买房还是租房？这是一个几乎不需要回答的问题。因为现实中大家的行动已经给出了答案：买房，不仅要买房，纵使掏空“六个钱包”，背负银行二三十年的巨额贷款，也要买房。且现实中选择租房生活的绝大多数人，其实并不是不想买房，而是面对高房价买不起。
为了买房，数以亿计的国人，更是拼尽了力气，挖空了心思，尝试了各种途径。一句话，在对待买房这个问题上，国人的意见早已出奇的一致，不同的大概是每个人买房的目的：有人觉得买房是对抗通胀的途径，有人认为买房是攫取财富的方式，更有人坚定不移相信买房才是人生“躺赢”的不二法门。
但就是这么一个几乎毫无争议的话题，隔三差五总会有专家学者站出来，以扮演“购房导师”的角色来对年轻人进行开导。这不，6月20日，此前曾抛出“掏空六个钱包也要买房”的北大教授樊纲又公开发表观点了，这一次他的观点和此前大相径庭：不仅不再劝说大家“掏空积蓄买房”，而且还直言劝诫年轻人：不要刚工作就抱怨买不起房，年轻人可以随着收入的提高，再去买房，全世界的年轻人都是这么一个生活方式。而且现在租房挺划算，中国租房和房价的比例是世界的。
事实上，樊纲并不是个劝年轻人“租房”的公众人物。早在2019年，在回答“年轻人该买房还是租房”问题时，曾经的地产大佬王石就表示，买房太早会限制住你。年轻人即使买得起房，也不要太着急，先租房再买房。在大城市打工本身就是一个挑战，要留有足够的资金、精力去创业，去赚取更多的财富，成功后再买房会发现更容易。
无独有偶，王思聪在回答网友提问时也一针见血指出，在租售比超过1：200的城市，买房不如租房划算。不仅如此，他还认为，年轻人花光父母的钱贷款买房，且不说道德上的问题，从经济学角度来说就是个愚蠢的选择。比如北京、上海的房价，选择租售比可能超过了1：500，这意味着不间断出租，需要60年才能回本，而且是在不考虑净现值折算的情况下。
现实中亿万国人有钱就都会毅然选择买房，没钱甚至还会想方设法借钱、贷款买房，但很多专家学者却说租房比买房更划算，到底孰对孰错？
其实专家们说的并没错。在我国80%以上的城市，租房确实比买房更划算。根据易居研究院公布的100城租售比数据显示，租售比合理的城市，不到10%。经济学上衡量该买房还是租房有一个标准叫租售比，其合理区间是1：200，在合理区间内，买房不管是自住还是投资，都是非常划算的，但是一旦超过这个合理区间，显然租房更划算。打个比方，一套房子总面积90平米，房价是3万元/平，但每月的出租只有3000元。租售比为1：900。这意味着买房后，不间断出租，需要75年才能收回成本。如果把按揭贷款产生的利息也计算在内，这个时间可能高达100年以上。
购房者也没有错，租房确实比买房划算，但作为购房者来说，衡量“租房划算还是买房划算”并不能仅仅去算经济账。在中国，有房才算有家，租来的房子再好，也只是替房东还贷款。因为在中国，房子不仅仅是解决居住的场所，它更是教育、婚姻、户籍等社会资源的载体——不买房，孩子上不了学；不买房，适龄青年结不了婚；不买房，户口无法转移到城市，子女教育问题很难解决。这才是绝大多数人，明知买房不如租房划算，依然掏空积蓄买房的主要原因。
此外，国人更热衷于买房而不是租房的另一个重要原因是，买房可以有效对抗通胀。过去三四十年，我国的货币超发从未停止，且与此同时，老百姓缺乏高效安全稳妥的投资渠道，如果只是把钱存在银行，显然不如买房来得踏实。事实上，过去这些年，伴随着我国房价不断上涨，很多人不仅凭借投资买房实现了财富的保值，更实现了财富的大幅。对此，房改专家孟晓苏早有说明，投资买房是老百姓的积累财富的工具，而且房价上涨是好事，一则老百姓的家庭财富增值了，二则房价上涨吸纳了超发的货币，帮助老百姓抵御了通胀压力。
不得不提的一点是，中国房租和房价的比例世界，背后的核心逻辑是我国的房价太高，而不是房租太便宜。弄清楚了这一点，我们也就明白了，为什么现在很多年轻人也开始崇尚“租房”：不是不想买，而是买不起。
贝壳研究院2020年的调查结果也佐证了这一点：2020年末，我国租赁群体已经高达2.1亿之众，其中80%的租房市场在一二线城市。在对年轻租房群体的调查结果显示，近70%的90后独居青年表示“可暂时性租房，但是未来需要有自己的房子”。另外，超过90%的年轻人表示，“租房结婚买房”无法接受，考虑到买房难度较大，买房的时间可以适当放宽一些。
