数据显示,今年房企到期债务高达1.28万亿,突破万亿大关,是2018-2023年这六年间压力的!
据统计,今年上半年已经有12家房企出现债务违约,违约的规模高达191.92亿,是今年我国企业信用违约行业的位!
最夸张的是,昔日百亿房企三盛宏业因为百亿债务违约,董事长被限制高消费51次,已经申请破产重组,最近老板还以“悬赏通缉”的方式登上了人民日报的头条。
三盛的老板陈建铭90年代下海进军地产,在浙江和宋氏绿城合作,创建“颐景园”系列广获好评而崛起,三盛成为中国地产百强的常客。
但因为盲目多元化,大量举债甚至向员工发理财产品,到2019年危机爆发。拖欠员工薪资、项目大面积停工、资金被监管等问题出现。
到今年1月,已到期的有息负债高达约105亿元,却无力偿还。随后企业申请破产,老板被全网悬赏通缉,一地鸡毛。
近期,还有恒盛地产出现债务违约,上半年分别有8.88亿元的本金和4.44亿元的利息超时未兑付。
前几年都还算是中小企业,但是从今年开始,危机已经蔓延到千亿房企。
资本高手宝能陷入债务泥潭,令人震惊。
当年疯狂举牌想要入主万科的“野蛮人”,从9月至今,已经被法院3次列为被执行人,执行金额高达68.62亿元!
阳光100,8月有一笔2亿美元的债券没兑付;这笔违约又会触发2022年到期的2.196亿美元的优先绿色票据的交叉违约条款;
四川地产一哥蓝光地产,截至8月初有12只债券连环违约,涉及债务本息金额共约160亿元;
华夏幸福作为年初家暴雷的千亿房企,债务违约已超110亿元,一点也不幸福;
更有曾是宇宙房企的某大,近期因为债务违约、股价暴跌、理财爆雷等闹得轰轰烈烈。昨天还爆出某大财富的高管已经提前套现跑了,我也是没想到......
纵观目前为止的这一轮房企大洗牌,有这么几个特点:
1、从过去的中小房企破产,如2018年的中弘股份,到2019年的银亿集团,再到去年的泰禾、福晟。
今年暴雷的房企量级又更大了,到千亿房企,过去“大而不倒”的神话真的要破灭了!
2、行业洗牌已经从民企倒下,演变为谁也难以独善其身,国企也要下场迎接挑战。如绿地已经岌岌可危,项目停工、被曝裁员、传言被并购等风声四起。
3、梳理房企们遭遇滑铁卢的根源,不是资不抵债,而是流动性危机。
最典型的,某大负债1.9万亿,但是资产有2.3万亿,公司的经营基本面还在。但资产的流动性疲弱,资金链紧张,才走到今天的地步。
三道红线是一个非常重要的参考指标。它是央行针对所有的开发商划出的三个标准,分别是:
前两个就是衡量房企的用了多大的杠杆,借了多少钱去搞发展,最后一个就是看企业的现金流,短期的偿还能力。
这三道红线,我认为出的非常及时,本质是希望对于这样一个玩重资产,高周转的行业,用来督促企业健康经营的。
按三道红线,房企被划分成四档,安全性从红到绿逐渐增加:
红色档:三条红线全中招,接下来不得增加有息负债;
橙色档:踩到到了两条红线则有息负债规模年增速不得超过5%;
黄色档:只有一条红线超出阈值,有息负债规模年增速不得超过10%;
绿色档:即便全部指标都及格,有息负债规模年增速也不得超过15%。
对于购房者来说,想知道哪家企业能不能买,就是最简单的就是看档位和档位变化趋势。
据贝壳研究院统计,监测的85家房企里,只有有32家房企实现了“三道红线”都达标,属于“绿档”;
剩下的8家房企,三个指标都不合格,被归为“红档”。
(不贴了,大家自己在后台回复“三道红线”可获取贝壳统计资料,自己去查看关心的房企吧,记得要关注才可以留言)
其中,位于“红档”的房企,岌岌可危。它们其实也主要是目前已经暴雷的房企,如蓝光、泰禾、华夏幸福,大家多数都已经知道了。
但是,现实是现在房子不好卖,降价卖房更不被允许。加上踩中红线就不让增加有息贷款,造血+输血都受阻,流动性被锁得死死的。
随着资金、土地等资源向“绿档”房企倾斜,位列四档中相对劣势地位的房企,要获取资源的难度大大增加,一个不注意很容易滑入“红档”的深渊。
在85家房企中,有7家房企成功实现降挡,包括万科、雅居乐、佳兆业等房企降一挡进入“绿档”;恒大、绿地等降一档从“红线”进入“橙线”;
随着“三线四档“融资新规的影响越来越大,房企“降负”是一个大趋势。
然而有4家房企不降反升,包括蓝光发展升两档、京投发展升一档,都晋升红档;新湖中宝、上实发展各升一档,落入“黄档”。
永续债在会计政策下放到权益部分,看起来就给房企增加了资金,起到了降杠杆的作用。
实质上永续债是负债,如果放到负债里看,资产负债率会出现变化。另一方面,它的融资成本一般会比普通债权高,也有规定收回时限,如果长时间不收回债务,它产生的利息支出会影响利润。
比如阳光城,引入泰康战投其实已经说明它缺钱,加上永续债的话,2022年或将会面临比较大的偿债压力。
还有金科,也是利用永续债还不受监管的漏洞,打擦边球。
剔除预收款后资产负债率的是中海,数值是53.4%。
在绿档房企里,包括万科、龙湖、保利等房企,大多数是堪堪停留在70%的边缘,勉强入围。中海这么低,在于它经历过跌宕的周期,有很强的风险管控意识。
净负债率的是万科,是20.2%。万科的净负债率已经连续20年低于40%,这是他们内部设置的红线。
龙湖的现金短债比,为5.48。龙湖的现金不仅可以完全覆盖短期债务,而且资金链相当充裕。作为一家民企,能做到这个程度真的很了不起。
招商、保利、金地、华润、仁恒等,也是相对安全的房企。
它们是相对稳健的房企,坚持做好主业,又有绿档加持,在资源获取上优势,比如保利、华润在上半年的融资成本低于4%,远低于前50强房企中35家揭露了融资成本——5.79%的平均水平,这让它们能更轻松拥有更多优质资源继续发展。
不仅是中小房企会被淘汰,巨头房企依然面临强劲的挑战。
三道红线,四档划分,决定了要根据企业的生存情况,限制融资,控制规模扩张。过去那种加杠杆,快速实现规模扩张的方案已经不可行了,快速增长的神话成为过去,未来黑马罕见,房地产来到真正的长期主义时代。
一切的发展都生发于自身的强大之上,尤其当货币不放松,借钱难度增加,如果自身造血能力弱,房企很容易就会发生资金链断裂的情况,轰然倒下。
可以预期,未来只有具备财务稳健、深耕主业、产品力强等优势的房企,才能实现长续发展。
比如中海、万科、龙湖、招商、保利、金地等,大家买房要尽量挑选这类房企。
“黄档”中的阳光城、中南、花样年、新力等房企的房子则要慎重选择;
绿地、华发、富力现在也很危险,而华夏幸福、蓝光、泰禾等已经暴雷的,大家千万不要碰。
其他的“红档”和“橙档”的房企,也避开,避免可能遭遇停工、烂尾等糟心事。