房子陷入“买不起卖不掉”窘境，如何破解僵局？老干部给出答案

中原地产研究院统计数据显示，今年前5个月调控政策井喷234次，主要集中在一二线城市。按照这个趋势，不出意外，今年调控出手次数将打破2017年调控出手500次的纪录。

各大热点城市重拳出击调控，房价降了吗？答案是否定的。国家统计局数据显示，2021年5月末平均房价首次突破11000元/平，比2020年底时的9859元/平，足足上涨了1141元/平。不仅如此，现阶段连很多县城的房价都已经高达三四万一平。房价行情网数据显示，2021年5月底，房价“破万”的县城有103个，其中海南陵水、浙江义乌分别排名、第二，令人印象深刻。

调控风头正劲，房价却不跌反涨，最难过的莫过于数以万计的刚需购房者——面对不断上涨的高房价，很多人不得不掏空三代人积蓄去凑首付，但往往“东拼西凑”之下，依然凑不齐。最终不得不默默接受“买不起房”的结果。即使有人勉强凑齐了三成首付，但难的还在后面，二三十年的巨额房贷，也会压得很多人喘不过来气。

这并非我们信口胡诌，有数据为证。易居研究院发布的《2020年50城房价收入比报告》显示，202050个典型城市的房价收入比为13.4，高出国际临界点（3-6）两倍多。这意味着，以中国当前的平均房价和平均收入来计算，一个人想购买一套房子，需要不吃不喝积攒13.4年才能够买得起房。纵使买房日益艰难，但现实中仍然有不少人在“硬撑着”买房，归根结底是因为，在中国房子不仅仅是遮风挡雨的居住场所，还是家的代名词，更重要的是房子早已牢牢捆绑了婚姻、教育、医疗、户籍等社会资源。

事实上，央媒新华社和央行也都直接表达了“房价过高”的看法：4月23日，新华社发表社论直言，中国有创新力的一代正在被高房价束缚手脚。要下决心解决好房地产市场问题，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。中国经济发展不会再走也不可以再走“经济房地产化”老路；4月14日，央行在《关于我国人口转型的认识和应对之策》论文中也表示，高房价正在逼走年轻人，“严控房价”迫在眉睫。

房子陷入“买不起卖不掉”窘境？

基于上述事实，不得不承认，我国房子目前正处于一种绝大多数真正需要的购房者买不起的境地，换言之，很多地方的房子已经脱离了居住意义。但另一层面，我们更不能忽视的是，我国的房子也正处于多套房者、开发商们卖不掉的境地，有三点为证：

、今年上半年楼市虽然迎来了短暂的“喧嚣”，但房子库存的增加也不免让人心寒。上海易居房地产研究院发布的报告显示，100个城市新建商品住宅库存总量为51040万平方米，环比增长1.6%，同比增长7.8%。当前库存规模已保持连续24个月同比正增长。

是的，你没看错，当前时期我国的房产库存总量又基本和2016年“去库存”时持平了。还有一个非常重要的信息是，2019年库存增速是6%，但2020年库存增速竟然达到了7%。这只能说明一个问题：近两年，开发商手里的房子越来越卖不掉了。从库存增速排行榜来看，卖房难的区域多集中在二线城市的远郊和三四线城市的新城区。这些地方开发商无论使出浑身解数也卖不掉房子，归根结底是一个原因，房子严重过剩，人口却十分稀少，供远大于求，房子卖不掉，房价也涨不上去。

此外，现在开发商为了卖房不惜走分销渠道了。随着分销的崛起，开发商的利润一度被侵蚀，原本利润率就维持在不到10个点，分销现在又一口吃掉2个点。为什么要走分销？核心原因就是房子卖不掉，现在是典型的买方市场，购房者都很谨慎，而且多持观望态度，这种情况下，也只有吃苦耐劳的分销才能啃得动。不仅如此，据业内人透露，现在很多房企都在搞“全员营销”，有些公司还要求置业顾问，去跑市场拉客户。

第二、去年四季度以来，重庆、杭州、深圳、北京、成都、合肥、南京等数十个城市二手房挂牌量激增的同时，成交量却迎来显著下跌。尤其是重庆，二手房挂牌量已经突破20万套，沈阳挂牌量也逼近16万套，合肥6月份以来短短两周时间，二手房挂牌量更激增了近2万套。

