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房企降债面面观:“绿档”企业不足一半 8家“三道红线”全踩

莱斯特 2021-09-14 16:49:32

自监管部门2020年8月份为房企融资设置“三道红线”以来,如何满足监管要求,成为了上市房企的必答题。

随着2021年中报披露完毕,房企负债、现金流情况相继公布,根据统计,在其监测的85家房企中,有32家房企实现“三道红线”达标,属于“绿档”;32家踩中一条红线,落入“黄档”;13家踩中两条红线,落入“橙档”;蓝光发展、京投发展、泰禾集团、格力地产等8家企业的三项指标均未达标,踩中三条红线,落入“红档”。

7家房企实现降档 “绿档”仍不足一半

2020年8月20日,住建部、央行召开重点房地产企业座谈会,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。该消息的公布,让此前传得沸沸扬扬的“三条红线”政策得到证实。

监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长,设置“三道红线”。具体为红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2:净负债率大于100%;红线3:现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”触线情况不同,将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,降低一档,上限增加5%,即如果“三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

上述座谈会公布后,房企2020年年报季和2021年中报季成了企业密集回答监管新规的关键期。在今年的中报季,多数房企都有对“三道红线”以及未来的降负债策略予以回应。

根据房企2021年中报数据,统计的85家重点房企“三道红线”情况,其中,共计有7家房企实现降档,万科、雅居乐、佳兆业下降一档,进入“绿档”,祥生控股下降一档进入“黄档”,中国恒大、绿地控股、栖霞建设下降一档进入“橙档”。

截至2020年年末,万科剔除预收账款的资产负债率为70.4%,净负债率18.1%,现金短债比2.4倍,剔除预收账款的资产负债率略超监管要求。而截至2021年上半年,上述三项指标分别为69.8%、20.2%、2.32,全部符合要求,从“黄档”降至“绿档”。截至2021年上半年,雅居乐剔除预收款后的资产负债率较上年末有所下降,降至70%以下,成功跻身“绿档”行列。

但即便如此,截至2021年上半年,进入“绿档”的房企也只有32家,占比尚不足一半。这32家企业,包含了国内较多的头部房企和国企,例如,万科、保利地产、中海地产、龙湖集团、招商蛇口、华润置地、世茂集团、中国金茂、金地集团等。

降债有快有慢 千亿房企有冲规模野心

除了上述32家房企,其余53家企业则分别踩中一条、两条或踩三条红线。

32家“黄档”房企,包含了国内不少知名地产公司,例如碧桂园、融创中国、新城控股、绿城中国、阳光城、中南建设、旭辉控股等。

结合房企今年的中期业绩说明会,不少踩线房企都表示会尽快实现负债下降,达到监管要求的标准。例如,8月23日,正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健在业绩会上表示,公司力争今年年底将该指标降至70%以内,实现三条红线全部达标。

但也有企业并不着急。自中交入股并逐渐控制绿城中国后,绿城逐渐显现出追求规模的野心,规模的背后,也意味着负债的增长。截至2021年上半年,绿城的净负债率和剔除预收帐款的资产负债率均较2020年底有所上升,其中,净负债率更是上涨11个百分点。

今年的中期业绩会上,绿城管理层说:“公司一直在发展的速度和净负债率之间寻找最优平衡,这是我们把控的原则。总的来说,三个指标还是比较可控,争取在2023年前进入‘绿档’。”

另外,美的置业剔除预收款后的资产负债率略超70%的监管要求。美的置业的管理层也说:“系统、科学、有序地降负债,这样的降档才是最健康、最持久的”,公司预计最快在2022年底实现达标,转入“绿档”。

整体看,“黄档”房企虽有一项指标超过阈值,但超过的幅度并不大,企业经营还是比较安全。之所以有部分年销售额千亿级的企业不急于降低负债,则是因为行业竞争依旧激烈,未来重新洗牌的概率很大,致使千亿房企仍需要不断扩充规模。在规模诉求的支撑下,企业仍会积极拿地,加快销售。

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