我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球”北京买房“ 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：房姐您好，新人首问，我的情况是，二套，总价700左右，一套是一档学区，所以二套考虑纯投资，看了双井、望京、青年路还有次级学区，这个总价比较尴尬，学区够不到，考虑到金融属性，想买新一点的小区，目前能够得上的比较新的700左右的有 望京：北纬40，澳洲康都（户型不方正），知语城 双井：风度柏林（东西朝向），东方雅苑（南北朝向），苹果社区南（东北西北朝向） 青年路：珠江罗马嘉园，青年汇，朝阳雅筑，天鹅湾 次级学区：远见名苑，西豪逸景 个人认为非学区三个地方，望京有增量，有独角兽公司，而且地方小，向外扩展受限，所以密度高，再加上未来的天猫，算是有热点。双井发展成熟，有地标中国尊。青年路天花板比较低。 我的问题是： 1、已经买了一档学区，感觉二套再买学区风险有点高，但是看了一下数据，入学人口，中考人数，最近也目睹了学区的抢房大战，感觉学区的需求真的很强，结合我的情况，您建议学区还是非学区？ 2、非学区，我的排序是，望京双井朝青，我更倾向望京，但是这个总价望京没多少选择，房源少，诚心卖的要么楼层低，要么朝向不好，要么户型奇奇怪怪，除了我列出的，请问750总价望京还有合适的小区吗？ 3、只是投资，这些小区麻烦您给排个续 4、700多，目前的标的和小区都属于刚需，也不算改善，未来如果摸到1000，还款能力要求还是挺高的，我在想下家会是什么用户画像呢，不禁有点怀疑自己的选择，还请您指点迷津。 非常感谢！

回答：1. 学区一直是热点，大量的人会为学区买单这是需求驱动的，但投资风险比较高，长期看学区很难预测，受政策影响大，价格波动太大 2. 排序没问题，望京做为产住结合板块是有长期优势的，价格的天花板高。双井有CBD做产业支撑，而且配套完善，交通便利，自住和投资来说非常不错，望京还建议看下 慧谷阳光，宝星国际二期 3. 望京 北纬40，青年路 青年汇，双井 风度柏林 4. 这几个地段700左右基本就是小2居，属于刚需自住，也是主流买房人群，成交量的也就在这个区间

提问：您好，我住在北京西四环世纪城，租的房子。两个孩子在人大附小上小学，中学应该也在海淀上，所以想在西四环附近海淀区范围买一套大一点的房。打算卖掉通州合生滨江帝景房子（一层下跃带院子，估计还贷后有600万）及昌平望都家园一套房（一层带院估计500万），购买郦城二手房190平米或保利和光逸境新房187平米，价格都在1800左右。郦城交通方便，接送孩子比较近，但小区老，二手房；保利新房精装但是属于丰台区，而且出门堵车。想听听您的建议，同时也在考虑是否等两年再置换，不知道通州的房价有没有可能再涨一些，过两年再卖是否更划算。另外有没有其他合适的楼盘也请您给推荐一下，（我们夫妻两人年收入在五十万，春节过后可以拿出300万左右买房，购买1800万的房子是否会压力很大）非常感谢！

回答：郦城的问题就是小区东侧近四环线 噪音影响，外立面刷的涂料 看起来显旧，保利和光逸境位置还不错，就是价格有点高，愿意长持也可以入。你两套都出掉加手中资金共1400左右，贷400 月供大概2.5W上下，你们自己评估下对生活是否有影响。如果不着急改善，可以缓一缓再入，通州还是有上涨动力的

提问：请教一下，是小学重要还是中学重要？ 因为没太明白到底是学习本身的质量重要？ 还是说升学的机会大一些更重要？

回答：小学升学率，对口中学，入学政策......都是的考量樊巍 最关键的，你能付得起多少钱?你的孩子是什么属性，什么能力？ 不存在XX重要。 好比你去求职，是做工作态度重要，还是工作结果重要？ 是公司名气重要，还是公司加班少重要？ 首先要搞清楚工作是干什么，怎么干； 所以你能干什么，你能怎么干？

提问：新人首问：房姐你好。我2015年4月入手昌平沙河滟澜新宸小区1套96.6的小三居，商贷30年，88折利率，还有155w贷款未还，现值380w，目前手中有现金50w，我和爱人均为北京集体户口，有两个孩子，大娃22年入学。提问1，感觉现在换房成本太高， 从投资角度看，滟澜新宸房子还值不值得继续持有？提问2，如果换房，主要考虑投资，次要考虑普通学区，有哪些建议？

回答：沙河滟澜新宸4左右的价格也不低了，下一轮涨也属于末端补涨板块。建议看看回龙观板块 育新回龙观分校的矩阵、和谐家园、龙锦苑X区，还有融泽嘉园对口育翔、161的昌平分校

提问：楼下就是饭店的房子，很差吗？房子在五楼，一楼是一家饭店， 主打川菜，麻辣香锅，水煮鱼小有名气。 一楼的商铺原来是正常的住宅， 后来通过开门打洞，敲掉承重墙等方法， 把住宅改成了大平层 但是一楼还保留了立柱，房龄已经29年了 比同户型，总价便宜20万，据中介说，价格还能再聊 这样的房子能买吗？

