从2020年7月以来，新一轮楼市调控已经开始，涉及3个坚持：房住不炒、经济脱钩楼市、“三稳”策略。你认为从现实情况来看，楼市真的会因调控而出现“降价潮”吗？
有内行人表示，调控的本质是为了稳定，正所谓“爱之深恨之切”，调控楼市的方向离不开三个方面——人口、房企、政策，经过20多年的发展，我国大部分城镇家庭并不缺房子住，甚至还有很多富余，原因有二：
一是人均住房面积已经超过了40平，而传闻即将出台的房产税，也有专家建议以人均40平作为起征点，通过这两个数据的对比，可以看出如果缺房子住，那么房产税的起征点势必会提高，从另一个方面来说，建议选择40平作为起征点，也能说明国人并不缺房子住。
然而，国人买房观念也在变化，虽然国人不缺房子，但却缺“好房子”，主要体现在配套、配套、区域等方面，而这也是房屋空置率超过20％的重要原因，虽然相当部分的家庭拥有不止一套房子，但是他们往往也只会选择住在“好房子”里面，所以我们时常能发现一些区域的入住率很高，而另一些区域的空置率却超过了50％。
二是城镇化比例越来越高，很多城镇家庭通过拆迁获得了补偿金，然后再通过贷款方式，同时购买2、3套房子，只要房价处于上涨状态，那么就会如同“滚雪球”一样，手上拥有的房子就会越来越多，而这就出现两极分化，有的家庭拥有两套及以上的房子，而有的家庭可能只有一套房子。
楼市能否出现“降价潮”，关键在于项目的销售情况，例如沈阳和昆明部分楼盘降价幅度都在1000元／平以上，而核心地段的房价仍在上涨。然而，很多国人对调控存在误解，只要房价没有出现全面下跌，那么调控就没有效果，很显然，并不是这样，楼市调控的本质首先就是稳定，而且专家也有表示，未来房价既不会大涨，也不会大跌。
不过，从2022年起，楼市或出现3个信号，对于无房人来说，买房观念也要改变。首先，从近期的岳阳到唐山和江阴，越来越多的城市出台“限跌令”，就以岳阳为例：成交销售均价不得低于备案价的85％。这就意味着房价快速下跌的愿望是要破灭了，而且即便是某个楼盘想要降价，幅度也不会太大。
其次，近10个城市停止二手房贷款，即便是新房仍然可以放贷，但是贷款额度和放款周期也有限制，而在房价高居不下的今天，贷款买房是大部分人的选择，如果进一步限制贷款，那么买房难度势必也会提高，对于房企来说，销售周期也会延长，进而影响回款周期和交房时间。
还有一个信号就是保障性住房成为发展重点，从1998年住房商品化改革开始，商品房成为房地产市场的主力供应产品，然而对于无房人来说，购买商品房的难度也在提高，为了解决新市民和青年人的住房问题，保障性住房的作用越来越大，从租金角度来说，保障性住房的租金明显低于其他住宅产品，所以保障性住房成为发展重点也就不难理解了。
结合以上3个信号，无房人的购房观念要改变，尤其是前两点，限跌令和限贷对买房的影响更大，在首付有限的情况下，限贷会延长买房周期和难度，而限跌令能否稳定市场行情，这点也毋庸置疑。
总而言之，按照专家对未来房价的预测，稳定是主要方向，换句话说就是涨不能大涨，而跌也不能大跌，所以说楼市并不会出现“降价雨”，再结合3个信号，无房人的买房观念也要改变。
来源：巧谈大楼市
楼市茶话会2021-09-09 15:23:39
