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房企最艰难的时刻来了!

房叔讲楼市 2021-09-15 07:42:13

房地产开发商的苦日子来了!
数据显示,今年房企到期债务高达1.28万亿,突破万亿大关,是2018-2023年这六年间压力最大的!
债务高举,违约频发,今年成了房企暴雷年。
据统计,今年上半年已经有12家房企出现债务违约,违约的规模高达191.92亿,是今年我国企业信用违约行业的第一位!
最夸张的是,昔日百亿房企三盛宏业因为百亿债务违约,董事长被限制高消费51次,已经申请破产重组,最近老板还以“悬赏通缉”的方式登上了人民日报的头条。

三盛的老板陈建铭90年代下海进军地产,在浙江和宋氏绿城合作,创建“颐景园”系列广获好评而崛起,三盛成为中国地产百强的常客。

但因为盲目多元化,大量举债甚至向员工发理财产品,到2019年危机爆发。拖欠员工薪资、项目大面积停工、资金被监管等问题出现。

到今年1月,已到期的有息负债高达约105亿元,却无力偿还。随后企业申请破产,老板被全网悬赏通缉,一地鸡毛。

近期,还有恒盛地产出现债务违约,上半年分别有8.88亿元的本金和4.44亿元的利息超时未兑付。

前几年都还算是中小企业,但是从今年开始,危机已经蔓延到千亿房企。

资本高手宝能陷入债务泥潭,令人震惊。

当年疯狂举牌想要入主万科的“野蛮人”,从9月至今,已经被法院3次列为被执行人,执行金额高达68.62亿元!

阳光100,8月有一笔2亿美元的债券没兑付;这笔违约又会触发2022年到期的2.196亿美元的优先绿色票据的交叉违约条款;

四川地产一哥蓝光地产,截至8月初有12只债券连环违约,涉及债务本息金额共约160亿元;

华夏幸福作为年初第一家暴雷的千亿房企,债务违约已超110亿元,一点也不幸福;

更有曾是宇宙第一房企的某大,近期因为债务违约、股价暴跌、理财爆雷等闹得轰轰烈烈。昨天还爆出某大财富的高管已经提前套现跑了,我也是没想到......

纵观目前为止的这一轮房企大洗牌,有这么几个特点:

1、从过去的中小房企破产,如2018年的中弘股份,到2019年的银亿集团,再到去年的泰禾、福晟

今年暴雷的房企量级又更大了,到千亿房企,过去“大而不倒”的神话真的要破灭了!

2、行业洗牌已经从民企倒下,演变为谁也难以独善其身,国企也要下场迎接挑战如绿地已经岌岌可危,项目停工、被曝裁员、传言被并购等风声四起。
3、梳理房企们遭遇滑铁卢的根源,不是资不抵债,而是流动性危机。
最典型的,某大负债1.9万亿,但是资产有2.3万亿,公司的经营基本面还在。但资产的流动性疲弱,资金链紧张,才走到今天的地步。
暴雷的房企一个接一个,由点到面。
很多人肯定关心,接下来还有哪些房企会面临危险呢?
三道红线是一个非常重要的参考指标。它是央行针对所有的开发商划出的三个标准,分别是:
1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;
2、净负债率大于100%;
3、现金短债比小于1。
这三道红线说的是啥?
前两个就是衡量房企的用了多大的杠杆,借了多少钱去搞发展,最后一个就是看企业的现金流,短期的偿还能力。
这三道红线,我认为出的非常及时,本质是希望对于这样一个玩重资产,高周转的行业,用来督促企业健康经营的。
按三道红线,房企被划分成四档,安全性从红到绿逐渐增加:

红色档:三条红线全中招,接下来不得增加有息负债;

