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未来房子真的会变成白菜价吗?内行人直言不讳!

北京房姐2021-09-14 18:37:21
我是北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：听说鹤岗几万就能买一套房，国内还有房价这么低的其他城市吗？
回答：像鹤岗这么低的不好找，但确实也存在不少房子“白菜价”的城市。甘肃玉门、云南边境等地方，单就黑龙江省来说，很多城市的房价都挺低的。比如离鹤岗不远，有个叫伊春的城市，在这个地方，一套下来五六万的房子也有背负着沉重房贷压力的人或许不解：对于先后经历了两轮暴涨的中国楼市来讲，为何还存在如此便宜的房价？
其实看下来，这些房子“白菜价”的城市，无一不是经济增长缺乏动力、人口持续净流出的“收缩型”城市。有些地方可能花了几十年的时间提高了城市化率，人口纷纷从农村流向省内的城市。但当越来越多的人口流入城市，但是城市又没有重要的经济支撑，或者原有的支撑逐渐消耗殆尽的时候，大家就都面临着无活可干、无钱可挣的局面。
越来越多的人口向经济比较发达的城市流动，也就成了一个必然的事实。人口一直净流出以后，城市的经济就更没有希望了。更没有希望，年轻人就更不想回去了，即便学成回去，恐怕也没有什么用武之地。由此，形成了一种恶性循环。
拿鹤岗这个城市来说，它原来其实是个以“煤城”而名声显赫的资源型城市，早已完成了高度的城市化。
但这个城市的经济结构太单一了，当所依靠的资源逐渐枯竭，城市也失去了向前发展的动力，资源枯竭型的城市，除了鹤岗以外还有很多。都逐渐变成一个十几年来人口持续净流出的落寞小城。

提问：房姐好，付费首问：现在想投资400左右的房子，不知哪里合适，目前初步在亦庄马驹桥的两个新盘、望京老破小、通州10年内二手房这三个方向。请问，这三个方向哪个潜力大些，我持有5年以上。
回答：1. 马驹桥这个板块，从历史来看上涨没它的事，跌一定少不了，主要原因是位置上来说比较尴尬，处于大兴和通州的交界处，而且在通州的边缘位置，更接近亦庄新城的辐射，还执行双限的购房限制。利好消息就是马驹桥的行政区即将变更为亦庄，亦庄未来的发展重点是“东拓南扩”的趋势，向南肯定会吃掉马驹桥北。未来马驹桥的定位基本就是生活配套区，将承接亦庄的外溢刚需群体，价格上会有补涨的可能，但也不会成为领涨区域。 
2. 望京的400左右的房子集中在望京南，商业配套和交通都不错，这个板块的老破小涨幅基本能跟上大盘 
3. 通州双限不打开，需求进不去，市场很难活跃起来，5年周期 投资性价比并不高。综上，最稳妥的选择是望京老破小，愿意博一把超额就看马驹桥，通州暂时不推荐。 
顺便说一下选择老破遵循的几个原则：
1、看成交 一定要选择成交量高的小区，这意味着未来换房的时候，不需要担心面临进退两难的处境。
2、看物业 即便是“老破小”，物业也是分三六九等的。位置好一点的“老破小”租户会比较多，好的物业管理会踏实很多。 
3、看车位 “停车难”基本上是2010年前所有小区的通病，“老破小”就更是见怪不怪了。就算不指望小区里有车位，但至少小区门口得有地儿停，这一点一定要在购房前考察清楚。
4、看地段 既然牺牲了居住品质，那就不要再牺牲便利了，跟地铁站和大型商超的距离在1公里之内。 
5、看贷款 买“老破小”的时候，一定问清楚这种房子能不能带贷款。一般情况下，30年以上的房子有可能不支持贷款。

提问：房姐好,有个问题咨询，我老家拆迁,赔偿了4套房(120平,90平,90平,70平),两间商铺(均为10平)。事情得有七年了吧,预计20年能赔付下来。听我妈妈说政府支持赔偿房子,也可以折现金赔偿(我妈猜测赔偿价格4000,刚刚搜索了下,现在本县的房价均价四千多)房子旁边修了一座号称政府打造的七星级酒店,非连锁,应该是政府吹牛，不过房子位置不错,在县城规划的新城的中心。问题核心就是,房子是县城的,县城的房子应该选择要房还是要钱利益才呢(也支持部分折现),还有,得到这么一笔恩赐,应该怎么安排才算不浪费这个机会呢？我是四川人,在成都生活,也就是平时不在老家,逢年过节回去一次,成都离老家200公里。
回答：建议你拿钱。商铺不要，房子可以要一套。345线城市到县城这类房产，普遍的情况是：
1.价格溢价，购买力地板抬价。一个中部省市的县城，价格基本也要3000起，因为农民也付得起这个钱。
2.供应量极大，流动性极低。随着一二线城市开发受限，3线以下的城市，销售利润不低，故土情结，子女孝敬，春节效应等影响，开发商拿地火热，项目过剩。而本地人置换，只会购买一次新房，二手房市场无法支撑，价格也比不过尾盘打折，价差抵不过新房情结，新房入手后基本只能自持。
3.金融属性弱 流动性低，溢价，导致银行认可度低，不容易贷款。
4.财富追赶优势 A 县城房产，变现差，对冲货币不强 B 现金 随时间贬值，可购买对冲货币（一二线优质房产） C 一二线优质房产，流动性强，对冲货币 县城拆迁的两套赔偿方案，折现相当于直接把A按标价变现成B，之后你可以买C。而实际上，如果你拿到A，无法等值变现成B，变现折扣N，并支付货币时间折现率M。县城拆迁选择换钱，买强省会房产。