二手房激增，但成交量却显著下跌，恰恰说明现在房子不好卖了，尤其是很多热点城市的冷门区域投资价值低的板块，房子的性价比本来就不高，叠加调控收紧，房价预期向下，这种情况下，投资客根本坐不住了。

第三、挂牌量激增，买方市场下，房价想不跌是很难的。尤其是很多城市调控不断加码，房产的投资越来越低，这种背景下，投资炒房客抛售离场的心态会越来越浓。而购房者这边又都普遍有“买涨不买跌”的心态，想让购房者出手买房，的办法就是加大降价促销的力度。

此外，从宏观层面来看，未来房子也会越来越难卖，尤其是毫无投资价值的城市，房子会逐渐回归居住属性，其价值仅可以用出卖钢筋、砖头的形式来衡量。为什么这么说？央行调查报告显示，2020年我国城镇地区住房拥有率已经高达96.4%，房子不再短缺了；经济学家任泽平6月27日发布的报告也显示，的房子已经整体性过剩了。更重要的是，现在的购房主力群体90后、00后们对房产的需求并不强烈，一方面他们没有积蓄，更容易接纳租房居住的方式；另一方面，绝大多数90后、00后他们的父母都已经给他们买过房子了。

由此来看，我国房子不仅面临多数人买不起的情况，同样也在面临卖不掉的窘境。

房子陷入“买不起卖不掉”窘境，如何破解僵局？

对于当前时期，我国住房市场所面临的“房子买不起卖不掉”的窘境，到底该如何破解僵局，国家老干部原住建部副部长仇保兴给出答案：只有抓紧出台房产税和空置税，才能打破“买不起卖不掉”的僵局。他解释，多数人买不起房，一方面说明房价定价过高，这其中有空置率过高的因素，另一方面说明，市场泡沫严重。而多套房者以及开发商手里的房子卖不掉，恰恰说明房产价格过高，已经超过了购房者可以接盘的极限。开征房产税和空置税，是对持有环节征税，如果税率设置合理，不仅可以有效抑制高房价，还会大大削减房子的投资价值，可以逼出空置房源，也可以倒逼多套房者降价抛售。如此一来，市场上的低价房源就会增多，刚需购房者也就能更便宜地购买房产了。

老干部的意思很明确，导致我国住房陷入“买不起卖不掉”的窘境的核心原因是房价过高和空置严重。仔细想想确实如此，尤其是很多大中城市，明明房子开发建设得足够多，但却因为分配不平衡，最终导致核心板块的房价不断上涨，有钱人坐拥多套房产，不住人也不出租，单纯空置落灰，而真正需要的购房者，却一套也很难买得起。这些区域，需求长期存在，但供应跟不上节奏，最终的结果就是，房价不断上涨，但高价房却很难被刚需购房者所消化——不是不想买，而是买不起。

到底该如何破解房子“买不起卖不掉”的僵局？房产专家朱海斌仅用26字也说清楚了：对二手房限价，同时收紧信贷杠杆，既满足刚需需求，也防止炒作。二手房限价，就如同把房价设定在刚需能接受的合理范围内，如此一来刚需的需求就能得到程度满足，他们自然会按需购房。朱海斌的目的很明确，就是通过运用行政手段“降低房价”使得刚需能够买得起房，从而打破房产“卖不掉又买不起”的僵局。

众所周知，现在新房市场的热度要高于二手房，归根结底是因为限价导致的新二手房价格倒挂严重，直白点说就是新房市场存在“套利”空间。如果政策能对二手房同样进行限价，就等于削减了房产的投资性。房价上涨的主动权在国家手中，国人投资炒房的欲望就会大大降低。如果再辅以收紧信贷杠杆，那么就意味着投资客只能用自有资金买房，试问还有多少人会去投资炒房？

不过值得一提的是，这种措施虽然有利于绝大多数刚需群体，但未必会真的实行，一方面这会极大程度压缩投资客和购房者的利润，可能会加剧行业洗牌，继而会影响整个市场的稳定；另一方面，“限价”政策只适用于短期，而且是非常规手段。当前时期，有效解决房地产市场问题的方式是长效机制，过程虽然漫长，但结果是所有人都能接受的。也就是说，我们更认可老干部仇保兴提出的方案。