自监管部门2020年8月份为房企融资设置“三道红线”以来，如何满足监管要求，成为了上市房企的必答题。
随着2021年中报披露完毕，房企负债、现金流情况相继公布，根据统计，在其监测的85家房企中，有32家房企实现“三道红线”达标，属于“绿档”；32家踩中一条红线，落入“黄档”；13家踩中两条红线，落入“橙档”；蓝光发展、京投发展、泰禾集团、格力地产等8家企业的三项指标均未达标，踩中三条红线，落入“红档”。
7家房企实现降档 “绿档”仍不足一半
2020年8月20日，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。该消息的公布，让此前传得沸沸扬扬的“三条红线”政策得到证实。
监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。
根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，降低一档，上限增加5%，即如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。
上述座谈会公布后，房企2020年年报季和2021年中报季成了企业密集回答监管新规的关键期。在今年的中报季，多数房企都有对“三道红线”以及未来的降负债策略予以回应。
根据房企2021年中报数据，统计的85家重点房企“三道红线”情况，其中，共计有7家房企实现降档，万科、雅居乐、佳兆业下降一档，进入“绿档”，祥生控股下降一档进入“黄档”，中国恒大、绿地控股、栖霞建设下降一档进入“橙档”。
截至2020年年末，万科剔除预收账款的资产负债率为70.4%，净负债率18.1%，现金短债比2.4倍，剔除预收账款的资产负债率略超监管要求。而截至2021年上半年，上述三项指标分别为69.8%、20.2%、2.32，全部符合要求，从“黄档”降至“绿档”。截至2021年上半年，雅居乐剔除预收款后的资产负债率较上年末有所下降，降至70%以下，成功跻身“绿档”行列。
但即便如此，截至2021年上半年，进入“绿档”的房企也只有32家，占比尚不足一半。这32家企业，包含了国内较多的头部房企和国企，例如，万科、保利地产、中海地产、龙湖集团、招商蛇口、华润置地、世茂集团、中国金茂、金地集团等。
降债有快有慢 千亿房企有冲规模野心
除了上述32家房企，其余53家企业则分别踩中一条、两条或踩三条红线。
32家“黄档”房企，包含了国内不少知名地产公司，例如碧桂园、融创中国、新城控股、绿城中国、阳光城、中南建设、旭辉控股等。
结合房企今年的中期业绩说明会，不少踩线房企都表示会尽快实现负债下降，达到监管要求的标准。例如，8月23日，正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健在业绩会上表示，公司力争今年年底将该指标降至70%以内，实现三条红线全部达标。
但也有企业并不着急。自中交入股并逐渐控制绿城中国后，绿城逐渐显现出追求规模的野心，规模的背后，也意味着负债的增长。截至2021年上半年，绿城的净负债率和剔除预收帐款的资产负债率均较2020年底有所上升，其中，净负债率更是上涨11个百分点。
今年的中期业绩会上，绿城管理层说：“公司一直在发展的速度和净负债率之间寻找最优平衡，这是我们把控的原则。总的来说，三个指标还是比较可控，争取在2023年前进入‘绿档’。”
另外，美的置业剔除预收款后的资产负债率略超70%的监管要求。美的置业的管理层也说：“系统、科学、有序地降负债，这样的降档才是最健康、最持久的”，公司预计最快在2022年底实现达标，转入“绿档”。
整体看，“黄档”房企虽有一项指标超过阈值，但超过的幅度并不大，企业经营还是比较安全。之所以有部分年销售额千亿级的企业不急于降低负债，则是因为行业竞争依旧激烈，未来重新洗牌的概率很大，致使千亿房企仍需要不断扩充规模。在规模诉求的支撑下，企业仍会积极拿地，加快销售。
莱斯够2021-09-14 16:49:32
