了室内空间和室外园林的采光时间,而且还可以实现多重的园林景观。
 
从户型来说,目前建发的项目尚未公布具体户型,从另两个项目公开的户型资料看,都是120平米到175平米的三居和四居。这应该不是巧合,而是来自开发商对于望京片区购房者的分析,毕竟望京片区的购房者购买力比较强,而且改善型的需求会比较多。个人而言,还是比较喜欢龙樾合玺的户型。
印象最深的是这个户型,是不是想起了当年望京府的139平米南向四面宽的四居“神户型”?但这个123平米的三居,居然也是做出了南向四面宽,客厅和三个卧室均朝南,南向总面宽达到了13米多,两个卫生间、厨房朝北但也是明厨明卫,而且进门处还设置了专门的家政间,比当年望京府的“神户型”还要极致。相比当年一个望京府的“神户型”就惹的购房者一阵惊叹,如今新项目的户型已经已经普遍升级了,越来越多的开发商愿意在这上面花心思,这对于购房者来说无疑是幸事。不过,这三个项目均有套内“9070”的限制,因此预计大户型的四居室套数会少一些,虽然总价会高一些,但可能反而会更难买一些。最近这些天,首批集中供地项目南部片区和望京地区都已经点评了,接下来我们还会陆续点评朝阳区供地的其他区域,也欢迎大家继续关注。

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