到底该买房还是租房？通过以上分析，我们的结论是，从经济角度来看，确实租房比买房划算，这一点专家们说得没错。但从现实中房子和教育、婚姻、户籍等社会资源深度捆绑，从老百姓没有更好的投资渠道，从买房投资大概是普通人可以参与的保值增值家庭财富的方式来看，买房显然比租房更有价值且更正确。
那么年轻人到底该不该抱怨买不起房呢？首先，确实如专家所说，年轻人不能一毕业就嚷嚷着要买房，而且是必须在一二线大城市买房，这当然不现实。一方面，大城市因为聚集了各类人才，这背后不仅仅是源源不断的购房需求，更是强大的购买力，在支撑房价不断上涨；另一方面，大城市住房供需本来就不平衡，这会加剧房价上涨的压力。年轻人刚毕业就买房，于情于理都不现实，纵观全球各国，也没有刚刚踏入社会就能买得起大城市房产的。要知道，我国平均购房年龄只有27岁，是全球购房年龄的国家。
其次，我们虽然不能要求一毕业就买房，但是据实而言，我国绝大多数城市的房价确实是严重偏高的。有数据为证：其一，社科院公布的2020年50个典型城市房价收入比排名显示，50城房价收入比全部高于临界点6：1。即使是最后一名长沙，2020年末的房价收入比也已经达到了6.2：1。值得一提的是，50城房价收入比平均值已经超过13：1，且房价收入比大于10：1的城市有38个，占比高达76%。以房价收入比来衡量，50个典型城市的房价水平全部“偏高”，尤其是深圳、三亚、上海、北京、厦门等5个城市，房价收入比超出合理值4倍都不止。这意味着，在这些城市买房，需要不吃不喝工作三四十年才能达成所愿。
再者，最近一段时间，央媒已经屡次喊话高房价了：2021年4月21日，经济日报发表标题为《别让高房价吓跑大城市的年轻人》文章，文中直言，“年轻人是城市的活力和未来。然而，大城市的高房价可能正在吓跑他们。建议采取措施控制房价。”不仅如此，文章还开出降房价的“药方”：如何破除限制大城市长远发展的高房价障碍？除了买房，住房租赁应当成为解决住有所居、居有定所的另一条重要途径；
2021年4月份，央行发布论文也直言不讳表示，创新创业靠的是年轻人，但他们多半没钱。一个城市房价太高，把年轻人都逼走了，何谈创新。和央媒一样，央行也建议要“严控房价”，出手帮助年轻人解决居住难题，唯有如此，才能留住年轻人，城市的发展才有创新、拼搏的源源不断动力。如果任由现在的高房价继续肆意发展下去，未来大城市高科技人才的流失会加剧。科学研究也证实确实如此，复旦大学宋弘副教授的研究表明：房价每上涨1000元/平，大学生离开所在城市的概率就会增加3.14%。
现实中买房对于个人来说，买房确实强过租房。但无奈，面对大中城市动辄两三万一平的房价，现在绝大多数年轻人都很难凑够三成首付。即便是很多房价过万一平的三四线城市，也使得很多年轻人买房不那么顺利。所以对于现在的年轻人来说，租房似乎成了无法逃避的选择，尤其是沪漂、北漂、深漂等一族，可能需要拿出工资收入的30%以上来支付房租。
买房难，租房也不容易。所以国家出手帮年轻人“减压”了——央媒经济日报直言，解决好大城市住房突出问题，加快补齐住房租赁短板是当务之急。好在，住房租赁的相关政策开始发力。
在租房方面帮助年轻人“减压”，国家都做了哪些工作？首先，2017年以来，国家都在大力发展租赁产业，不仅提出了“租售并举”，还创新性首创了“租购同权”政策，并于2018年在山东、广州等地率先实施试点；
其次，2017年8月21日，利用集体建设用地建设租赁住房试点工作开启，此举不仅有助于增加租赁住房供应，缓解低保贫困农民住房矛盾，更有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；
再者，2018年，北京租赁自持地块诞生，标志着我国发展自持租赁市场的号角吹起；再者，2019年，住建部要求20城加大租赁房供应，其中深圳、广州、南京等地，租赁房和人才房的比例提高10%以上。尤其是深圳，人才房只相当于商品房价格的6成；
更重要的是，2021年5月24日，住建部召开发展保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳等40个城市参加。座谈会明确要求，40个城市将大力发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人住房困难问题列入重要议事日程；重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房。
十三画生
2021-06-24 21:45:55
