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“救命稻草”被盯上!这一次,房地产将加速洗牌!

楼市含海 2021-07-02 04:52:26

重要节点前夕,总有大事发生。

今天,瓜果然来了。

根据财联社消息,央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围,要求相关房企将商票数据每月上报。

好家伙,央妈又悄悄地来了一招狠的。

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或许,大家对商票不是很了解,我先来简单解释一下。

既然是商票,那就是不给你现金,只给你一张票据,相当于“赊账”。

当你拿到商票之后,可以选择到期兑付,如果短期内你有资金需求也可以提前变现。

如果你要提前变现的话,市场上各种资金主体是可以提供变现贴现服务的,但要收取一定的费用,也就是贴现率。

举个例子:

假如你手里有一张100万的商票,你为了提前变现,把它贴息10%卖给某票据经济机构,那你的实际收入就是90万,而票据经济机构就相当于用90万买了那张100万的商票。

当然,票据经济机构也可以采用同样的操作卖给下家,下家还可以继续卖给下下家,从中赚取差额。

只要在商票兑付期内,这张商票就能不断转手,“用票生钱”。

但是,商票还是有一定风险的,万一开票的人没法兑现,那么谁拿着这张商票就谁倒霉。

前段时间,某房企不就是闹了一场商票风波,搞到供应商们没法兑现,结果从债主秒变股东。

所以,央行之所以要把房企商票数据纳入其监控范围,应该就是为了防止这种到期“欠债不还”的事情发生,进一步降低房企的负债率。

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大家都知道,去年监管部门针对房企出台了“三道红线”,也就是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

政策出台之后,效果还是挺明显的。

上交所数据显示,受“三道红线”等行业政策影响,2020年房企筹资活动显著收缩,筹资活动现金流较上年大幅下滑94.43%。

但是商票目前可不计入有息债务,也暂未被纳入“三道红线”计算指标。

所以,在“三道红线”的压力之下,商票就更加成为了房企在“资本游戏”中使用的技巧。

据上海票据交易所资料显示,2020年19房企的总体商票承兑余额达到3355.74亿元,比2019年增长了36.59%,占商票承兑总量的9.27%。

通常来说,商票余额越大意味着商票用得越多。

下面是部分房企2020年商票余额的排名,大家可以看看。

值得一提的是,由于本来就具有可以转化有息债务的特性,所以商票也成为了房企操作净负债率和现金短债比的一个重要工具,成为降低红线的一种方法,真可谓“救命稻草”。

之前那个闹出“商票风波”的房企,不是说要在今年6月30日前至少实现一条红线变绿吗?

今天,果真变绿了!中午它就对外透露,净负债率已降至100%以下,你说巧不巧?

对于房企们来说,这一次央妈把商票数据纳入监控范围,无疑也增加了降负债的压力,加速了行业的洗牌。

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那么,对于购房者来说,这意味着什么?

我认为有几个意义,大家还是要清楚地认识到的:

1、中小房企淘汰出局,投资房产不再是最优选。

这一轮寒冬会持续多久,说实话我也不知道,但时间一定不会短。在这个过程中,除了有央企和国企背景的房企之外,大部分中小型房企(不排除部分大型房企)将熬不过去,倒在寒夜里。

同时,马太效应越来越显著,少数能真正控制负债率的龙头房企,将继续进行新一轮规模扩张。所以,与其投资房产还不如买龙头地产股,或者将投资重点转移到科技、教育、文化等国家重点发展的新领域。

2、房企入冬,不代表楼市不行了。

房产不是投资最优选,不意味着房产不值得投资。但可以肯定的是,今后很长一段时间,楼市不会再像以往一样火热,但这不代表就要进入寒冬甚至崩盘。

当然,大分化时代,不同城市会有不同表现。一线和强二线城市房价未来将走向平稳,部分核心片区还会出现微涨的趋势,而大部分三四五线城市的房价随着棚改的结束,人口的流失,将逐渐下跌,而深耕三四五线城市的房企也会加速灭亡。

所以,如果投资房产一线和强二线城市的核心片区,至于三四五线城市,除非在核心城市周边,否则毫无投资价值可言。

3、高质量房子越来越多,存量房面临缩水问题。

随着房企集中度越来越高,其市场占有率也会越来越高。这就意味着,高质量的楼盘将会成为未来楼市中的主流。

如果目前你买的房子品质不够好,甚至还是老破小,未来一定会在市场竞争中处于劣势地位,资产价值也会进一步缩水,甚至出现亏损,当然名校是个例外。

总而言之,别以为房企与你无关,买错房比不买房更可怕,一旦买错,说不定哪天房子就砸在手里,只剩一地鸡毛。

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