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土拍再现新规?土地溢价率不得超过15%!

楼市含海 2021-08-18 13:50:30

近日,一条有关于自然资源部召开闭门会议,计划将对第二批次核心城市土地出让政策进行调整的消息流传开来。加之以深圳、青岛两地中止第二轮两集中土拍的消息以及多城土拍规则的变动,第二轮两集中土拍的变化引发了行业普遍关注。

网传自然资源部召开闭门会议

拟对两集中土拍城市出地政策调整

这两天,网上有消息称自然资源部于8月10日召开闭门会议,对第二批次核心城市土地出让政策进行调整。同时,一份文件也随之曝光。

据了解,本次调整的方向主要涉及如下几点:1.商品住宅用地竞买企业应具备房地产开发资质;2.建立有效的购地审查制度,加强对房地产企业购地和融资的监管;3.限定土地溢价上限15%;4.不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价;5.到达上限后通过摇号、一次性报价或竞高标方案等方式决定土地归属。

这里引用易居研究院对现有几点内容的分析观点:

1.竞买商品宅用地应有房地产开发资质

对于这一条,此前杭州等城市已经有类似的规定。可以理解为两点。第一、住宅用地落实“限购”政策,非开发类的房企不具备拿地资格。第二、联合竞拍的房企中,开发类房企所占的股权必须大于50%。这两条规定,减少了其他非开发类企业参与住宅用地炒作的现象,也减少了房企借联合开发抬高拿地杠杆的行为。

2.建立有效的购地审查制度

此次政策明确,将现行政策工具箱中“建立购地资金来源审查制度”,由可选用的政策措施改为统一实施的政策措施。对于此类表述,可以看出,购地资金的来源审查更加趋严。过去各地虽然有所执行,但是时松时紧、口径不一、效果一般。当前从“可选项”转为“必选项”,能够在更大程度上夯实此类政策内容。

3.单宗住宅用地溢价率不得超15%

此次政策明确,绝不允许通过提高起拍价方式调整溢价率,否则将公开严肃处理。严格控制城市楼面地价新高。从此类规定可以看出,过去部分地方政府通过提高起拍价,来变相控制溢价率,但这其实只解决了表面文章,而地价本身还在攀升。所以此次已经明确,既要控制地价,也要控制溢价率,环环相扣、共促地价稳定。

4.不以竞配建等方式增加实际地价

此次政策明确,在达到地价或溢价率上限时,不以竞配建等方式增加实际地价。从此类政策可以看出,过去竞配建的过程中,出现了一种不太好的现象,即部分地方政府借竞配建来降低地价,但与此同时也转移了很多政府本职工作给房企,如项目配建,造成房企拿地成本虽降低,但实际成本和负担并没有降低。所以这一条款某种程度上是惠及或利好房企的,至少也可以让房企真切享受到“降地价带来的开发成本降低”的利好。反过来也说明,此类调控不是为难房企,而是希望土地市场竞拍更公平、更科学、更有效。

5.多种方式决定土地归属

从此类规定可以看出,未来拍地方面,一旦超过溢价率,那么会有一次性报价、摇号、竞品质等做法。类似做法,取消了“价高者得”的模式,确实具有非常大的影响力。对于房企来说,未来要不断研究竞品质的新规则,尤其是要学习北京的模式。建议在竞品质方面,要关注绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、宜居技术应用、管理模式、城市设计及总图规划、建筑单体、交通流线设计、景观与公共环境等因素,真正具备高品质建造的技术,进而在竞品质评分环节取得高分。

多地土拍中止、暂缓

土拍规则也有所变化

据了解,第二轮两集中土拍前夕,多个城市在土地供应阶段有所动作,出现了供应中止和土地交易时间延长等情况。深圳、青岛两地已发布公告称中止本轮土地出让;天津表示将延长61宗国有建设用地挂牌出让时间;北京、广州、南京、宁波等城市尚未确定第二轮集中供地时间;长沙预计挂牌时间延至8月……

▲来源:中指研究院

截止8月11日,共有11个城市(包括已经完成二轮出让的厦门、长春和无锡)发布了二轮集中供地公告,其中有4个城市较首轮调整了二轮土地出让规则,分别是苏州、天津、杭州和无锡。反观近来第二轮集中出让延期或中止的城市,天津、深圳和青岛初次公告的第二轮土拍规则并未较首批发生较大变化。

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