提问：房姐好，北京买房如何快速入门？有没有什么注意事项呢？
回答：在北京买房，需要知道的十件事
1.选筹最重要，6成房子跑输大盘，专业选手赚取了更多利润。
2.学区&新房溢价最严重，投资选筹范围仅剩朝阳和部分区域。
3.购房资格不是一定就有，工作居住证提前12个月。
4.贷款不是想贷就能贷，DIY流水银行不认，重新准备又要6个月。
5.不要问什么贷款好，要问你的资质可以做什么贷款。
6.什么都想要，就什么都买不到；如果投资是首要目标，那么地段龄朝向都靠边站。
7.上车盘什么时候买？的时间是现在。
8.砍价不重要，选筹才重要，90%好房靠抢，10%的好房才靠讲。
9.首房首贷不重要，95%的笋盘需要全款再抵押。
10.不要等着下跌，抄底往往是另一种追涨杀跌，你看到的房子跌了，可能是你看的贵了。

提问：房姐您好！我是sfsd，子弹300。户口海淀，儿子目前在十一学校上高三。想买一套房子先出租5年以上，等孩子毕业工作后根据具体的工作地点，再卖出置换，给他作为首付。之前一直看十一学校附近远洋山水和远洋沁山水这两个楼盘，想听听您的建议？我是不是目前不用被地点所困？因我现在住在铁建。是不是也可着眼全北京来选择？求推荐！多谢了！
回答：投资不建议这两个盘，由于在八宝山这一片，远洋山水基本是的次新，类似十里河山水文园，相对稀缺造就了远洋山水的普遍溢价投资应该选相对的洼地，投资的板块详见知识星球内部分享。

提问：请问买二手房，该关注房子哪些细节？买房小白不懂望指教！
回答：，白天看采光，晚上听噪音。采光只有白天看才能感觉，如果有条件，有太阳看一次，没太阳再看一次。噪音只有晚上才需要规避，白天影响不大。如果晚上没什么噪音，白天喧嚣一点，对大部分上班族，其实没有很大影响。 
第二，晴天看采光，雨天看渗水。采光同上。有些房子，尤其是顶楼和东边套，雨天的时候最容易看出来是否渗水。如果没有条件，注意四角的墙皮，一般也能看出端倪。 
第三，多看房型，少看装修。房型是很难改的，是否方正，是否通透，该怎样就是怎样。装修却是随时能敲的。不要为了装修的漂亮，却选择有房型有问题的房子。 
第四，注意楼层朝向。多层的顶楼，高层的底楼，都是硬伤。出手难，住着也不舒服。亚热带地区，南北通风的户型住着更舒服。买房的时候，需要提前规避硬伤。 
第五，看外立面，看小区环境，看物业费。基本上，外立面整洁，大概率物业也很负责。同样的，物业费会贵一些。实际上，物业费贵，未必是缺点。同样五年过去，一个小区一塌糊涂，一个小区整洁，哪个小区更舒适更保值，一目了然。

提问：打扰了房姐，有个问题困扰我很久了。目前楼市在频繁被调控的情况下,投资变得越来越难，调控与投资客导致的非理性萧条此起彼伏,我看到的是风险越来越多,楼市进入下行通道，但也有很多人看到的是越来越容易买到房子，应该适时抄底。我们怎么评判呢？
回答：1、政策是灵活的，我们自然会知道政策的松紧跟房价上涨的快慢密切相关，但预测政策是无谓的，更多的不多是嘴嗨多一句，然后真来了就自嗨一下，更多的人是追着新的政策去点评而已。
2、要相信政策不是要堵死投资者，政策只是要放缓房价的涨幅，让其平稳发展而已
3、什么人能够进入呢，能够有能力穿越牛熊的在之前几轮已经大赚的朋友。政策的越发紧张，不过是为他排除更多的竞争者而已。真正痛苦的是仍旧没上车的刚需，或者是有点小钱，踏空了行情又想去吃一波涨幅的后知后觉者。
他们的的痛点在于，涨幅不会是一下子就给他们了，而可能是未来的一段时间里一点一点地给他们，短时间拉涨快感不会太强烈。而刚需，还有即使是一点一点的涨幅也是他们不能承担的。所以建议刚需仍旧是做足准备，满足条件就上。
4、等下一轮时机再进入，对投资者是合适的，对刚需是不合适的。对投资者是赚得少的风险，对刚需是成本更高的风险。
后台每天会收到很多提问，但是房姐精力有限，无法一一回复。
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