橙色档:踩到到了两条红线则有息负债规模年增速不得超过5%

黄色档:只有一条红线超出阈值,有息负债规模年增速不得超过10%

绿色档:即便全部指标都及格,有息负债规模年增速也不得超过15%

对于购房者来说,想知道哪家企业能不能买,就是最简单的就是看档位和档位变化趋势。
第一,看档位定性。
贝壳研究院统计,监测的85家房企里,只有有32家房企实现了“三道红线”都达标,属于“绿档”;
32家房企踩中一条红线,是“黄档”;
13家踩中两条红线,属于“橙档”;
剩下的8家房企,三个指标都不合格,被归为“红档”。
(不贴了,大家自己在后台回复“三道红线”可获取贝壳统计资料,自己去查看关心的房企吧,记得要关注才可以留言)
其中,位于“红档”的房企,岌岌可危。它们其实也主要是目前已经暴雷的房企,如蓝光、泰禾、华夏幸福,大家多数都已经知道了。
因为踩中了三道红线,意味着债务高。
要解决这个问题,最直接就是降价卖房回血。
但是,现实是现在房子不好卖,降价卖房更不被允许。加上踩中红线就不让增加有息贷款,造血+输血都受阻,流动性被锁得死死的。
同时“橙档”的房企也不排除未来暴雷的可能。
随着资金、土地等资源向“绿档”房企倾斜,位列四档中相对劣势地位的房企,要获取资源的难度大大增加,一个不注意很容易滑入“红档”的深渊。
第二,看档位变化定调。
在85家房企中,有7家房企成功实现降挡,包括万科、雅居乐、佳兆业等房企降一挡进入“绿档”;恒大、绿地等降一档从“红线”进入“橙线”;
随着“三线四档“融资新规的影响越来越大,房企“降负”是一个大趋势
然而有4家房企不降反升,包括蓝光发展升两档、京投发展升一档,都晋升红档;新湖中宝、上实发展各升一档,落入“黄档”。
这说明什么呢?
恒大、绿地等降档,但不一定安全;
而包括蓝光在内,升档的房企则相当危险。
第三,警惕钻“永续债”空子的房企。
这个行业内的人会稍微关注的多一些。
永续债在会计政策下放到权益部分,看起来就给房企增加了资金,起到了降杠杆的作用。
实质上永续债是负债,如果放到负债里看,资产负债率会出现变化。另一方面,它的融资成本一般会比普通债权高,也有规定收回时限,如果长时间不收回债务,它产生的利息支出会影响利润。
比如阳光城,引入泰康战投其实已经说明它缺钱,加上永续债的话,2022年或将会面临比较大的偿债压力。
还有金科,也是利用永续债还不受监管的漏洞,打擦边球。
那么,有哪些房企是相对安全的呢?
在top50房企中,从三道红线的指标看:
首先,中海、万科、龙湖最出挑。
按这三个指标,分别挑指标出色的大房企看。
剔除预收款后资产负债率最低的是中海,数值是53.4%。
在绿档房企里,包括万科、龙湖、保利等优秀房企,大多数是堪堪停留在70%的边缘,勉强入围。中海这么低,在于它经历过跌宕的周期,有很强的风险管控意识。

净负债率最小的是万科,是20.2%。万科的净负债率已经连续20年低于40%,这是他们内部设置的红线。

龙湖的现金短债比最高,为5.48龙湖的现金不仅可以完全覆盖短期债务,而且资金链相当充裕。作为一家民企,能做到这个程度真的很了不起。

招商、保利、金地、华润、仁恒等,也是相对安全的房企。
它们是相对稳健的房企,坚持做好主业,又有绿档加持,在资源获取上优势,比如保利、华润在上半年的融资成本低于4%,远低于前50强房企中35家揭露了融资成本——5.79%的平均水平,这让它们能更轻松拥有更多优质资源继续发展。
最后总结一下:
1、地产行业分化和洗牌不可避免。
不仅是中小房企会被淘汰,巨头房企依然面临强劲的挑战。
2、未来没有黑马,只有千里马。

三道红线,四档划分,决定了要根据企业的生存情况,限制融资,控制规模扩张。过去那种加杠杆,快速实现规模扩张的方案已经不可行了,快速翻倍增长的神话成为过去,未来黑马罕见,房地产来到真正的长期主义时代。

3、现金为王,造血能力是关键。

一切的发展都生发于自身的强大之上,尤其当货币不放松,借钱难度增加,如果自身造血能力弱,房企很容易就会发生资金链断裂的情况,轰然倒下。

可以预期,未来只有具备财务稳健、深耕主业、产品力强等优势的房企,才能实现长续发展。

比如中海、万科、龙湖、招商、保利、金地等,大家买房要尽量挑选这类房企。

“黄档”中的阳光城、中南、花样年、新力等房企的房子则要慎重选择;

绿地、华发富力现在也很危险,而华夏幸福、蓝光、泰禾等已经暴雷的,大家千万不要碰。

其他的“红档”和“橙档”的房企,也最好避开,避免可能遭遇停工、烂尾等糟心事。

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