回答：临街，楼下有底商，低楼层，都是一定的折价因素。 住宅改成商铺，属于违规行为，现在这样的情况在二线以下城市比较多。 30年房龄，二线以下城市，房龄太老，未来没有接收人群。

提问：感谢房姐，新人首问。SFSD，工作在国贸，之前一直住爸妈家在西城，未来有小孩了也考虑继续用这套西城的学区。700w子弹，一直考虑不清楚买房需求，前阵子以“上班近”+“买得起”筛选，看了阳光100、盛世嘉园、建外soho、soho现代城。初步选定soho现代城143平米户型可730w全款拿下。这时候刚好发现了房姐，连刷多篇后逻辑被洗礼，现在的疑惑是： 1. soho现代城，搜到您说不推荐。之前选soho现代城是因为看阳光100是清退办公后价格涨上来的，是不是买这个楼盘就是赌商用清退情况？只要清退了就是好的，但如果不清干净办公租户，这个楼盘一定是跑不赢通胀跟不上北京整体房价上涨？ 2. 放弃soho现代城，国贸附近有比较推荐的会跟着北京整体房市上升的楼盘吗？虽然主要自住，还是想要保值增值，自己很难看准，比如蓝堡，之前算品质比较好的楼盘，但这两年却降价比较厉害。不知道cbd核心区附近的楼盘哪个值得看好？ 3. 如果也不划定cbd，整个东三四环您最推荐哪里呢？我翻问答的感受是您最推荐双井，不知道是不是理解正确，如果可能，也希望您说说综合增值潜力来看最推哪几个盘 4. 买房款是父母资助，但自己还贷能力并不强，所以前面都没打算贷款。看到您反复强调建议用贷款，也觉得放弃了首房首贷可能有点傻，考虑提高预算接受贷款。现在的考虑是：我如果留一部分现金在手里去贷款，但自己并没有更好的高投资渠道，也不敢过多进入股市，是不是多贷款对我来说并没有什么意义？那么还是把手头的钱都交首付，只适当贷款100-200万左右？ 5. 看到您说1000-1800万的房产脱离了红海性价比最优，压着1000万的边，买什么样的呢

回答：1. soho现代城一直是不建议新手碰的，除非底仓非常充足，可以小赌一把。 soho这类产品，虽然部分产权是住宅性质，但是设计和使用大部分都是办公，虽清退办公可能补涨，但后市依然不看好，首套没必要去赌 2. 你的情况建议在双井板块选筹，双井也是北京目前的几个投资板块。 作为承接CBD最优质的板块，双井弥补了东三环国贸以北缺少次新，东面板块断层等缺陷，成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。 零星低端的老破小，百环家园经适房为底层人士提供了住所，首城，乐成，珠江，再加西面富力城小区等也满足了品质需求，富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业，给双井带来了繁荣稳定的发展生态。 而新开的乐成中心，商场和高端写字楼一体化，又给双井弥补了产业的不足，从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分，同时也发展为产住结合的片区。 东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟，近年随着地铁开通和城市扩张，人气也逐渐旺盛，给双井这个中心增添了更多活力。 非学区品质次新七八万，老破大六万，增长潜力很好 3. 贷款是抗通胀的一种手段，也是房产增值中的放大器。另一种思路 可以预留一定数量的月供在手中对冲未来风险。如果只能贷款100-200价值不大，还不如想办法全款，保留首贷资格为未来留空间 。 首城，乐成，珠江、东恒时代二期、风度柏林、天之骄子等都可以淘

提问：房姐您好。我长期在上海居住生活，目前想在北京买一套房作为投资，首房首贷。 计划投资总价不超过700万的房子。我的想法是选西城的房子，计划看看玺源台，中海紫御公馆，朗琴园，也考虑东城的华龙美晟。总的指导思想是想着靠学区的概念，买一个属于东西城区的原来价格相对没那么高的小区投资，房龄在10年以内的。但也有点怕西城房子溢价严重，所以有点拿不定主意。 还有一种想法是考虑朝阳，比如太阳宫一带 裘玛都这类小区。总的指导思想是纯投资，所以想看涨幅潜力的房子。还请房姐指点迷津，多谢多谢！

回答：纯投资不要看成熟的学区板块，非常容易买在顶部，成为最后的接盘侠。投资主要买入朝阳稳定、高发展、且有学区资源投入的板块，例如望京，九龙山等，具体的选筹再在板块内部深耕具体房源。 有比较多的基础性购房问题缺乏了解，建议先看完精华帖

提问：新人首问 想了解下海淀学区的分布情况。还有西钓鱼台御玺这个盘的性价比情况。以及对应的学区，开发商描述对应的学区是海淀实验，翠微，八里庄小学。中学有很多，并且提到八里庄小学直升首师附，不知道信息里是否掺加了水分。谢谢

回答：海淀区多校划片比较均衡的片区是：上地、万寿路、中关村、海淀，这几个区域可以重点关注 海淀的学区多校实施细则是一校一策，如果学位足能兜住就不存在顺位全收，不足的话顺位由学校自行决定。 西钓鱼台御玺这个盘一直就很贵，未来空间一般，没什么性价比，上八里庄小学 大概 百分之四十直升。

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

关注”北京房姐“ 微信公众号，加入知识星球”北京买房“ 进行提问，有问必答，全程指导买房

【北京房姐】公号已盘点出北京投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。